부동산 임대차계약서 직접 작성해서 중개수수료 아끼는 법 (계약갱신청구권)

주택임대 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 기존 2년에서 추가로 2년 더 늘어나게 되었습니다. 이에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월(20.12.10 이후 최초 체결 또는 갱신 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지) 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 여기서 만약 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 볼까요? 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.

 

 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 향후 다시 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이미 4년 이상을 거주한 임차인이 갱신요구권을 행사한 경우라도 2년을 더 살 권리가 주어지는 것입니다.

 

 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 따라서 '임대인' 입장에서는 임차인이 2년 계약기간 종료 후에도 계속 거주 의사가 있는 경우, 기존처럼 '묵시적 갱신'이 아닌 무조건 임대차 2년 종료 후 갱신요구권 사용 유무에 대한 증빙 자료를 남겨두는 것이 좋습니다. 갱신권 사용 이후 묵시적 갱신을 하든, 연장 계약을 하는 것이 정답입니다.

주택임대차계약서 직접 작성하는 방법

계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는 것은 아닙니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등 대부분의 방법이 가능하지만, 향후 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 좋습니다.

 

 임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아니지만, 다만 임대료 등 임차인과 새롭게 합의된 사항이 있다면 이를 명시하여 계약서류를 작성해두는 것이 분쟁예방에 좋겠죠? 

 

 그러나 부동산 중개소를 통해 계약할 경우 '대필료'로 임대인, 임차인에게 각각 5만원에서 10만원 정도 요구하거나, 임차료 증액 등 변동사항이 없는 단순 갱신임에도 법정 수수료 그대로 요구하는 경우도 많습니다. 새로운 물건을 중개를 한 것도 아니고, 단순히 서류 작성만 하는 것인데 참 아깝죠?

 

 이럴 때 굳이 중개사를 통하지 않고 임대인과 임차인이 직접 전세·월세 연장 계약서(갱신청구권 사용임을 밝히는)를 작성하는 것도 하나의 방법입니다. 물론 임차인 입장에서 부동산 중개소를 통하지 않고 계약서를 작성하는 것이 불안하다면 부동산을 통해서 작성하는 것이 좋습니다.

 

 다음은 법무부에서 만든 "주택임대차표준계약서" 양식을 이용하여, 갱신계약(갱신청구권)에 대한 당사자간(임대인·임차인) 계약서를 작성하는 방법을 간략하게 살펴보겠습니다.

주택임대차계약서_양식.hwp

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 주택임대차계약서는 총 2페이지로 구성되어 있습니다. 이 중 직접 작성해야 할 내용은 '붉은색' 글씨로 기재했으며, ① 임차주택의 표시, ② 계약내용, ③ 특약사항, ④ 계약자(임대인, 임차인) 입니다.

 

주택임대차계약서 첫 페이지

임차주택의 표시, 계약내용 작성

 

 

1 임차주택의 표시

 주택임대차계약서에서 제일 먼저 작성해야 할 내용은 임차주택의 유형과 면적, 종류 등의 내용입니다. 이부분은 직접 작성하기가 조금 혼동될 수 있지만, '소재지'는 계약하는 집의 주소를 작성하면 됩니다.

 토지 지목 및 건물 구조·용도, 면적 등 구체적으로 나눠져 있어 어떻게 작성해야 할지 어려워하는 분들이 많지만, 전용면적만 확실히 작성하고 다른 항목은 비워 두어도 큰 문제가 없다고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

 조금 어렵게 느껴질 수 있지만 임차주택의 표시는 계약목적물을 특정하기 위해 부동산의 소재지, 지목과 그 면적, 건물내역과 같은 부동산의 표시를 기재하는데 '부동산등기부' 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재하면 됩니다.

 

[PROFIT/Realty] - 부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법안내

부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법안내

※ 선순위 확정일자? 임차인이라면 주목! 임차보증금 증액 등 변동 사항이 있을 경우, 갱신 계약 시점에 추가로 근저당 설정된 것이 있는지 확인이 필요합니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 '소유권 이외의 저당권, 전세권 등의 권리관계가 표시되어 있는 을구'를 보는 방법만 알면 안심하고 계약할 수 있습니다. 아래 링크 참고!

 

[PROFIT/Realty] - 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 방법

부동산 등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 방법

 단순히 기존 계약물건에 대한 갱신(연장) 또는 갱신청구권 사용으로 인한 증빙자료로 작성하는 것이라면, '기존 임대차계약서'와 비교하여 작성하는 것도 좋은 방법입니다. 임차인 입장에서는 '주소와 동호수, 구조' 등을 기재할 경우 등기사항전부증명서가 아닌 '건축물대장'을 확인해야 합니다.

 

 특히 아파트가 아닌 다세대 주택, 다가구 주택인 경우 건축물대장 현황도면과 달리 1호, 2호(좌, 우) 주택의 호수가 서로 바뀌어 있던 탓에 경매를 당한 옆집이 보증금을 찾지 못하는 경우도 있었으니, 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

※ 미납 국세 역시 선순위 확정일자(or 근저당권) 만큼 중요합니다. 임대인의 세금 체납 사실 여부 확인이 필요합니다!

 

[PROFIT/Realty] - 임대차계약, 집주인의 세금 체납사실 확인 (지방세납세증명, 국세완납증명서)

임대차계약, 집주인의 세금 체납사실 확인 (지방세납세증명, 국세완납증명서)

 '확정일자 부여란'은 임차 보증금 증액등 변경 사항이 있을 때 다시 확정일자를 부여 받을 때 담당 공무원이 해당 란에 확정일자를 기재하는 곳이므로, 별도로 작성해야 할 것은 없습니다.

