다주택자 절세를 위한 증여, 세대분리하면 2년 보유 안 따질까?

다음달부터 양도세 중과 및 종부세 인상 "수정, 보완 없다"

 올해부터 부동산 관련 세금을 중심으로 다양한 제도가 변경됩니다. 먼저 종합부동산세가 일제히 상승하고, 양도소득세 역시 다주택자이거나 보유기간이 짧을수록 큰 폭으로 오르게 됩니다. 부동산의 보유세 및 거래세 모두 상승하게 되는 것이죠. 또한 분양권도 주택수에 포함되고 매매뿐만 아니라 전월세 거래 역시 신고제가 시행되는 등 부동산 규제가 한층 강화됩니다.

 

 만약 주택 매도를 고려한다면 보유세 및 양도세가 오르는 6월 이전에 매도해야 절세 효과를 높일 수 있습니다. 종부세율은 올해 1월 1일부로 올랐지만 부과 기준일은 매년 6월 1일입니다. 따라서 세율 인상으로 인해 종부세 부담이 크다면 5월까지 주택을 처분하는 방안을 고민하는 것이 좋습니다.

 

 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 것이 유리하지만, 12억원을 초과할 경우 보유기간이 길고 연령이 높을수록 1세대 1주택자 공제가 낫습니다. 물론 올해부터 1세대 1주택을 공동명의로 보유한 경우 매년 9월 15일부터 30일까지 관할 세무서에 단독명의 or 공동명의 두 가지 과세 방법 중 유리한 것을 선택할 수 있으므로 예상 세액을 산출하여 보다 유리한 과세 방법을 고르는 것이 좋습니다.

 

 보유세만 오르는 것이 아니라 거래세인 양도세도 오르게 됩니다. 작년까지 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용했지만 올해부터 10억원 초과 구간이 신설되며 최고세율이 45%로 상향되었습니다.

 

 단기보유 주택에 대한 양도세 역시 상향 조정되어 작년까지 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만은 기본세율을 적용했으나 올해 6월 이후 양도분은 1년 미만 70%로 전년도 대비 30% 상승, 2년 미만은 60% 단일 세율을 적용합니다.

 

 이뿐만 아니라 다주택자가 규제지역 내 주택을 매도할 때 적용하는 양도세 중과세율도 10% 높아지며, 전년도의 경우 2주택자는 기본세율에 10%를, 3주택 이상은 20%를 각각 더했지만, 올해부터는 각각 20%, 30%로 전년 대비 10%씩 더 상향조정됩니다.

 

 분양권 역시 주택수에 포함되는 것도 주의해야 할 부분입니다. 조정대상지역내 주택을 팔 경우 분양권도 주택으로 간주하여 양도세가 부과됩니다. 다만 주택수에 포함되는 분양권은 올해 1일 1일 이후 취득한 경우로, 그 이전에 보유한 분양권은 해당되지 않습니다.

 

 여기에 1가구 1주택 양도세 비과세 보유기간 역시 까다로워져 2주택 이상 소유한 세대주가 1주택을 제외한 나머지 주택을 모두 처분하여 1주택이 되더라도, 올해부터는 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주까지 해야만 비로서 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

 대략적인 내용으로 올해부터 강화된 각종 부동산 규제 및 세율 상향 조정으로 인해 알아두셔야 할 내용들을 살펴보았습니다. 각종 규제가 많은 지금은 앞에서 세금, 뒤에서 세금인 상황으로 무엇보다 절세가 수익의 핵심이겠죠?

 

 대표적으로 세대분리를 통한 주택 운용을 생각해볼 수 있습니다. 다만 이 방법은 부모나 자녀가 투자에 함께 참여하는 것이 가능한 경우만 활용할 수 있습니다. 세대분리 요건을 갖춘 부모와 자녀는 각각 1주택이 인정됩니다. 따라서 현재와 같은 실수요자가 유리한 시장에서는 더욱 유리하게 활용할 수 있는 방법입니다.

 

 

1 세대분리 요건은 무엇이며, 어떻게 접근할까요?

 먼저 세대분리 요건은 현재 1세대(1가구) 개념부터 살펴보면, 거주자(세대주) 및 배우자 그리고 직계존비속, 형제자매가 같은 주소에서 생계를 유지하는 것입니다. 따라서 주소가 같다면 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리 또한 동일 세대로 봅니다. 다만 형수, 제수, 매형, 동서, 형부, 올케 등은 포함되지 않습니다.

