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Life - 부동산 절세, 아파트 청약을 위한 세대분리 방법 완벽정리

 최근 부동산 절세 또는 아파트 청약에 도전하기 위하여 세대분리를 고민하는 분들이 크게 늘어나고 있습니다. 1세대가 2주택을 보유하는 것보다 2세대로 분리하여 각각 1주택을 갖는 것이 세금이나 청약에서 유리하기 때문이죠. 그러나 가족 중 일부가 독립하여 생계를 따로 한다고 해서 무조건 세대분리 즉, 개별 세대로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 세대원 중 독립한 구성원이 세대주로 인정받기 위해서는 일정한 조건을 충족해야만 합니다.

 

세대분리는 왜 하는 걸까요?

 우선 세대를 분리하면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 다주택자를 대상으로 하는 각종 세금 중과를 피할 수 있습니다. 예를 들어 부모님 소유 주택에서 함께 거주 중인 성인 자녀가 주택을 매수하면 1가구 2주택자가 되어 취득세, 양도세, 종부세 중과를 받을 수 있습니다.

 

 그러나 자녀가 세대분리 후 독립세대를 구성하여 주택을 매수하면 부모님과 자녀 모두 각각 1가구 1주택자로 인정받아 각종 세금 중과를 피할 수 있습니다. 또한 아파트 청약에도 유리합니다. 투기과열지구와 조정대상지역 분양은 청약통장 1순위 요건인 가입 2년을 충족해도 '세대주'만 1순위 청약이 가능합니다.

 

청약주택별 다음 어느 하나에 해당하는 경우 청약통장이 순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 합니다.
- 투기과열지구 또는 청약과열지역 내 민영주택에 청약하는 경우
① 세대주가 아닌 자
② 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자
③ 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

 세대주가 아니면 2순위로 청약해야 합니다. 따라서 자녀는 2순위 청약으로 당첨 확률이 낮을 수 밖에 없지만 무주택 1가구는 부모 세대와 자녀 세대로 분리하면 각각 세대주로서 1순위 청약으로 당첨 확률을 높일 수 있습니다.

 

 

세대분리 신청 전 요건 확인

 부모와 자녀로 이루어진 세대에서는 자녀가 독립 세대로 분리하기 위해서는 원칙상 거주지 즉, 주소지를 이전하여 부모와 다른 곳에 살아야 합니다. 많은 분들이 '민원24 세대주 분리' 글에서 관련 질문을 댓글로 문의하시는데, 부모와 자녀 거주지가 동일하여도 거주지 형태에 따라 별도 세대를 구성할 수 있습니다.

 

 예를 들어 주택 일부를 임대할 수 있도록 출입문, 부엌, 욕실 등 동일 주소지라도 거주지가 분리 가능한 주택 형태라면 가능합니다. 이 때문에 일반적으로 주택 1층, 2층 구조이거나 다가구 주택에서는 세대분리가 용이하며 아파트의 경우 대부분 세대분리가 불가능하지만, 마찬가지로 출입문을 따로 둔 세대분리형 아파트에 거주하는 경우 독립 세대로 인정받을 수 있습니다.

 

 거주지와 주소 이전이 가능하다면 다음 조건 역시 만족해야 합니다. 만 30세 이상 또는 기혼자, 직계존속 사망, 소득(독립적인 생계 유지 가능/소득중위 40% 이상)이 있어야 합니다. 만약 미혼자라면 직계존속이 사망하지 않은 경우 30세 미만은 소득 요건을 충족해야만 합니다.

2021년 중위소득 40% 731,132원

 

 예를 들어 2021년 6월 1일 주택을 취득한 경우 취득일 기준으로 지난 1년 간 근로소득 또는 사업소득이 2021년 기준 1인가구 중위 소득의 40%에 12개월을 곱한 값 이상의 소득이 필요합니다. 올해 1인가구 중위소득은 1,827,831원으로 이 금액의 40%인 731,132원에 12를 곱한 금액은 8,773,560원 입니다.

 

 즉, 세대분리를 위해서는 연간 소득 금액이 877만 3,560원 이상 필요하며, 만약 세대분리 요건을 충족하지 않는데도 분리 후 이를 청약 신청이나 절세로 활용한다면 법적인 처벌을 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

정부24(www.gov.kr) or 주민센터 방문 후 세대분리

 세대분리 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째 정부24 인터넷 민원 사이트에서 온라인으로 신청하는 방법과 두 번째 본인 주소지 관할 주민센터에서 방문하여 신청하는 방법이 있습니다.