 

 만약 주민센터, 구청 등 직접 방문하지 않고 인터넷을 통해 확정일자를 받고 싶다면 다음 글을 참고하시길 바랍니다.

 

[PROFIT/Realty] - 확정일자 온라인 신청, 보증금을 지키는 첫단계!

확정일자 온라인 신청, 보증금을 지키는 첫단계!

[PROFIT/Realty] - 확정일자 확인법, 임대차 확정일자 인터넷 확인하기

확정일자 확인법, 임대차 확정일자 인터넷 확인하기

 

2 계약내용

 다음으로 계약내용(계약조건) 작성 방법입니다. 직접 작성해야 할 내용은 제1조(보증금과 차임)와 제2조(임대차기간)이며, 나머지는 계약과 관련된 여러가지 내용들이 나열되어져 있습니다. 갱신 계약이므로 '입주 전 수리' 등에 대한 내용은 비워두거나 '없음'으로 기재하시면 됩니다.

 제1조(보증금과 차임)은 보증금과 계약금, 중도금, 잔금, 차임(월세)로 나뉘어져 있습니다. 보증금 이외에 월세가 있다면 차임(월세) 란에 작성하면 됩니다.

 

 만약 갱신청구권 사용 등으로 보증금 증액 없이 계약한다면 '보증금' 란에 기존 보증금액을 그대로 작성하면 되고, 증액이 있다면 증액된 금액을 기재합니다.

 

 예를 들어 5억원에서 5억5천5백만원으로 증액이 된 경우 '보증금' 란에 5억5천5백만원을 기재, '계약금' 란에 기존 보증금(임차료 증액인 경우 기존 전세 보증금이 곧 계약금) 5억원, '잔금' 란에 재계약으로 증액되는 보증금 금액 5천5백만원을 기재합니다.

 

 위와 같이 보증금 증액이 있었다면 임차인은 임대차계약서를 작성한 후 임대인에게 증액된 금액에 대해 지불했다는 영수증을 받아야 합니다. 영수증은 거래하는 부동산 중개소 사장님께 부탁하여 얻는것은 문제가 되지 않으니 얻거나, 별도로 만들어 작성하면 됩니다.

 

 영수증에는 금액 및 날짜, 이름, 도장날인이 되어 있을 경우 법적으로 효력이 발생하니 특별한 양식에 억매일 필요는 없습니다. 임차인은 계약서 작성 및 영수증 수령 후 주민센터 방문 또는 인터넷을 통해 확정일자를 받으면 아무른 문제없이 갱신 계약이 완료됩니다.

 

주택임대차계약서 둘째 페이지

특약사항 및 임대인·임차인 정보 작성

 

 

3 특약사항

 특약사항에는 기타 임차인의 대항력, 우선변제권 확보를 위한 사항, 관리비 및 전기료 납부방법 등 특별히 임대인과 임차인이 약정할 사항이 있으면 기재합니다. 예를 들어 갱신청구권 사용에 의한 증빙서류로 계약서를 작성할 경우, 해당 내용을 특약사항에 기재하시면 됩니다.

 참고로 임대인 입장에서 특약사항에 임대차 계약기간은 "1년"으로 정한다거나, 갱신청구권은 "사용하지 않는다" 등의 임차인이 불리한 특약사항에 대해서는 계약서에 기재하더라도 효력이 없으므로 주의하셔야 합니다. 물론 임차인과 협의 후 이를 잘 이행하면 문제 될것은 없지만, 임차인이 마음을 바꿔 이를 번복하더라도 강제할 법적 효력은 없습니다.

 

 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

 주택임대차보호법 제4조의 경우 편면적 강행규정의 대표적인 예시로 꼽힙니다. 즉, 해당 규정을 위한반 경우 강자(임대인)에게 유리한 경우 그 계약은 무효지만, 약자(임차인)에게 유리한 경우 유효한 것으로 봅니다. 가끔 임차인이 강자, 임대인이 약자로 보여질 때도 많지만 법이 그렇다니 어쩔 수 없는 노릇이죠..

 

4 계약당사자 임대인·임차인

마지막으로 본 계약을 증명하기 위한 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명 또는 날인합니다. 임대인 및 임차인의 주소, 주민등록번호, 전화번호 등 필요한 정보를 기재하면 됩니다.

 부동산 중개소를 통하지 않고 계약당사자간 직접 계약서를 작성할 경우 '중개업자' 란은 공란으로 두거나, "당사자간 계약" 정도만 기재해주셔도 됩니다. 참고로 중개업자에게 '대필료'를 지불하고 작성한 경우에도 "당사자간 계약"으로 기재됩니다.

 

 계약서를 모두 작성한 뒤 부동산 중개소에서 거래하는 것처럼 계약서 2부에 임대인 및 임차인 모두 서명 또는 날인 후 '간인'하면 모든 계약은 완료됩니다. 계약서 내용은 수기로 작성하지 않고 당사자간 미리 협의 후 한글(HWP) 파일에 입력 후 인쇄하여, 서명 또는 날인만 하는 것을 추천드립니다.

 

 참고로 이 글을 작성하는 현재 시점에서는 부동산실거래가신고는 매매만 해당되지만, 올해 6월경부터 전월세 거래도 실거래 신고 의무화될 예정입니다.

 

 만약 임대차 신고제가 시행될 경우 주택 매매 실거래가격이 계약 후 30일 이내에 공개되는 것처럼, 전월세 역시 개인간 거래인 경우 부동산거래관리시스템에서 거래 당사자 중 1명이 서명하고, 다른 상대방이 본인 주민등록번호를 입력하여 로그인한 다음 자동적으로 계약서 내용이 화면에 뜨면, 동계약서에 서명하는 방식의 추가 '신고절차'가 필요할 것으로 보입니다.