조정대상지역이 해제되면 어떤 세법을 적용 받을까?

2022년 7월 5일 이후 조정대상지역 해제에 따른 각종 세금 관련 영향은?

 정부가 지난 6월 30일 제2차 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제 지역을 조정하는 방안을 마련했습니다. 이로 인해 투기과열지구 및 조정대상지역이 해제된 지역에 주택을 보유한 경우 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 주택관련 세금이 완화될 것으로 보입니다.

 

 먼저 “투기과열지구”에서 해제되는 지역은 대구 수성구와 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구 등 총 6곳입니다. 이들 지역은 7월 5일부터 투기과열지구에서 벗어났으며, 지방은 세종시를 제외한 나머지 지역은 투기과열지구에서 해제되었습니다.

 

 세종시의 경우 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나, 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안하여 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고, 규제지역을 유지하는 것으로 결정되었습니다.

 

 “조정대상지역”에서 해제되는 지역은 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시, 전남 여수·순천·광양시 등 11곳입니다. 대구는 수성구만 조정대상지역으로 남고 나머지 지역은 모두 규제가 풀리는 셈이죠.

 

 수도권에서는 경기도 안산시 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 동시에 해제되었으며, 화성시 서신면(제부도)에 대한 조정대상지역도 해제됩니다.

 

 규제지역으로 지정되면 대출이나 청약 등 광범위한 주택관련 규제를 적용받게 됩니다. 조정대상지역의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한되며, 총부채상환비율(DTI)도 50% 적용되고, 양도소득세 및 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커지죠.

 

 반대로 말하면 조정대상지역에서 해제되면 주택관련 세금이 완화된다는 의미이기도 합니다. 따라서 오늘은 주택 자산관리에 어떤 변화가 있는지, 관련 세법 적용이 어떻게 변화되는지 살펴보도록 하겠습니다.

01. 조정대상지역 해제에 따른 취득관련 세법 변화

 조정대상지역에서 해제되면 각종 취득관련 세부담이 달라집니다. 먼저 조정대상지역 및 비조정대상지역에서 주택을 매매할 때 취득세율을 비교하여 살펴보면 다음과 같습니다.

 

조정대상지역 주택 매매 취득세율

 

면적	전용면적 85㎡ 이하			전용면적 85㎡ 초과
구분	취득세	지방교육세	합계	농어촌특별세	합계
1주택	1~3%	0.1~0.3%	1.1~3.3%	0.2%	1.3~3.5%
2주택 (비조정 3주택)	8%	0.4%	8.4%	0.6%	9.0%
3주택 이상 (비조정 4주택 이상)	12%	0.4%	12.4%	1.0%	13.4%

 

 일시적 2주택으로 신규 주택 취득 후 종전 주택을 3년(비조정) 또는 2년(조정) 이내 처분하는 경우 1주택과 동일하게 일반 세율을 적용합니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 종전주택 처분기한이 2년이므로, 조정대상지역이 해제된 지역의 신규주택을 취득하면 종전 주택 소재지와는 무관하게 3년의 기간을 적용받을 수 있습니다.

 

종전 주택	신규 주택	신규 주택 취득세율	종전 주택 처분기한
비조정	비조정	1~3%	없음
비조정	조정	8%	3년
조정	비조정	1~3%	없음
조정	조정	8%	2년

 

 또한 신규주택(두 번째로 취득하는 주택)이 비조정 지역인 경우 취득세는 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

 

 다만 해당 주택이 조정 지역인 경우 취득세 중과에 주의하셔야 합니다. 비록 종전주택이 조정 지역에 위치해도 신규주택(두 번째)이 비조정 지역이면 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

 

 예를 들어 특별한 사정으로 비슷한 시기에 2주택을 취득해야 할 상황이라면, 첫 번째는 조정 지역, 두 번째는 비조정 지역에 위치한 주택을 취득하는 것이 취득세 측면에서 유리합니다.