 

1 정부24 온라인 세대분리 신청

 온라인 신청 방법은 주민센터 방문 없이도 집에서 간편하게 신청할 수 있지만, 세대주 분리 요건을 충족하는지 스스로 판단하기 어렵거나, 정부24 신청 방법이 어렵게 느껴지신다면 직접 방문하여 담당 공무원의 도움을 받아 진행하실 수도 있습니다.

 

 STEP 01. 정부24 로그인

정부24 로그인

 정부24 홈페이지(www.gov.kr) 접속 후 [로그인] 버튼을 클릭합니다.

 

 STEP 02. 간편인증 or 공동인증서

인증서

 세대주 분리 신청을 위해서는 반드시 인증서 로그인이 필요합니다. 아이디 로그인 후 신청 단계에서 인증서로 다시 한 번 본인인증 단계를 거쳐야하므로 로그인 시 [인증서] 탭을 클릭하고 [간편인증] 또는 [공동·금융 인증서]를 선택하세요.

 

 STEP 03. 주민등록정정(말소)신고

주민등록정정(말소)신고

 검색창에 "주민등록정정"을 입력한 뒤 [주민등록정정(말소)신고] 서비스 바로가기를 클릭합니다.

 

 STEP 04. 민원 신청하기

신청하기

 주민등록정정(말소)신고 관련 신청방법, 수수료 등 정보 확인 후 [신청하기] 버튼을 클릭합니다.

 

 STEP 05. 신청구분

신청구분 정정

 주민등록정정(말소)신고 신청구분은 [정정]으로 선택합니다.

 

 STEP 06. 신고인 정보

신고인

 신고인의 성명, 주민등록번호, 연락처는 가입된 정부24 회원 정보가 자동으로 입력되며, "주소"[검색] 버튼을 클릭한 뒤 본인의 거주지 시·도,시·군·구까지만 작성하면 됩니다.

 

 "정정전 세대주와의 관계"는 신고인의 현재 거주하는 곳, 속해있는 세대의 세대주와의 관계를 의미하며 만약 현재 세대주가 부모님이라면 [자녀]를 선택하시면 됩니다.

 

 STEP 07. 신고 사항

신고사항 정정구분

 다음은 신고 사항 입력 단계로 "정정구분"은 드롭다운 메뉴에서 [세대분가]를 선택합니다.

 

 STEP 08. 대상자 인적사항

대상자 인적사항

 대상자 인적사항에서 "정정후 세대주와의 관계"[본인]을 선택하고 성명, 주민등록번호는 본인 인적사항을 입력하면 됩니다. 정보 입력을 마친 후 [추가] 버튼을 클릭합니다.

 

 STEP 09. 세대주 확인(변경 전, 후)

변경 전후 세대주 확인

 다음으로 "세대주 확인(변경 전·후)" 단계는 먼저 "변경 전"은 예를 들어 부모님 등 현재 세대주의 성명, 주민등록번호, 휴대전화번호 등 인적사항을 입력하고, "변경 후"는 분리되어 세대주가 되는 본인의 인적사항을 입력하면 됩니다.

 

 STEP 10. 열람 사전동의 및 민원신청

열람 동의 및 민원신청

 마지막으로 세대분리 업무처리를 위해 각종 행정정보 공동이용을 통해 담당 공무원이 이를 확인할 수 있도록 병적증명서, 다가구주택호별면적대장 등 각종 구비서류 열람 사전동의 [전체선택] 후 하단의 [민원신청하기] 버튼을 클릭하면 세대주 분리 신청은 완료됩니다.

 

 다만 주의하실 것은 "변경전 세대주의 확인"이 필요합니다. 기존 세대원에서 분리되어 새롭게 세대주가 되기 위해서는 기존 세대주의 추가 인증이 필요합니다. 즉, 정부24 온라인 신청을 위해서는 기존(변경 전) 세대주의 공동 or 간편인증서가 꼭 필요합니다.

 

 세대분리 신청 단계에서 기존 세대주의 휴대폰 번호를 입력하는 것도 이 때문입니다. 신고인이 세대주 분리를 신청할 경우 이러한 사실을 기존 세대주 휴대폰을 통해 "세대주 확인" SMS를 통지하게 됩니다.