 

 가장 기본인 세대분리 요건은 주소지를 달리하는 것이죠. 그러나 주민등록지 기준 주소만 다르다고 세대분리 요건을 모두 충족하는 것은 아닙니다. 만약 자녀의 나이가 만 30세 미만이라면 주소지가 다르더라도 동일 세대로 봅니다.

 

 다만 만 30세 미만이라도 기혼자(결혼)이거나 배우자 사망, 이혼한 경우 세대분리가 가능합니다. 또한 중위소득 이상의 소득자라면 주소 변경을 통해 세대분리 신청이 가능합니다.

 

2021년 기준 중위소득 환산표 (단위:원)

가구원 수	1인가구	2인가구	3인가구	4인가구	5인가구	6인가구
중위소득150%	2,742,747	4,632,119	5,975,925	7,314,435	8,636,060	9,942,905
중위소득120%	2,193,397	3,705,695	4,780,740	5,851,548	6,908,848	7,954,324
중위소득100%	1,827,831	3,088,079	3,983,950	4,876,290	5,757,373	6,628,603
중위소득80%	1,462,265	2,470,463	3,187,160	3,901,032	4,605,898	5,302,882
중위소득50%	913,916	1,544,040	1,991,975	2,438,145	2,878,687	3,314,302
중위소득45%	822,524	1,389,636	1,792,778	2,194,331	2,590,818	2,982,871
중위소득40%	731,132	1,235,232	1,593,580	1,950,516	2,302,949	2,651,441
중위소득30%	548,349	926,424	1,196,185	1,462,887	1,727,212	1,988,581

 

 세대분리를 인정받을 수 있는 소득은 종합소득, 퇴직소득, 양도소득(소득세법 제4조)이며, 계속적 및 반복적으로 소득이 있어야 합니다. 따라서 일용직 급여 및 아르바이트 급여는 소득으로 인정받지 못합니다. 예를 들어 1인 가구 중위 소득의 40%에 12개월을 곱한 값 이상인 경우 만 30세 미만도 세대분리가 가능하며, 2021년 기준 1인 가구 중위 소득은 월 1,827,831원으로 이 금액의 40%에 12개월을 곱한 877만 3,584원(월 기준 731,132원) 이상이어야 합니다.

 

 최근 부모님과 동일한 거주지라 할지라도 세대분리가 가능하도록 하는 완화책이 논의되고 있다고 하지만 이를 두고 "꼼수 절세" 수단으로 악용하는 것에 대한 우려가 있어 당장 시행되기에는 어려울 것으로 보여집니다.

 

 

2 세대분리를 통한 증여, 1주택 보유기간 계산은?

 그렇다면 최종 1주택 보유기간 기산일에 관한 2월 17일에 개정된 내용을 먼저 살펴보겠습니다. 최종 1주택 보유기간 기간일 규정은 다주택인 1세대가 1주택 이외의 다른 주택을 양도하여 1주택만 남은 경우, 최종 1주택 보유기간을 1주택이 된 날로부터 새롭게 기산한다는 규정입니다.

 

구분	당초	개정 (2021년 2월 17일 이후)
변경 내용	다른 주택을 양도하는 경우	다른 주택을 처분(양도, 증여 및 용도 변경<건축법 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다>하는 경우를 말한다)하는 경우

 

 세법에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통해 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 따라서 부담부증여를 할 경우 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 정의하고 있습니다.

 

 이번 개정 전에는 자산이 유상으로 이전되는 '양도'에 대해서만 적용했지만, 이제는 증여나 건축법상 용도변경, 주거용 오피스텔을 업무용으로 용도전환하는 사실상 용도변경까지 포함해서 '처분'하는 경우에 적용하도록 개정된 것입니다.

 

 즉 1주택 기산일 '양도'에서 '처분'으로 확대됨에 따라 2월 17일 기준으로 증여나 용도전환 등을 따줘봐야 합니다.

 

 

3 개정안 이후 증여, 보유기간 다시 기산

 예를 들어 10년 넘게 2주택을 보유한 부모님이 그 중 1주택을 결혼으로 세대분리한 자녀에게 증여를 했다면, 자녀에게 주택 증여 후 부모님은 1주택만 보유하고 있으므로, 1세대 1주택자가 됩니다. 이경우 증여 뒤 즉시 남은 주택 1채를 처분할 경우 양도소득세는 비과세 받을 수 있을까요?