 

 

비조정대상지역 주택 매매 취득세율

 

 앞서 살펴보았듯이 조정 지역 내에서 주택 취득 시 신규주택(2주택)부터 중과세율이 적용되지만, 조정대상지역 외의 지역에서는 3주택부터 중과세율이 적용됩니다.

 

면적	전용면적 85㎡ 이하			전용면적 85㎡ 초과
구분	취득세	지방교육세	합계	농어촌특별세	합계
1주택	1~3%	0.1~0.3%	1.1~3.3%	0.2%	1.3~3.5%
2주택	1~3%	0.1~0.3%	1.1~3.3%	0.2%	1.3~3.5%
3주택	8%	0.4%	8.4%	0.6%	9.0%
4주택	12%	0.4%	12.4%	1.0%	13.4%

 

  조정지역에서 해제된 지역 내 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있으며, 조정대상지역내 1세대 1주택 비과세를 충족하기 위한 요건은 다음과 같습니다.

 

① 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 보유.
② 2년 이상 보유.
③ 조정대상지역 내 주택의 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상.

 

 따라서 비조정대상지역 내 주택의 경우 "보유기간 중 거주기간이 2년 이상" 요건을 충족하지 않아도 되니 1세대 1주택 비과세 적용에 있어서 상당한 제약이 줄어드는 효과가 있습니다.

 

 다만 주의하실 것은 주택 취득시점에 조정대상지역인 경우, 양도시점에 조정대상지역이 해제되더라도 보유기간 중 "2년 이상 거주" 요건을 충족해야만 비과세가 가능합니다. 쉽게 생각하면 주택 매매(양도) 당시 조정대상지역이 해제되었더라도 기존의 1세대 1주택 비과세 요건 3가지는 모두 적용됩니다.

 

 

증여 주택 취득세율

 

 일반적으로 증여취득세는 3.8%(4%) 입니다. 그러나 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여할 경우 전용면적 85㎡ 이하는 12.4%, 85㎡ 초과는 13.4%로 중과됩니다. 물론 증여자가 1주택 1세대이면서 배우자 또는 직계존비속에게 증여할 경우 중과되지는 않습니다.

 

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
증여 취득	85㎡ 이하	3.5%	-	0.3%	3.8%
	85㎡ 초과	3.5%	0.2%	0.3%	4.0%
조정대상지역 내 증여 취득	85㎡ 이하	12%	-	0.4%	12.4%
	85㎡ 초과	12%	1%	0.4%	13.4%

 

 조정대상지역에서 해제되면 증여 취득에 따른 중과세율을 적용받지 않으므로 취득세 부담이 완화됩니다.

 

02. 조정대상지역 해제에 따른 양도소득세 변화

 양도소득세는 “다주택 중과 여부”가 중요합니다. 양도 시점에 조정대상지역인 경우 다주택자는 양도세 중과에 해당되어 장기보유특별공제를 받지 못하는 것은 물론이고 기본세율에 가산세율이 적용됩니다. (23년 5월 9일까지 한시적 중과 유예)

 

 

일시적 2주택 비과세 보유기간 변화

 

 먼저 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 신규 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 요건 중 하나라도 충족하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

① 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우
② 종전 주택이 조정대상지역 내 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득할 경우 신규 주택은 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

 종전 주택 및 신규 주택이 모두 조정대상지역 내 있을 경우 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 적용이 가능합니다. 따라서 조정대상지역이 해제된 지역의 주택을 신규 취득할 경우 종전 주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있는 기간은 3년을 적용받습니다.

 

 다만 신규 주택의 취득 당시 시점을 기준으로 판단하므로, 양도 당시 종전 주택 또는 신규 주택의 조정대상지역에서 해제되더라도 기간을 3년으로 적용하지는 않습니다.

