종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

주택임대사업자 소득세 신고, 주택수 판단 기준 완벽 정리

 최근 몇 년 사이에 수익형부동산, 연금형부동산이란 말이 유행어처럼 퍼졌습니다. 수익형·연금형 부동산은 꼬박꼬박 월세 수입이 발생하는 부동산을 의미하며, 여기서 발생한 소득을 주택임대소득이라고 합니다.

 

 마찬가지로 갭 투자 목적으로 아파트 등 주택을 소유하며 전세로 임대하고 있는 경우에도 세법에서는 보증금에 대한 간주임대료를 산정해 3주택자부터 임대소득을 과세하고 있습니다.

 

 그렇다면 부동산을 임대하면 무조건 세금을 내야 할까요? 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세 과세대상이지만, 고가 주택, 국외 주택, 다주택자 등 과세 대상에 해당할 경우에만 소득세를 납부합니다. 그럼 이러한 세금을 부과할 때 주택수는 어떤 기준으로 판단해야 할까요?

 

 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 세대 기준, 재산세 및 종합부동산세 과세 대상을 선정할 때는 인별 과세 즉, 본인 주택수만을 기준으로 합니다. 또한 양도소득세 중과대상 주택을 파단할 때의 주택수 기준과, 취득세 주택수 기준 등 판단 기준이 각기 다르므로 이를 잘 알아두는 것이 중요합니다.

종합소득세 임대소득과세대상 주택수 판단 방법

 월세 임대료는 2주택 이상자가 과세대상이며, 임대 주택에 모두 전세(보증금)인 경우 3주택 이상(전용면적 40㎡ 이하 + 공시가격 2억원 이하 소형 주택은 제외)이며 보증금의 합계가 3억원을 초과할 경우 과세대상입니다.

 

 원칙적으로 1주택 소유자는 월세 소득에 대해서 비과세가 적용되지만 해당 주택의 기준시가가 9억원을 초과하거나 국외에 소재한 주택이라면 월세도 과세대상에 해당되어 종합소득세 신고를 해야만 합니다.

 

 

비과세 대상 임대소득

1주택자(9억원 이하) 월세 수입 및 보증금, 2주택자 보증금, 3주택자 3억원 이하 보증금.

주택수	월세 임대료	보증금 간주임대료
1주택	비과세	비과세
2주택	과세	비과세
3주택 이상	과세	보증금 합계 3억원 초과 (40㎡ 이하 + 공시가격 2억원 이하  주택 제외)

 

 예를 들어 주택 구입자금이 부족하여 15억원에 구입한 아파트를 전세로 10억원에 임대하고 자신은 전세 아파트에 거주하고 있다면, 해당 주택의 월세나 전세 보증금에 대한 주택임대소득이 발생하지 않습니다.

 

 물론 국세청 기준 시가 9억원 이하의 주택이 대상이라는 점만 주의하면 말이죠.

 

 부동산을 임대하고 월세 또는 보증금에서 발생하는 이자상당액(간주임대료)을 신고해야 하지만, 고가 주택 및 국외 소재 주택이 아닌 경우 별도의 소득세신고를 하지 않아도 되는 비과세 규정이 있어 이를 잘 활용하면 절세효과를 볼 수 있습니다.

 

 

주택임대소득 과세대상 주택수 판단 기준

본인과 배우자 주택수 합산, 직계존속 및 직계비속의 주택수는 합산하지 않습니다.

 

 예를 들어 본인 1주택, 배우자 1주택, 자녀 1주택이 있을 경우 임대소득 과세대상 주택수는 2주택, 본인 1주택, 자녀 1주택인 경우 과세대상 주택수는 1주택에 해당하며 기본적으로 주택임대소득은 비과세가 적용됩니다.

