주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

나에게 유리한 유형의 주택임대소득 종합소득세 신고는?

 "주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법" 글에 많은 분들이 질문을 댓글로 남겨주고 계십니다. 로그인 없이 익명으로 댓글을 남길 수 있지만, 비밀글로 질문하시는 분이 많습니다. 다른 사람은 어떤 내용을 궁금해 하는지, 또 어떤 내용으로 신고서 작성 중 어려움이 있는지 확인할 수 있기에 가능한 공개 댓글을 남겨주시는 것이 좋지 않을까 생각 됩니다.

 

 오늘은 질문 댓글 중 하나인 "분리과세 VS 종합과세" 관련 내용을 작성할까 합니다.

 

 국세청에서 분리과세(주택임대 소득자 V유형) 모두 채움 신고서까지 보내줬으니 나한테 유리한 것이 아닐까? 막연히 생각하고 그대로 신고하셨던 분들도 더러 있을 것입니다. 그러나 주택임대소득 외에 근로소득 또는 사업소득 여부에 따라 분리과세가 꼭 유리한 것은 아닙니다.

 

 다음은 종합소득세 홈택스 신고 방법에 대한 글에서 댓글로 남겨주신 질문 내용입니다.

 

2020.05.15 - [PROFIT/Realty] - 주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

Q. "2주택자로 임대사업자미등록이고 2주택 월세가 각각 50만원, 30만원, 1년 총 수입금액은 960만원입니다. 작년에 처음 종소세 신청할때 분리과세로 했거든요. 임대소득외 소득이 없지만 분리과세가 더 낫다고 글 읽어서 신청했었는데, 올해 국세청 우편물 안내서에 분리과세로 했을때 세금이 41만원으로 계산되어왔네요. 제가 종합과세로 수정해서 신고하는게 나은지 그냥 저 금액으로 신고해야할지요? 근로소득이 없으면 종합과세가 답이라는 글도 있어서요."

 

 질문 내용은 주택임대소득으로 960만원이 있으며, 다른 소득은 없을 때 분리과세, 종합과세 중 어떤 것이 유리한지에 대한 내용이었습니다. 질문 내용을 바탕으로 분리과세와 종합과세 세액을 비교해보겠습니다. 참고로 주택임대사업자 등록 여부, 인적공제 여부 등에 대한 정보를 알지 못하여 종합소득 발생내역은 다음과 같이 임의로 정의하였습니다.

 

Q. 종합과세 VS 분리과세

1인가구, 미등록 임대주택, 주택임대소득 외의 다른 종합소득 금액은 없음.

임대주택(업종코드)	임대기간	수입금액(원)
A주택 (701102)	20.1.1~20.12.31	6,000,000
B주택 (701102)	20.1.1~20.12.31	3,600,000

※ 임대주택 모두 기준시가 9억원 이하, 세무서 및 지방자치단체 사업자 등록하지 않음.

 

종합과세		분리과세
수입금액	9,600,000	수입금액	9,600,000
필요경비	4,089,000	필요경비	4,800,000
소득금액	5,510,400	기본공제	2,000,000
소득공제	1,500,000	과세표준	2,800,000
과세표준	4,010,400	세율	14%
세율	6%	산출세액	392,000
산출세액	240,624	감면세액	0
감면공제	70,000	결정세액	392,000
결정세액	170,624	기납부세액	0
기납부세액	0
납부할 세액	170,624	납부할 세액	392,000

① 종합과세 필요경비 : 9,600,000 × 단순경비율(42.6%) = 4,089,600원

② 분리과세 필요경비 : 9,600,000 × 미등록 임대주택 분리과세 필요경비율(50%) = 4,800,000원

③ 미등록 임대주택 외 다른 종합소득금액 2,000만원 이하 : 2,000,000원 기본공제

④ 감면공제 : 표준세액공제 70,000원

 

 종합소득세로 납부할 세액은 [종합과세]는 170,620(원 단위 이하 절사), [분리과세]는 392,000원 입니다. 즉 댓글로 질문주신 사례로 살펴보면 전년도와 동일하게 분리과세로 신고시 종합과세 대비 무려 221,380원을 추가로 납부하시게 됩니다.

종합과세 결정세액 170,620원 < 분리과세 결정세액 392,000원

 

 질문자분께서 주택임대 소득자V유형(분리과세 소득자용)으로 안내받은 국세청 우편물 신고서의 납부할 세액 410,000원과 위 계산식에서 금액 차이가 나는 것은 "보증금 간주임대료/사업자 미등록 가산세" 정보 등 정확한 계산을 위한 정보가 부족했기 때문입니다. 참고하시길 바랍니다.

 

 현재 종합소득세 신고기간이므로 이미 신고서를 제출한 경우라도 다시 작성하여 재제출 가능하며, 정기신고는 신고기한내 재제출할 경우 최종분만 반영되기 때문에 5월 31일까지 수정하셔도 됩니다. 또한 신고 시 반드시 종합과세로 신고하셔야 합니다. 또한 전년도에 신고하신 2019년 귀속 주택임대소득에 대한 종소세 신고분 역시 경정청구로 환급받을 수 있으니 걱정하지 않으셔도 되겠죠?