 

 또한 취득시점 및 양도시점을 모두 고려해서 살펴봐야 할 부분들이 있습니다. 바로 비과세 거주요건으로 보유/거주의 차이가 있습니다. 만약 취득 당시 조정대상지역이면 비과세를 받기 위해서는 2년 거주가 필요하고, 비조정대상지역이면 단순히 2년만 보유하더라도 비과세가 가능하기 때문입니다.

 

 취득시점 사례1) 조정대상지역 해제 이전에 매수 계약 및 잔금을 치룬 경우라면 해당 주택에서 반드시 “2년 거주”를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 취득 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 마찬가지입니다.

 

 취득시점 사례2) 조정대상지역 해제 이후 매수 계약 및 잔금을 치룬 경우라면 해당 주택을 “2년 보유”만 하더라도 비과세가 가능합니다. 또한 헷갈리기 쉬운 부분으로 조정지역 해제 전 계약을하고 해제 후 잔금을 치른 경우에도 비과세 혜택을 받기 위한 거주요건이 필요하지 않습니다. 마찬가지로 2년 보유만 하더라도 비과세가 가능합니다.

 

 양도시점 사례3) 조정대상지역 해제 후 양도할 경우 비록 다주택자라 할지라도 양도세 중과를 받지 않습니다. 비과세 거주요건은 “취득시점”이 중요한데, 양도세의 경우 “매도시점”이 중요하기 때문이죠. 양도소득세 중과 여부는 양도 당시 조정·비조정으로 판단을 하는데, 매수 전후에는 비록 조정대상지역이라도 양도일(잔금) 기준으로 판단하기 때문입니다.

 

 양도시점 사례4) 위 사례와 비슷하지만 헷갈리 쉬운 내용으로, 조정대상지역 해제 전 매도 계약을 맺고, 해제 후 양도한 경우라면 매도 당시 비조정대상지역에 해당하므로 다주택 중과를 적용받지 않습니다. 물론 일반과세를 적용받기 위한 2년 이상 보유가 필요합니다. 2년 이내 매도할 경우 1년 미만의 경우 70%, 1년 이상 2년 미만인 경우 60%의 단기 양도세율을 부담하게 됩니다.

 

 위 사례를 바탕으로 간단히 표로 작성해보면 다음과 같습니다.

 

취득 시점	양도 시점	비과세 요건	다주택 중과세
비조정대상지역	비조정대상지역	2년 보유	일반과세
비조정대상지역	조정대상지역	2년 보유	중과세
조정대상지역	비조정대상지역	2년 거주	일반과세
조정대상지역	조정대상지역	2년 거주	중과세

 

“비과세 요건”은 “취득 시점”에 비조정, 조정대상지역에 해당하는지가 중요합니다. 비조정대상지역인 경우 “2년 보유”만 적용되며, 조정대상지역은 “2년 거주”가 필요합니다.

 

“다주택 중과”는 “양도 시점”에 비조정, 조정대상지역에 해당하는지가 중요합니다. 비조정대상지역인 경우 “일반과세” 적용, 조정대상지역은 “중과세”가 적용됩니다.

 

03. 조정대상지역 해제에 따른 종합부동산세 변화

 종합부동산세 세율은 주택수에 따라 차등하여 중과합니다. 이때 주택수와 함께 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라지게 됩니다. 따라서 조정대상지역에 2주택을 보유하거나 조정대상지역 여부와 상관없이 3주택 이상이라면 종합부동산세 중과세율이 적용됩니다.

 

구분	2020년		2021년 이후
과세표준	세율		세율
	일반	조정대상지역 2주택 (비조정 3주택)	일반	조정대상지역 2주택 (비조정 3주택)
3억원 이하	0.5%	0.6%	0.6%	1.2%
6억원 이하	0.7%	0.9%	0.8%	1.6%
12억원 이하	1.0%	1.3%	1.2%	2.2%
50억원 이하	1.4%	1.8%	1.6%	3.6%
94억원 이하	2.0%	2.5%	2.2%	5.0%
94억원 초과	2.7%	3.2%	3.0%	6.0%

 

 종합부동산세 세율은 조정대상지역 2주택 또는 조정·비조정 여부와 상관 없이 3주택 이상인 경우 일반 세율보다 2배 이상 높다는 것을 알 수 있습니다. 단순히 1~2% 또는 3~6%의 차이가 미미할 것으로 보여지지만, 실제 중과세율이 적용되어 부과되는 종합부동산세는 실로 어마 어마한 차이가 있습니다.