 

 "세대주확인 절차"는 기존 세대주가 정부24 접속 후 [민원서비스 → 확인서비스 → 세대주확인] 메뉴에서 공동·금융인증서 또는 간편인증서를 통해 인증하시면 되고, 신청 후 일주일 이내에 세대주확인을 받지 못하면 신청된 건은 취소됩니다.

 

 만약 부모님 등 현 세대주가 인터넷 뱅킹이나 간편인증을 사용하지 않는 등 별도의 인증서를 발급받지 않았다면, 정부24 온라인 신청이 불가능합니다. 인증서가 없는 경우 기존 세대주 인증이 불가하여 본인 주소지 관할 주민센터에 방문하여 기존 세대주를 확인하는 과정이 필요합니다.

 

2 주소지 관할 주민센터 방문 신청

거주지 주소지 관할 주민센터에 방문하여 주민등록정정 신고서를 작성하여 제출하는 방법도 정부24 온라인 신청 방법과 비슷합니다. 신고 구분은 "정정", 신고 내용은 "세대 분가", "변경 전·후 세대주 확인", 신고인은 신고서를 작성하는 본인(변경 후 세대주) 정보를 입력하되, "세대주와의 관계"는 변경 전 세대주와 관계를 의미합니다.

 

 주민센터 방문 전 아래 첨부파일을 출력하여 미리 작성하여 가셔도 되고, 주민센터에 비치된 신고서를 작성하셔도 됩니다. 한글 프로그램이 없는 분들을 위해 간단히 출력할 수 있도록 PDF 파일로 첨부했습니다.

 

[별지 제9호서식] (정정¸ 말소¸ 거주불명)등록 신고서(거주자용 및 영주귀국자용).pdf
0.06MB

 세대주 분리 신청을 위해 주민센터에 방문할 때 신고인이 별도로 준비해야 할 첨부서류는 없습니다. 주민등록정정 신고서에 "위임장" 작성 란도 있으므로, 별도의 위임장은 준비하실 필요는 없습니다.

 

 다만 기존 세대주 방문시에는 기존 세대주의 신분증 및 세대주를 분리하려는 사람의 신분증 + 도장, 세대원 방문시에는 기존 세대주와 세대주를 분리하려는 사람의 신분증+도장을 모두 준비해야 합니다.

 

 물론 모든 신청 절차를 무사히 마쳤어도 세대분리가 반려되는 경우가 많습니다. 바로 아파트 등 세대분리가 불가능한 곳의 주소지로 거주지 분리 요건을 충족하지 못하였기 때문입니다. 이 부분은 관할 주민센터의 담당 공무원의 재량이며 제각기 판단의 기준이 달라, 다른 곳에서는 세대분리가 가능했던 거주 환경도 반려되는 경우가 있습니다.

부모님 집, 아파트는 무조건 반려대상? 무상거주사실확인서 활용

 다시 한 번 말씀드리지만 아파트, 다세대 빌라 등 공동주택에서는 세대분리가 거의 불가능한 경우가 많습니다. 주민등록정정 관련 지침이 모호한 경우가 많고 담당자 판단에 따라 동일한 주소지에도 가능/불가능 여부가 달라지기 때문입니다.

 

 이는 다주택자를 옥죄기 위한 각종 부동산 정책이 쏟아지고, 세금 개편도 이어지며 각종 정책에 기준이되는 '세대'의 판단도 모호해지고 있기 때문입니다. 가족의 형태와 구성은 점차 다양해지고 있지만 세대 및 세대분리 기준은 이를 뒤따라가지 못하고 있는 것이죠.

 

 예를 들어 타지에 독립하여 살던 형제자매가 직장 문제로 같이 살게 될 경우 각자 독립된 생계가 가능하더라도 단순히 현행법상 거주지가 같은 가족이란 이유 하나로 같은 세대 또는 동거인으로 묶이게 됩니다.

 

 따라서 현행 원칙상 아파트는 별도의 독립된 세대를 구성하기에는 무리가 있지만, 그럼에도 불구하고 담당자의 판단에 도움이 되고자 또 분리세대로 인정받기 위한 팁을 드리자면, 바로 [무상거주사실확인서]를 작성해서 같이 제출하는 것입니다.

 

 무료임대확인서, 무상임대차계약서, 무상거주사실확인서 등 다양한 양식이 존재하며 어렵지 않게 검색을 통해 다운로드 할 수 있습니다. 아래 무상거주사실확인서를 함께 첨부하니 필요하신 분은 참고하시기 바랍니다.

 

무상거주사실확인서.hwp
0.02MB

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