자금출처조사, 부모님 도움 받은 전세금은 증여세 과세?

자금출처조사, 신혼집 전세금에 대한 대비책

결혼의 계절인 봄이 돌아왔지만, 신혼집을 구하기는 하늘의 별 따기만큼이나 어렵습니다. 뉴스에서는 부동산 하락세라고 연일 보도하고 있지만, 실제 전세집을 알아보면 여전히 고공행진이고 정부는 가계부채 대책을 명목으로 은행 대출을 더욱 더 옥죄이고 있습니다. 

적지 않은 예비 신혼부부들이 자의반 타의반으로 부모님에게 손을 벌리는 현상이 사라지지 않고 있는 이유이기도 합니다. 이제 막 사회생활을 시작한 예비 신혼부부가 결혼 자금을, 그 중에서도 전세금은 아무래도 스스로 마련하기는 쉽지 않습니다. 

이 때문에 우리나라에서는 통상 부모님 도움을 받아 신혼집 마련을 하는 경우가 많습니다. 그렇다면 자녀들의 신혼집 전세금은 증여세 과세 대상으로 볼 수 있을까요?

결혼자금 지원은 인생의 새출발인 결혼조차도 부모님에게 기댄다는 비판을 넘어서 심각한 문제를 야기하고 있습니다. 바로 탈세인데요, 부모님으로부터 대가 없이 현금이나 부동산을 물려 받는 것은 불로소득에 해당하기 때문에 당연히 증여세 과세대상이지만 제대로 신고하고 세금을 내는 경우는 거의 없습니다.

"자금출처조사"

"어떤 사람이 부동산 및 동 산 등의 재산을 취득한 경우 당해 재산을 취득하기 위하여 지불한 자금이 취득한 사람의 자력(自力)에 의한 것인지 여부를 조사하여 상속세 및 증여세법의 규정에 의한 증여세과세대상 인지 여부를 판단하는 것을 말한다. 자금출처조사는 간접조사와 직접조사로 구분되며, 전자 는 자금출처를 조사할 필요가 있다고 인정되는 자에 대하여 대인조사와 질문검사권을 행사 하지 아니하고 서면 또는 간접의 방법으로 증여세부과대상 여부를 조사하는 방법이며(통 상의 경우 증여세 우편질의를 의미), 후자는 세무공무원이 대인조사의 방법으로 해당 조사 대상자에 대하여 질문검사권을 행사하고 증여세부과대상인지의 여부를 판정하는 조사이다. 상속세및증여세법 제45조 및 동법시행령 제34조에 의하면 자금출처조사 결과 증여사실 이 입증되거나 또는 재산취득자의 자력으로 재산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 자로부터 취득자금을 증여 받은 것으로 추정하게 된다. [참조조문]상증법 45, 상증령 34"

결혼을 앞둔 예비부부들이 가장 선호하는 주거형태는 아파트 전세입니다. 물론 신혼부터 내 집 마련을 한다면 가장 이상적이지만, 주택 매수는 커녕 전세금 조차 부모님 도움을 받아야 하는 입장에서 내 집마련은 사실상 어렵습니다. 

가장 현실적인 방법으로 전세금 혹은 보증금을 지원 받는 것인데, 이런 탓에  부모님이 적게는 수천만원, 많게는 수억원의 전세금을 지원하는 것은 우리나라 자녀들의 결혼식 관행으로 여겨지고 있습니다.

부모님이 마련해준 신혼집 전세금은 증여세 과세 대상일까요? 

자녀의 결혼 혼수용품으로 통상 필요하다가 인정되는 금품은 증여세가 비과세 됩니다. 여기서 비과세되는 것은 일상생활에 필요한 가사용품에 한정되기 때문에 주택이나 전세자금 등은 증여세가 과세됩니다. 

그런데 우리나라에서 부모님 도움을 받아 전세금을 마련한 신혼부부들 중 증여세 과세를 받은 사람이 몇 명이나 될까요? 전세보증금은 주택 매수와 달리 별도의 등기가 되지 않아 노출이 어려워 증여세를 낸 부부들은 거의 없습니다.

그러나 확정일자 자료가 국세청에 통보되고, 전세자금에 대한 자금출처조사 역시 강화되고 있습니다. 국세청은 지난 2013년 전세금 10억원 이상인 신혼부부들에 대해서 자금출처조사를 실시했다고 밝힌 바 있습니다. 

조사 결과 강남 등 서울 주요 부촌에 전세금 10억원 이상인 사람 중 연령과 직업, 신고소득에 비해 전세금의 출처가 명확하지 않은 사람들을 대상으로 증여세를 123억을 추징하였습니다.

부모님 도움으로 받은 "10억원 전세금" 정말 있긴, 있군요!

물론 전세금 10억원 이상… 평범한 사람들은 상상도 못하는 금액이긴 합니다만, 국세청은 앞으로도 고액 전세세입자에 대한 세무조사를 서울 이외의 지역에서도 실시하고, 전세금 10억 이상이던 기준을 하향하여 지속적인 조사를 실시할 계획이라고 합니다. 금액이 작아도 안심하긴 이르겠죠?

결혼을 앞둔 예비 신혼부부 중 “10억원 자금출처 조사? 우리는 겨우 1억만 도움 받으니, 자금출처조사는 받지 않겠다” 라는 안일한 생각을 가질 수도 있습니다. 

