부동산 양도세 절세 전략(하락기에 손해를 본 아파트를 통한 상계처리)

부동산 차익 · 차손을 통한 양도세 상계처리

 문재인 정부 출범 3년차를 지난 가운데 줄곧 하락 기조를 보였던 부동산 시장이 반등될지 주목되고 있습니다. 집값 하락세가 점차 둔화되며 서울 지역 아파트 가격이 8개월만에 중단될 수도 있다는 반가운 시선이 나오고 있기 때문이죠.

 집값 하락세로 고생중인 A씨, 쌍둥이 출산 후 대형 평수로 이사하기 위해 선매수 후 집을 내놓았지만, 매수 문의는 손에 꼽고 이사 날짜는 다가와 결국 전세를 줄 수 밖에 없었기 때문이죠. 부동산 침체기에 남들은 있는 주택도 정리한다고 하는데, 반강제로 다주택자가 되어버린 셈입니다.

 결혼 전 전세로 거주하며, 운이 좋게 부동산 시장이 바닥을 찍던 2013년 직장 근처 아파트를 매수 후 임대를 주고 있으며 현재 구입가 대비 2억원 이상 오른 상태입니다.

 결혼 후 신혼집을 아내 직장 근처로 구하며 2주택자가 됩니다. 기존 아파트는 가격도 많이 올라 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 정리할까 했지만, 생애 처음 내 명의로 구입한 아파트라 그런지 쉽게 정리하지 못하겠더군요. 그리고 출산 후 현재 거주중인 집을 매수하며 졸지에 3주택자가 되었습니다.

 기존 거주 아파트 가격이 많이 떨어졌기 때문에 시세 회복을 기다려볼까, 혹여 반토막이 날지, 어떨지 모르는 상황에서 손해를 보더라도 당장 처분하는 것이 맞을지 결정하기가 쉽지 않습니다.

 만약 거주 주택외 2주택을 모두 매도한다면 어떤 방법이 가장 현명할까요?

오르면 양도세 걱정, 내리면 내려서 걱정?

 먼저 처음 구입한 아파트는 21,000만원에 구입해 양도가액은 48,000만원으로 계산해 봅니다. 양도소득세 계산이 어렵다면, 부동산 114에서 제공하는 양도세 계산기를 이용하시는 것을 추천드립니다.

 취득 및 양도정보와 필요경비, 기본공제금액을 입력한 뒤 간편하게 산출해볼 수 있습니다.

 양도차익 계산은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비가 됩니다. 즉, 48,000만원 - 21,000만원 - 1,107만원으로 양도차익은 25,893만원이 됩니다.

 양도세 계산의 기준이 되는 과세표준은 계산된 양도차액에서 양도소득기본공제액을 뺀 금액이 됩니다. 26,893만원에서 기본공제 250만원을 제하면 A씨의 과세표준은 25,643만원이 됩니다.

 조정대상지역 내 있는 2주택자로 세율은 48%, 누진공제는 -1,940만원으로 계산되어 최종 산출세액은 10,369만원이 됩니다. 여기서 지방소득세 10%가 추가되어 A씨가 납부해야 할 양도소득세 예상금액은 11,406만원입니다.

※ 조정대상지역 내 2주택자와 3주택자 이상은 과세표준 1억 5천만원 이하, 3억원 이하인 경우 각각 48%, 58%로 세율이 10%p 늘어나게 됩니다. 이 때문에 가격이 떨어진 두번째 아파트를 선 매도 후 2주택자로 계산한 예시입니다.

양도소득세란?

토지나 건물 등 고정자산의 영업권 등 재산의 소유권 양도에 따르 생기는 양도소득에 부과하는 조세

 무려 27,000만원이 오른 이 아파트를 매도하고 A씨가 손에 쥘 수 있는 건 세금을 내고 남은 14,487만원입니다. 그러나 먼저 매도한 아파트의 손실 1억원을 감안하면 A씨가 손에 쥔 건 고작 4,487만원 정도가 됩니다. 이마저도 중개수수료, 취등록세 및 대출이자 등을 감안하면 실제로 남은 게 거의 없게 된거죠.

“손해본 부동산은 나몰라…차익 발생 부동산은 세금 꼬박 꼬박?”

 그러나 다행히도 원금을 손해본 부동산을 매각할 때는 다른 부동산의 차익에서 이를 상계처리할 수 있습니다. 가령 위의 A씨의 사례처럼 25,000만원의 수익을 본 부동산과 10,000만원의 손해를 본 부동산이 있다면 총 양도차액은 15,000만원으로 계산됩니다.

 양도차손합산을 대입해보면 쉽게 계산해볼 수 있습니다. 다른 부동산에서 손해본 1억원을 제외한 15,933만원을 양도차액으로 계산해보면 납부예상금액은 6,147만원이 됩니다. 앞서 살펴본 양도소득세 11,406만원 대비 5,259만원을 절세할 수 있습니다. 만약 상계처리로 과세표준이 15,000만원 이하로 잡히게 된다면 세율 역시 48% → 45%로 떨어지게 됩니다.

보유기간	과세표준	일반지역			투기지역	조정대상지역			누진공제
		주택,입주권	건물,토지,분양권	비사업용토지		건물,토지	2주택자	3주택
							입주권 주택보유수 포함
1년 미만		40%	50%						없음
2년 미만		6~42%	40%				16~52%	26~62%	주택,입주권 적용
2년 이상	~ 1,200만원	6%		16%	26%	6%	16%	26%	0원
	~ 4,600만원	15%		25%	35%	15%	25%	35%	108만원
	~ 8,800만원	24%		34%	44%	24%	34%	44%	522만원
	~ 1.5억원	35%		45%	55%	35%	45%	55%	1,490만원
	~ 3억원	38%		48%	58%	38%	48%	58%	1940만원
	~ 5억원	40%		50%	60%	40%	50%	60%	2,540만원
	5억원 ~	42%		52%	62%	42%	52%	62%	3,540만원

 과세표준 구간에 따라 차익이 줄면 세율도 종전보다 내릴 수 있으므로 양도세를 아낄 수 있습니다.

 다만 주의하실 점은 두 주택을 모두 같은 해 처분해야 한다는 조건이 있습니다. 만약 2019년 12월 31일 1주택을 처분하고, 2020년 1월 1일에 1주택을 처분한다면 해당되지 않습니다.

 양도세는 1년 동안 발생한 차익 및 차손을 종합적으로 계산하는 기간과세이기 때문입니다.

 흔히 양도차손이 발생한 거래에 대해서는 양도세 예정신고를 하지 않는데, 차익이 없으니 신고를 하지 않는 분들이 많습니다. 즉 차익이 없으니 굳이 무신고에 대한 가산세가 없는 예정신고를 하지 않는 경우가 많은데, 양도차익이 발생한 부동산에 대해 상계처리를 하기 위해서는 양도차손이 발생한 부동산에 대한 신고가 선행되어야 합니다.

 부동산 절세를 위해 매각 순서나 시기를 잘 선택하는 것도 중요하지만, 손실이 나서 당장 신고해야 할 세금이 없더라도 우선 양도세 예정신고를 해두는 것이 향후 도움이 될 수 있습니다.