 

 결론부터 말씀드리면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 2년 보유요건을 충족하지 못하기 때문이죠. 일반적으로 보유란 주택을 취득한 날짜로부터 양도하는 날까지로 알고 있습니다. 무려 10년 넘게 보유하고 있었지만, 2년 보유 요건을 충족하지 못한 이유는 올해부터 시행된 "최종 1주택 보유기간 기산일" 규정 때문입니다.

 

 최종 1주택에 대한 보유기간 계산은 취득한 날로부터 계산하는 것이 아닌, 최종 1주택이된 날로부터 계산하기 때문입니다. 또한 2월 17일 이후부터는 주택을 증여하여 1주택이 된 경우라도 보유기간을 새롭게 기산하도록 개정했기 때문입니다.

 

 앞서 말씀드렸던 것처럼 "다른 주택을 양도하는 경우" → "다른 주택을 처분하는 경우"로 개정되며, 증여(처분)를 하더라도 1주택이 된 날로부터 새롭게 2년을 보유해야만 2년 보유 요건을 비로소 충족할 수 있게 되었습니다.

 

 따라서 절세를 위해 2주택자가 1채를  별도 세대의 자식에게 증여 후 그 즉시 주택을 매도, 비과세 혜택을 받기 위해서는 2월 17일 이전에 증여가 이루어져야 합니다. 현재 이 글을 작성하는 시점에서는 2월 17일 이전에 이미 증여한 경우에만 보유 요건을 충족한 것으로 보아 취득일로부터 2년이 지났을 경우 비과세 혜택을 받을 수 있겠죠?

 

 

4 개정안 이후 주거용 오피스텔 업무용 전환

 증여와 마찬가지로 다른 주택을 '처분'하는 것을 의미하는 용도 변경은 어떻게 될까요? 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하는 1세대를 예를 들어 살펴보면, 오피스텔을 주거용으로 사용하다 업무용으로 전환하여 임대하고 있다면 주택 1채와 업무시설 1채를 각각 보유하게 됩니다.

 

 이러한 경우에도 2021년 2월 17일 이후부터는 용도변경한 것으로 간주됩니다. 만약 남은 주택 1채를 매매할 때 양도소득세 비과세를 받고싶다면 주거용 → 업무용으로 전환 후 1주택이 된 날로부터 보유기간을 새롭게 2년 충족해야 합니다.

 

 다만 세대분리는 변경된 기산일이 적용되지 않습니다. 증여나 양도, 용도변경이 아닌 다른 형태로 1주택이 되었다면 가능합니다. 예를 들어 아들 명의로 주택을 취득하고 부모님과 함께 같은 주소에서 거주를 하고 있는 경우겠죠.

 

 결혼을 앞두고 아들이 2021년 2월 18일 주택을 먼저 마련할 경우 해당 가구는 1세대 2주택자가 됩니다. 2021년 5월 20일 현재 시점 기준으로 부모님과 아들 각각 1주택을 보유하고 있지만, 이후 혼인신고를 하고 세대분리할 경우 부모님과 아들 세대는 각각 1세대 1주택이 됩니다.

 

 위와 같은 상황이라면 부친이 보유 중인 1주택을 아들이 세대분리 후 즉시 처분해도 비과세를 받을 수 있습니다. 세대분리로 인하여 1주택이 된 경우에는 최종 1주택 보유기간 기산일 규정은 적용되지 않기 때문이죠.

 

 앞서 살펴보았듯이 해당 개정안을 보면 '처분' 즉, 양도, 증여, 용도변경 등을 하는 경우라고 규정하고 있습니다. 따라서 1주택자인 부모님과 함께 거주중인 아들이 결혼 준비로 혼인신고(세대분리) 전 주택을 매수하며, 1세대 2주택이 된 경우라면 세대분리 즉시 부모님 명의 주택을 매도해도 당초 취득일로부터 보유기간을 계산할 수 있습니다.

 

 그러나 한 가지 유의하실 점은 보유기간 기산일은 단순히 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건인 2년 보유요건만 판단할 때 적용되며, 단기보유 중과세 등 다른 사안에 대해서는 적용하지 않습니다. 또한 장기보유특별공제율을 계산하기 위한 보유기간을 계산할 때도 적용되지 않습니다.

 

 2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세에 대해 자세히 보길 원하신다면 다음 글을 참고하시기 바랍니다.

 

2021.05.10 - [PROFIT/Realty] - 2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 완벽정리

2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 완벽정리