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 만약 월세 임대수입은 없고 전세 보증금만 있는 경우에는 어떨까요? 비슷한 상황의 종합소득 발생내역에서 월세 임대수입 → 보증금으로 변경하여 살펴보겠습니다.

 

월세 임대수입 없고 보증금만 있는 경우

1인가구, 미등록 임대주택, 주택임대소득 외의 다른 종합소득 금액은 없음.

임대주택(업종코드)	임대기간	보증금(원)
A주택 (701102)	20.1.1~20.12.31	550,000,000
B주택 (701102)	20.1.1~20.12.31	400,000,000
합계		950,000,000

※ 임대주택 모두 기준시가 9억원 이하, 세무서 및 지방자치단체 사업자 등록하지 않음.

 

2021.05.15 - [PROFIT/Realty] - 종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법

종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법

2021.05.13 - [PROFIT/Realty] - 공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리

공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리

 먼저 보증금에 대한 간주임대료 계산이 필요합니다. 주택의 간주임대료는 2020년 기준으로 윤년(366일) 및 이자율 1.8%를 적용하여 계산해보겠습니다.

 

• A주택 : (550,000,000 - 300,000,000) × 366 × 60% × (1/366) × 1.8% = 5,940,000원
• B주택 : (400,000,000 - 0) × 366 × 60% × (1/366) × 1.8% = 4,320,000원
• 간주임대료 합계 : 10,260,000원

종합과세		분리과세
수입금액	10,260,000	수입금액	10,260,000
필요경비	4,370,760	필요경비	5,130,000
소득금액	5,889,240	기본공제	2,000,000
소득공제	1,500,000	과세표준	3,130,000
과세표준	4,389,240	세율	14%
세율	6%	산출세액	438,200
산출세액	263,354	감면세액	0
감면공제	70,000	결정세액	438,200
결정세액	193,354	기납부세액	0
기납부세액	0
납부할 세액	193,354	납부할 세액	438,200

① 종합과세 필요경비 : 10,260,000 × 단순경비율(42.6%) = 4,370,760원

② 분리과세 필요경비 : 10,260,000 × 미등록 임대주택 분리과세 필요경비율(50%) = 5,130,000원

③ 미등록 임대주택 외 다른 종합소득금액 2,000만원 이하 : 2,000,000원 기본공제

④ 감면공제 : 표준세액공제 70,000원

 

 종합소득세로 납부할 세액은 [종합과세]는 193,350(원 단위 이하 절사), [분리과세]는 438,200 입니다.  분리과세 선택시 종합과세 대비 244,850원을 추가로 납부하시게 됩니다.

종합과세 결정세액 193,350원 < 분리과세 결정세액 438,200원

 

 질문자분 상황과 함께 살펴본 사례는 모두 종합과세가 유리했습니다. 그렇다면 분리과세가 유리한 경우도 있을까요? 다음 사례를 통해 살펴보겠습니다.

 

 

주택임대소득과 다른 종합과세 대상 소득이 있을 경우

1인가구, 주택임대 사업자 등록 요건 충족, 임대보증금 or 임대료 증가율 5% 이하

임대주택(업종코드)	임대기간	수입금액(원)
A주택 (701102)	20.1.1~20.12.31	6,000,000
B주택 (701102)	20.1.1~20.12.31	4,000,000
* 주택임대업 외의 종합소득금액	-	6,000,000

※ 임대주택 모두 기준시가 9억원 이하, 세무서 및 지방자치단체 사업자 등록 및 요건 충족.

 

2021.05.17 - [PROFIT/Wealth Mgt] - 중도퇴사자 종합소득세 신고, 근로소득+주택임대 함께 전자신고 하기

중도퇴사자 종합소득세 신고, 근로소득+주택임대 함께 전자신고 하기

 

구분	종합과세		분리과세
			종합과세대상 소득		분리과세 주택임대소득
주택임대수입금액		10,000,000				10,000,000
주택임대 필요경비		10,000,000				10,000,000
	×	42.6%			×	60%
	=	4,260,000			=	6,000,000
주택임대 소득금액		10,000,000
	-	4,260,000
	=	5,740,000				10,000,000
종합소득금액		5,740,000		0	-	6,000,000
	+	6,000,000	+	6,000,000	-	4,000,000
	=	11,740,000	=	6,000,000	=	0
과세표준		11,740,000		6,000,000
	-	1,500,000	-	1,500,000
	=	10,240,000	=	4,500,000
산출세액		10,240,000		4,500,000		0
	×	6%	×	6%	×	14%
	=	614,400	=	270,000	=	0
감면공제		70,000		70,000		0
결정세액		614,400		270,000
	-	70,000	-	70,000
	=	544,400	=	200,000	=	0
납부할 세액 합계		544,400	200,000

① 종합과세 필요경비 : 10,000,000 × 단순경비율(42.6%) = 4,260,000원

② 분리과세 필요경비 : 10,000,000 × 등록 임대주택 분리과세 필요경비율(60%) = 6,000,000원

③ 등록 임대주택 외 다른 종합소득금액 2,000만원 이하 : 분리과세 4,000,000원 기본공제

④ 감면공제 : 표준세액공제 70,000원

 

 종합소득세로 납부할 세액은 [종합과세]는 544,400, [분리과세]는 200,000 입니다.  종합과세 선택시 분리과세 대비 344,400원을 추가로 납부하시게 됩니다.

