2019년 주택임대차보호법 최우선변제권 금액 완벽정리

주택임대차보호법 최우선변제권

서울에서 전세로 거주하는 A씨는 보증금 1억 1,000만원을 내고 살고 있지만, 자칫 경매에 넘어 가기라도 하면 보증금의 일부를 최우선 변제 받을 수 있는 주택임대차보호법상 소액임차인(개정 전 1억원 이하)에 해당되지 않아 걱정이 많았습니다. 그러나 앞으로는 A씨도 소액임차인으로 인정 받아 최대 3,700만원까지 그 어떤 선순위 권리보다 우선해서 보증금 중 일부를 돌려 받을 수 있게 되었습니다.

 

지난 2016년 3월 31일 최우선변제의 범위를 확대한지 2년 6개월만에 보증금의 일부를 우선 변제 받을 수 있는 소액임차인 범위를 확대하고, 최우선변제 금액도 높이는 주택임대차보호법 시행령 개정안을 지난 해 발표했습니다.

소액임차인의 최우선변제권이란?

주택임대차에서 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 임차인의 최소 권리를 보장하기 위한 소액보증금은 우선 변제해주는 제도.

주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리를 말합니다.

 

소액임차인은 피치 못할 사정으로 확정일자가 늦어 보증금을 변제 받지 못하더라도 임차 주택에 대해 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우, 보증금 중 일부를 다른 담보물권보다 우선해서 변제 받을 권리가 있습니다. (주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조제1항)

보통 임차주택이 경매로 넘어가는 경우는 임대인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받은 뒤 이자 또는 원금을 제때 상환하지 못한 경우입니다. 은행에서도 대출 실행 시 향후 발생할 수 있는 손실을 대비하기 위해 방공제(방 빼기)를 하게 되는데, 여기서 방공제가 최우선변제권과 깊은 연관이 있습니다.

 

조금 더 쉽게 설명해볼까요? 만약 임대인이 담보대출을 주택 가격의 100%를 받았다면 대출 이후 계약한 세입자는 경매로 넘어갈 시 은행 근저당권보다 권리 관계상 후순위가 되어 보증금을 단 한 푼도 받지 못하게 됩니다.

그러나 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당된다면 권리순위와 무관하게 보증금 중 일부는 보호 받을 수 있습니다. 즉 임차인 입장에서는 전재산과 같은 보증금 중 일부라도 보전할 수 있지만, 은행 입장에서는 소액임차인이라는 이유로 자신보다 먼저 배당을 받게 되니 결코 반갑지 않은 제도이죠.

이 때문에 은행에서도 담보대출 실행 시 원금 회수를 위해 최우선변제금액만큼 방공제를 통해 미리 차감을 하도록 한 것입니다. 결국 은행도 손해를 보지 않겠다라는 의미와 일맥상통합니다.

주택담보대출에서 방공제, 일명 방 빼기란?

은행에서 주택담보대출 시 최우선변제권에 대항하기 위한 것으로, 대상 물건의 방 한 개당 우선변제금액으로 인정하고, 총 대출금에서 선 차감 후 지급하는 것을 말합니다.

가령 2억원 주택을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도는 대략 70% 로, 금액으로 환산하면 1억 4,000만원이 됩니다. 그러나 경매로 넘어갈 시 주택임대차보호법에 의거, 소액임차인일 경우 최우선변제권으로 서울 기준 3,700만원을 임차인이 우선 배당 받게 됩니다. 결국 은행에서는 1억 4,000만원을 빌려줬지만, 1억 300만원 밖에 회수하지 못합니다. 이자를 받아 수익을 내야하지만 원금조차 회수하지 못하는 최악의 상황이 발생하는 것이죠.

이를 피하기 위해 은행에서도 물건지의 최우선 변제금액에 따라 방 공제를 통한 선 차감 후 대출한도를 정하게 됩니다. 위 예시에 따르면 서울 지역에서 2억원 아파트를 대출해줄 때 한도 70% 가정하고 1억 4,000만원에서 최우선 변제액 3,700만원을 공제한 1억 300만원이 됩니다.

방공제 금액 = 해당 물건지의 최우선 변제금액 × 방 개수

주택임대차보호법 최우선변제금액표

1981.1. 시행 이후 9차에 걸쳐 개정된 지역별 소액보증금의 범위와 변제금액 안내

최우선변제 보호 범위가 확대된 개정안을 살펴보면 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위는 기존 보증금 1억원 이하에서 1억 1,000만원 이하로 확대되었고, 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3,200만원에서 3,700만원으로 높아졌습니다.