 

 임대소득 과세대상 주택수를 판단할 때 구체적인 주택수는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

구분	주택수 계산
다가구주택	1주택으로 간주 (구분등기된 경우 각각 1주택으로 간주)
공동소유주택(부부 이외)	지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주(지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 합의하여 1인 소유로 간주)
부부공동소유주택	지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주(지분이 동일한 경우, 부부가 합의하여 1인을 당해 임대주택임대수입의 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산)
배우자소유주택	본인 소유 주택수와 합산 (직계존속 or 직계비속의 주택은 제외)

 

사례 1. 주택수 계산

• 갑 : 2주택
• 갑의 배우자 : 0주택
• 갑(33%), 을(67%) 공동소유 : 1주택

공동소유주택은 지분이 가장 큰 자, 즉 을의 주택으로 계산(예외 : 본인 지분 임대수익이 600만원 이상 또는 공시가격 9억원 초과+지분율 30% 초과)하므로 갑의 과세대상 주택수는 2주택이 됩니다. 따라서 갑이 주택임대소득(월세)이 있다면 2주택 이상이므로 종합소득세 과세 대상입니다.

 

 만약 공동소유주택에서 발생하는 주택임대소득 중 본인 지분에 해당하는 임대수익이 600만원 이상이거나 혹은 공시가격이 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 지분을 보유하고 있다면 공동소유주택의 소유자 각각 주택을 소유하는 것으로 봅니다.

 

 

사례 2. 주택수 계산

• 갑(50%), 을(50%) 공동소유 : 1주택

 부부 이외 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산, 지분이 가장 큰 자가 2 이상일 경우에만 서로 합의하여 1인을 당해 주택임대수입의 귀속자로 정한 경우 해당 귀속자의 주택수에 포함합니다.

 

 따라서 위 사례에서는 귀속자를 정하지 않을 경우 갑과 을 모두 과세대상 주택수는 각각 1주택이 됩니다. 만약 갑으로 합의한 경우 갑은 1주택, 을은 0주택이 되며, 반대로 을로 합의한 경우 을은 1주택, 갑은 0주택자가 됩니다.

 

 비과세 대상 임대소득에 포함될 경우 갑과 을이 각각 1주택 또는 갑과 을 중 한 명이 1주택이 되더라도 주택임대소득은 비과세가 적용됩니다.

 

 

사례 3. 주택수 계산

• 갑 : 1주택
• 갑의 자녀 : 1주택

 임대소득 과세대상 주택수를 판단할 때 본인 및 배우자만 주택수를 합산하고, 직계존속 및 직계비속의 주택수는 합산하지 않습니다. 따라서 갑의 주택수는 1주택이므로 기본적으로 주택임대소득은 비과세가 적용됩니다. 다만 기준시가가 9억원을 초과하거나 국외에 소재한 주택이라면 과세대상에 해당되어 종합소득세 신고 대상이 됩니다.

 

 

사례 4. 주택수 계산

• 갑 : 2주택
• 갑의 배우자 : 1주택
• 갑의 자녀 : 1주택

 표면적으로 위 사례의 주택수는 모두 4주택입니다. 그러나 직계존속 및 직계비속의 주택수는 합산하지 않고, 배우자 소유 주택은 본인 주택수와 합산하여 계산합니다. 따라서 갑 및 갑의 배우자 소유 주택을 합산하여 3주택이므로 월세 or 소유자가 받은 보증금의 합계가 3억원을 초과할 경우 간주임대료를 과세하게 됩니다.

 

 

3주택 이상자의 간주임대료 계산 방법

기준시가 2억원+40㎡ 이하의 소규모 주택을 제외, 3주택 이상을 소유한 자의 보증금 합계액이 3억원을 초과시, 간주임대료를 계산하여 임대소득에 포함.

 

 3주택 이상자의 간주임대료를 계산할 때 주택수는 임대주택이 아닌 보유주택을 의미합니다. 3주택 중 2주택만 임대하더라도 간주임대료가 과세될 수 있습니다.

 

 간주임대료 계산 및 과세 귀속연도 중 증액된 보증금에 대한 계산 방법은 다음 포스팅에서 비교적 자세히 다루고 있으니 추가 내용이 궁금하신 분은 해당 글을 참고하시기 바랍니다.