종합과세 결정세액 544,400원 > 분리과세 결정세액 200,000원

 

 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4,000,000원) 우대가 적용되어, 분리과세 소득금액 및 세액이 없으므로 분리과세가 종합과세보다 유리합니다.

 

 

사업자등록에 따른 세금혜택

 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

• 필요경비율 : 사업자 미등록 50% → 등록 60%
• 기본공제 : 사업자 미등록 2백만원 → 등록 4백만원

 다만 감면 등 혜택을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않을 경우 감면 등 혜택 받은 세액과 이자상당액을 납부해야 합니다.

 

 이전에는 주택임대소득 노출을 염려하여 미등록 가산세, 필요경비 및 기본공제 불이익 등을 감수하더라도 사업자 등록을 하지 않았습니다. 그러나 올해 6월 1일부터 임대차 신고제(전월세 신고제)가 시행되며, 수도권 및 광역시, 8개 도의 시 지역에서 거래되는 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 전월세는 모두 신고 대상이 됩니다. 따라서 임대인의 소득원 노출 우려에 따른 미신고는 종합소득세 신고시 감면혜택 등 불리할 수 있으니 신고하시는 것이 좋습니다.

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 지금까지 주택임대소득에 대한 종합과세 신고 시 자신에게 유리한 것을 찾기 위한 계산 방법을 조금 자세히 살펴봤습니다.

 

 주택임대 수입금액이 2,000만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율6~42%/2021년 귀속부터 45% 확대)와 분리과세(세율 14%) 중 선택이 가능합니다. 나날이 늘어만가는 증세 정책에 한 푼이라도 덜 내고 싶은 납세자는 종합소득세 신고시 어떤 과세 방법을 선택할지 고민이 될 수 밖에 없겠죠.

 

 종합과세와 분리과세 중 명확하게 어떤 것이 유리하다 단정지을 수 없습니다. 따라서 자신의 주택임대소득 이외에도 사업자 등록/미등록, 근로소득 등 주택임대소득을 제외한 종합소득 합계액, 부동산 기준시가 9억원 초과/이하 또 그에 따른 단순경비율 및 기준경비율 변화 등 다방면으로 검토하여 절세 계획을 세우시는 것도 중요합니다.

 

 물론 판단 착오로 내지 않아도 될 세금을 납부할 수 있습니다. 그러나 종합소득세 신고 및 납부까지 끝났어도 연말정산과 동일하게 경정청구가 가능하니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

 또한 국세청 홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교 서비스를 제공하고 있습니다. 홈택스(www.hometax.go.rk) 접속 후 [세금종류별 서비스 → 세금모의계산 → 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2020년 세액비교)]를 통해 보다 쉽게 계산해보실 수 있습니다.

 

 지금까지 살펴본 내용은 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 납부할 세액을 단순히 비교해본 것으로, 다른 소득자의 인적공제(여기선 본인 기본공제만 적용) 대상 가능 여부, 건강보험료 등 다른 부분을 고려하지 않았으므로 참고하시기 바랍니다.

 

분리과세 VS 종합과세를 정리하며

 

 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우 종합과세 시 6% 세율이 적용되어 일반적으로 종합과세가 분리과세보다 유리하거나 같습니다. 반대로 주택임대 수입금액이 1,000만원 이하로 임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2,000만원 이하, 임대사업자 등록 요건 충족으로 필요경비 60%, 기본공제 4백만원 우대가 적용된다면 분리과세 소득금액 및 세액이 없을 가능성이 높으므로 분리과세가 종합과세보다 유리할 수 있습니다.

 

2020.02.04 - [PROFIT/Realty] - 주택임대소득 분리과세 종합과세 완벽정리

주택임대소득 분리과세 종합과세 완벽정리

 물론 대부분의 근로소득자는 수입금액이 2,000만원 이상으로, 특히 4,600만원 이상이라면 분리과세가 유리한 것이 사실입니다. 많은 분들이 알고 계시는 내용이지만, 분리과세가 누구에게나 100% 절세할 수 있는 선택은 아닙니다. 직접 납부할 세액을 계산해보거나, 홈택스 예상세액 비교 계산기를 통해 꼭 비교하여 선택하시길 바랍니다.