세종시와 경기도 용인시, 화성시를 포함한 수도권정비계획법상 과밀억제권역은 보증금 1억원 이하의 소액임차인이 3,400만원까지 우선변제 받을 수 있습니다. 이번 개정안에서 과밀억제권역 수준에 인접한 세종, 용인, 화성시를 수도권으로 조정하고, 광역시 등 수준에 인접한 파주시의 지역군을 조정한 것이 큰 특징입니다.

보증금 수준이 크게 변하지 않는 광역시 및 지방은 현 수준을 그대로 유지하고 있습니다.

주택임대차보호법에 의거 최우선변제를 받기 위한 요건

경매신청 전 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인

최우선변제를 받기 위해서는 경매신청 전 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인이라고 설명 드렸습니다. 권리관계 순위와 상관없이 1순위로 일정 금액에 대해 변제 받기 위한 요건은 무엇인지 정확히 아셔야 합니다.

부동산 중개사의 말만 믿고 소액임차인으로 최우선변제를 받기 때문에 근저당이 있는 물건도 안전하다고 소개해준 물건을 덜컥 계약해선 안된다는 것이죠.

 

1. 보증금액이 지역에 따라 일정금액 이하. (소액임차인을 위한 법적 테두리 역할)

2. 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 보증금과 변제 금액을 산정합니다.

3. 대항력이 있어야 합니다. (대항력 = 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고))

 

앞서 말씀 드렸듯이 주택임대차보호법 시행령 개정안이 2018. 9. 11.부터 시행되어 금액이 변경되었습니다. 개정된 시행령뿐만 아니라 8차, 7차 등 지난 시행령까지 함께 올려드린 이유는 최우선변제권의 기준일을 개정령에 따라 파악하고 있어야 하기 때문입니다.

임대차계약 날짜가 아닌, 해당 주택에 설정된 근저당권 등의 권리관계에 있어 가장 먼저 설정된 날짜, 즉 담보물건 설정일이 최우선변제권의 기준일이 됩니다. 소액임차인의 보호도 중요하지만 선순위 권리자에게도 불이익이 돌아가선 안되기 때문이죠. 즉 담보물권자의 재산권을 보장하기 위한 조치입니다.

가령 은행에서 2016년 서울 기준으로 방 공제를 했다면 3,200만원이 됩니다. 대출 한도 역시 당시 상황에 맞게 책정되었고, 실행 되었겠죠? 그러나 임대차 계약이 2018년에 이루어졌다고 해서 당시 설정된 방공제 금액은 무시하고 보증금 1억 1,000만원, 변제액 3,700만원으로 범위가 상향된다면, 은행 입장에서는 손해를 볼 수 있습니다. 이러한 부작용을 없애기 위해 담보물권 설정일 기준으로 소액보증금 범위와 최우선변제금액이 정해집니다.

또한 집주인이 매도를 하였더라도 매수인이 그 등기상의 채무를 모두 인수하였다면, 인수일이 기준이 되는 것이 아니라 여전히 근저당이 처음 설정된 날이 기준일이 되니 주의하시기 바랍니다.

Q. 2014년 1월 30일 서울에 보증금 9,000만원 전세로 거주하고 있는 B씨, 계약 당시 2010년 8월 1일자로 저당권이 설정된 아파트가 오늘 날짜로 경매에 넘어갔습니다.

최우선변제권이란 용어조차 생소했던 B씨가 뒤늦게 알아보니 2014년 1월 1일 개정된 시행령에 따라 보증금 9,500만원 이하이므로 우선변제금 3,200만원을 받을 수 있는 사실에 안도하고 있습니다.

정말 받을 수 있을까요?

A. 최우선변제권은 담보물권 설정일이 기준이 된다고 했습니다. 저당권자의 재산권 보호를 위해서 말이죠. B씨는 서울 지역의 소액임차인 범위를 2014년이 아닌 저당권이 설정된 2010년 8월 1일을 기준으로 봐야합니다. 즉 소액임차인 기준 보증금은 9,500만원이 아닌 7,500만원으로 B씨는 우선 변제를 받을 수 없습니다.

최우선변제권은 이것만 기억하시면 됩니다! 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재하는 경우, 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금이 보호됩니다. 또한 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재했지만, 개정안 시행 후 새로운 저당권이 설정된 경우라면 기존 저당권자에 대해서는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대해서는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금이 보호됩니다.