 

[PROFIT/Realty] - 종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법

종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법

 

 간주임대료를 구하는 방법을 잠시 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 추계 신고 : (보증금 - 3억원)적수 × 60% × 정기예금이자율 × 1/365(윤달 366)

 추계 이외 : (보증금 - 3억원)적수 × 60% × 정기예금이자율 × 1/365(윤달 366) - 금융수익(이자, 배당)

 

 보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우, 보증금의 적수가 큰 주택의 보증금부터 3억원을 차감합니다. 참고로 다음 사례에 대한 계산식에 산입된 '정기예금이자율'은 2020년 기준 1.8%를 적용한 것으로, 2021년 기준 1.2%입니다. 착오 없으시기 바랍니다.

 

 사례 1. 간주임대료 계산

• A, B, C 주택 보유 중 2주택(A, B)을 임대한 경우
• A 주택 : 보증금 3억, 임대기간 12월 1일 ~ 12월 31일 (31일)
• B 주택 : 보증금 4억, 임대기간 1월 10일 ~ 12월 31일 (355일)

A 주택의 보증금 적수는 '3억 × 31일 = 93억', B 주택의 보증금 적수는 '4억 × 355일 = 1,420억' 입니다. 따라서 3억원은 B 주택의 보증금에서 먼저 차감합니다.

 

• B 주택 : (4억 - 3억) × 355일 × 60% × 1.8% × 1/365 = 1,050,410원
• A 주택 : (3억 - 0억) × 31일 × 60% × 1.8% × 1/365 = 275,178원

 따라서 해당 간주임대료를 주택임대소득에 대한 소득세 신고 시 월세 등 수입금액에 반영해야 합니다.

 

 

사례 2. 간주임대료 계산

• A, B, C 주택 보유 중 2주택(A, B)을 임대한 경우
• A, B, C 주택 모두 부부공동명의 50:50 지분율
• A 주택 : 보증금 3억원, 임대기간 1월 1일 ~ 12월 31일 (윤달 366일)
• B 주택 : 보증금 3억원, 임대기간 1월 1일 ~ 12월 31일 (윤달 366일)

 A 및 B 주택 모두 보증금 적수는 동일합니다. 따라서 A+B 주택 합산 보증금액에서 3억원을 차감하고 계산하시면 됩니다.

 

 또한 부부공동명의 주택의 임대 보증금에 대한 간주임대료 계산은 부부 지분 비율에 따라 나눠서 계산하는 것이 아닌, 전체지분(부부 합산 보증금)을 기준으로 합산하여 계산한 뒤 지분율대로 소득금액을 계산합니다.

 

• A + B 주택 : (6억 - 3억) × 366일 × 60% × 1.8% × 1/366 = 3,240,000원
• 남편 수입금액 : 3,240,000원 ÷ 2 = 1,620,000원
• 배우자 수입금액 : 3,240,000원 ÷ 2 = 1,620,000원

 위 사례로 살펴보면 부부 공동명의 보다 각각 단독명의로 1주택씩 소유하는 것이 종합소득세 세액만큼은 유리할 수 있습니다. 종합소득세 과세 대상인 주택수는 부부합산 기준, 간주임대료는 개인별 3억 차감이 가능하지만, 부부공동명의인 경우 합산 보증금액에서 3억원이 차감되기 때문이죠.

 

 자세한 내용은 다음 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.

 

[PROFIT/Realty] - 공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리

공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리

 

 지금까지 종합소득세 신고 대상 즉, 주택임대소득 과세대상인 주택수 판단 방법에 대하여 살펴봤습니다.

 

 주택임대사업자라면 과세대상 여부를 파악하고, 월세 및 보증금에 대한 간주임대료의 소득세 신고 방법을 이해하고 신고를 하시는 것이 좋습니다.

 

 예를 들어 주택임대소득은 종합과세가 원칙이지만, 2천만원 이하는 분리과세를 선택할 수 있습니다. 그러나 꼭 분리과세가 유리한 것만은 아니며 실제로 별도의 근로소득, 사업소득이 없는 임대사업자의 경우 분리과세보다 종합과세가 훨씬 유리할 수 있습니다.

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