주택임대소득 분리과세 종합과세 완벽정리

주택임대소득 전면과세? 월세 받으면 무조건 세금 낼까요?

 주택임대소득 2,000만원 이하는 2018년까지 비과세 적용을 받을 수 있었죠? 그러나 2019년 귀속부터 주택임대소득 합계액이 2,000만원 이하인 경우라도 과세 대상이 됩니다.

 매스컴을 통해 2,000만원 이하 주택임대소득도 전면과세로 알려지다 보니 월세를 받으면 무조건 과세 대상인지, 이제라도 임대사업자 등록이 필요한 건지 많이 궁금하신 분들이 많습니다.

 특히 월세를 받으면 무조건 세금을 내는 것으로 오해하는 분들이 많지만, 월세를 받는다고 세금을 내는 것이 아닙니다. 주택 수, 공시가격에 따라 월세를 받더라도 1주택자인 경우 비과세 적용을 받을 수 있으며, 2주택자라도 전세 보증금에 따라 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 2019년 귀속부터 적용되는 주택임대소득 과세대상은 보유하신 주택 수와 수입금액(월세+간주임대료)에 따라 다릅니다. 지금부터 과세대상은 물론 종합과세 및 분리과세 중 어떤 것이 유리한지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세대상

 2019년부터 변경되는 주택임대소득 과세대상

구  분			전  세	월  세
1주택	공시가격 9억 초과	2,000만원 초과	비과세	종합과세
		2,000만원 이하		종합 or 분리과세
	공시가격 9억 이하			비과세
2주택	2,000만원 초과		비과세	종합과세
	2,000만원 이하			종합 or 분리과세
3주택	2,000만원 초과		요건 충족시 비과세	종합과세
	2,000만원 이하			종합 or 분리과세

 다음은 주택 수 계산시 참고내용입니다. (소득세법 시행령 제 8조의2)

- 다가구주택은 1개의 주택으로 보고, 구분등기된 경우 각각 1개의 주택을 계산

- 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산

- 보유 주택 수는 부부 합산하여 계산

 

 (월세) 부부합산 2주택 이상 소유자만 과세, 단 기준시가 9억원 초과주택 및 국외소재 주택은 1주택도 과세.

 (간주임대료) 부부합산 비소형주택 3채 이상 소유자의 비소형주택의 보증금 및 전세금에 대해서 보증금합계 3억 초과분의 60%에 대하여 2.1%를 임대료로 간주. 여기서 비소형주택이란 주거전용면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과 주택, 2021년까지 과세대상 주택에서 제외이며 이후 과세 대상.

 분리과세를 선택하는 경우 14% 세율이 적용되며 주택임대소득 외의 다른 소득이 종합과세 적용 시 세율이 얼마나 되는지 확인하여 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 선택해야 합니다.

 가령 근로소득 또는 사업소득으로 주택임대소득 분리과세 세율인 14% 보다 높은 세율을 적용 받았다면, 주택임대소득은 분리과세를 선택하는 것이 유리하며, 주택임대소득 외에 다른 소득이 없거나 종합소득세율이 14%보다 낮은 세율을 적용 받았다면 종합과세가 더 유리합니다.

분리과세 VS 종합과세

 이해하기 쉽게 주택임대소득 분리과세에 살펴보도록 하겠습니다.

 19년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2,000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능하다고 말씀 드렸죠?

① (주택임대소득+종합과세대상 다른 소득) x 누진세율(6~42%)

② 주택임대소득 x 14% + 종합과세대상 다른 소득 x 누진세율(6~42%)

 눈치가 빠른 분이라면 위 계산식만 봐도 본인에게 어떤 과세 방법이 유리한지 한 눈에 파악하실 수 있으리라 생각됩니다.

 주택임대소득 분리과세 계산구조는 다음과 같습니다.

 등록임대주택은 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 또한 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우 4백만원(임대사업 등록) 또는 2백만원(임대사업 미등록)을 공제 받을 수 있습니다.

- 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대 주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산 (해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봅니다)

- 필요경비율 : 총수입금액의 50% (등록임대주택은 60%)

- 소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

- 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우 200만원(등록임대주택은 400만원) 공제.

 가령 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 계산방법은 다음과 같습니다.

 [(총 주택임대 수입금액 ÷ 등록임대주택 수입금액) × 400만원] + [총 주택임대 수입금액 ÷ 미등록임대주택 수입금액] × 200만원)] = 기본공제 금액

1 종합과세

① 장부작성을 통한 신고

 주택임대소득금액에서 주택임대와 관련해 실제 지출한 경비를 차감한 소득을 종합과세대상 타 소득금액과 합산하여 세액(6~42% 세율)을 결정합니다.

② 추계 신고

 장부를 작성하지 않고 나라에서 정해진 비율만큼 경비 처리하여 신고하는 것을 말합니다. 추계신고에는 단순경비을 적용하는 방법과 기준경비율을 적용하는 방법이 있습니다.

- 부동산 임대업 (701101) 기준시가 9억원초과 주택, 단순경비율 37.4% / 기준경비율 16.9%

- 부동산 임대업 (701102) 기준시가 9억원이하 주택, 단순경비율 42.6% / 기준경비율 8.7%

 부동산 임대업 첫 해에는 수입금액이 7,500만원 미만이면 단순경비율을 적용하며, 신규 사업자가 아니라면 작년 수입금액이 2,400만원 미만이어야 단순경비율을 적용할 수 있습니다. 만약 작년 수입금액이 2,400만원 이상이라면 기준경비율을 적용해야 합니다.

2 분리과세

 분리과세로 신고하면 임대소득과 다른 소득금액을 합산하지 않고 임대소득만 별도로 분리하여 과세하는 것을 말합니다. 분리과세 세율은 동일하지만 주택임대사업자로 등록(세무서 및 지자체) 여부에 따라 필요경비 및 공제금액이 달라집니다.

필요경비율 : 등록 60% / 미등록 50%

기본공제 : 등록 400만원 / 미등록 200만원

 2020년 부터는 주택임대사업자 미등록시 가산세를 부담해야 합니다. 즉 주택임대소득이 있다면 소득세법에 따라 사업자등록을 하지 않을경우 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부담할 수 있습니다. 19년 귀속부터 주택임대소득에 대한 세금 부과시 주택임대사업자 등록을 고려해보는 것도 좋습니다.