 

 다만 이번 조정대상지역 해제로 인하여 기존 종부세 중과율이 적용된 납세자가 1 조정대상지역 + 1 비조정대상지역에 해당한다면, 일반 세율을 적용받을 수도 있습니다.

 

 그러나 투기과열지구가 조정대상지역보다 강도 높은 규제 지역으로 묶이다보니, 투기과열지구 해제에 따른 세법 변화를 기대하실 수 있지만, 지금까지 살펴본 여러가지 세법과는 아무런 영향이 없습니다.

 

 투기과열지구 해제에도 불구하고 여전히 조정대상지역에 묶여 있다면 취득, 양도세 중과, 종부세 중과 등 각종 세금 부담에는 영향이 없기 때문입니다.

 

[PROFIT/Realty] - 종합부동산세 주택 수 대신 가액 기준, 세율 2019년 수준 개정 (7.21 세제개편안)

종합부동산세 주택 수 대신 가액 기준, 세율 2019년 수준 개정 (7.21 세제개편안)

 참고로 종합부동산세 주택 수 대신 가액 기준, 세율 2019년 수준으로 되돌리는 종부세 개정안(7.21 세제개편안)이 통과될 경우 다음과 같은 세율을 적용받습니다.

 

과세표준	2018년 이전	2019년~2020년		2021년 이후		개정안
3억원 이하	0.5%	0.5%	*0.6%	0.6%	*1.2%	0.5%
3억원 초과~6억원 이하	0.5%	0.7%	*0.9%	0.8%	*1.6%	0.7%
6억원 초과~12억원 이하	0.75%	1.0%	*1.3%	1.2%	*2.2%	1.0%
12억원 초과~25억원 이하	1.0%	1.4%	*1.8%	1.6%	*3.6%	1.3%
25억원 초과~50억원 이하	1.0%	1.4%	*1.8%	1.6%	*3.6%	1.5%
50억원 초과~94억원 이하	1.5%	2.0%	*2.5%	2.2%	*5.0%	2.0%
94억원 초과	2.0%	2.7%	*3.2%	3.0%	*6.0%	2.7%

* 3주택 이상자, 조정지역 2주택

 

  그러나 지난 24일 국회 기획재정위원회 전체회의에 야당 의원들이 불참하며, 종부세법 개정안이 시행될지는 미지수입니다. 대선 및 지선 전에는 그동안 文 정부의 실패한 부동산 정책 탓에 표심을 잃을까 두려워 관련 법안에 적극적인 모습을 보였지만, 현재는 부자감세라고 주장하며 적극적으로 나서지 않는 모양새입니다.

 

 여담이지만 대선 및 지선에서 그간 文정부의 실패한 부동산 정책 탓일까요?

 

 선거를 앞두고 종부세 부담을 2020년 수준으로 돌리는 것에 공감대를 이뤘지만, 심지어 "2021년 기납부 세액"까지 소급하여 돌려주자고 주장하던 민주당의 모습은 어디로 갔는지, 현재는 부자 감세 비판을 외치는 민주당은 역시 어쩔 수 없는 민주당이란 생각을 해봅니다.

 

 음지에 있던 임대 사업자를 양지로 유도하겠다며 임대사업자 등록을 독려하다, 주택 가격이 상승하자 정부의 실패한 정책 탓이 아닌 다주택자, 임대사업자의 탓으로 몰아갔던 모습을 떠올리게 합니다.

 

 선거전에는 부자감세가 아닌 종부세 개편안이 선거후에는 부자감세로 돌변하는 것을 보면 말이죠.