사실 국세청도 부모와 자식간 결혼자금 증여에 대한 부분을 충분히 인지하고 있으나 행정력의 한계 때문에 전수조사를 하지 못하고 있다고 합니다. 국세청 직원은 겨우 2만여명인데 해마다 30만쌍이 결혼을 하니 조사를 다 할 수는 없는 것이죠. 증여세 외에도 법인세, 소득세 등 해야 할 일들이 많은탓에 알면서도 용인해주는 것과 같습니다.

하지만 국세청이 확정일자 자료를 수집하고 조사를 강화하는 상황에서는 전세금 자금출처조사에 대한 대비가 필요할 것으로 보입니다. 우선 전세보증금의 80%까지는 소명이 가능하도록 자금출처원을 만들어야 합니다. 자금 출처로 인정되는 것은 신고된 소득, 전세자금 대출 등이 있으나 이것으로도 충분하지 않을 경우 증여를 활용할 수 있습니다.

가령 부부공동계약 시 양가 부모님으로부터 증여를 받게 되면 증여세를 줄일 수 있고, 부모님이 자녀에게 전세자금을 빌려주는 방법도 있습니다. 

부모와 자식간에는 5,000만원까지는 증여세를 면제해줍니다. 가령 3억원 아파트를 살 때 신랑 부모님이 3억원 모두 증여했다면 5,000만원을 공제한 2억5,000만원에 대해 20%의 세율로 증여세를 부과하지만, 신랑·신부 양가에서 1억5,000만원씩 나눠 증여하면 5,000만원 공제후 각각 1억원에 대한 증여액에 대한 10%의 증여세만 내면 됩니다.

한쪽만 증여 : 3억원 - 5,000만원 × 20%(세율) = 증여세액 5,000만원

양가에서 증여 : (1억5,000만원-5,000만원) × 10%(세율) × 2 = 2,000만원

만약 부모님이 자녀에게 전세자금을 빌려준다면, 우리나라 세법에서 부모자식간의 채권의무는 증여로 추정하므로 빌렸다는 증빙서류가 없다면 증여세가 추정될 수 있습니다. 탈세가 목적이 아닌 정말, 전세금을 빌렸음에도 별도의 증빙을 남기지 않으면 탈세로 오해 받을 수 있다는 이야기입니다. 따라서 차용증을 작성하고 이자지급내역을 통장으로 남기는 등 준비를 해야 할 것으로 보입니다.

그렇다면 이자는 얼마로 지급해야 인정 받을 수 있을까? 세법에서 1억원 이상 빌리는 경우 적정이자율을 8.5%로 보고 있습니다. 물론 반드시 8.5%를 지급해야 인정 받는 것은 아닙니다. 

만약 2억원을 부모님으로부터 빌렸고, 4%의 이자를 지급했다면 4.5% 만큼은 부모님으로부터 증여 받은 것으로 보아, 2억원의 4.5%인 900만원만 증여 재산으로 산정 됩니다.

간혹 부모님 이름으로 전세집을 계약하고 자녀가 거주하는 경우가 있는데, 전월세 확정일자 자료를 통해 자금출처조사 대상으로 선정될 확률은 줄겠지만, 세입자가 대항력이 있는 임차인이 되기 위해서는 확정일자뿐만 아니라 전입신고를 해야 하므로 이 또한 안전하지 않습니다

부모님 명의 집에서 자녀가 거주하고 부모님이 별도의 전세를 얻어서 나간다면? 이 역시 부동산 무상사용에 대한 이익의 증여에 해당될 수 있습니다. 주택의 시가에서 2%를 곱한 금액이 1년간 무상사용이익인데, 5년치를 선과세하므로 3.8을 곱한 금액이 과세대상이 됩니다. 가령 시가 10억원이라면 증여금액은 7,600만원으로, 이익 증여의 경우 1억원 이상만 해당되어 이 경우에는 증여세 과세가 되지 않습니다.

10억 × 2% × 3.8 = 7,600만원 ≠ 증여세 과세

자금출처조사를 대비하려면?

① 자녀의 혼수용품으로 필요하다고 인정되는 일상생활에 필요한 가사용품은 증여세가 비과세

② 혼수용품 중 호화, 사치용품이나 주택, 차량, 전세금은 증여세가 과세

③ 전세자금에 대한 자금출처조사에 대비하여 전세금의 80%는 자금출처원을 마련

④ 자금출처로 인정되는 것은 자녀의 신고소득, 금융기관대출, 채무, 증여 등

우리나라 탈세 방지법은 해외에서도 배우러 온다고 합니다. 부끄러운 이야기지만 우리나라의 탈세의 경우 법망을 피해 요리조리 잘 빠져나가는 통에, 그것을 방지하기 위해 새로운 법을 계속 추가하게 됩니다. 

결국 탈세→법마련, 또 탈세→법 마련으로 이어지다보니 지금 같은 그물망 같은 탈세 방지법이 갖춰졌고, 해외의 순진한(?) 탈세자들을 막기 위해 이와 관련된 법을 배우러 온다고 하는 것이죠. 물론 이 같은 조치에도 불구하고 탈세는 여전히 자행되고 있습니다.

법에 걸리지 않으면, 시스템을 활용하여 절세하는 것이지 탈세는 아니다 라는 것은 변명일뿐입니다. 본 글 역시탈세가 아닌 절세 방법을 터득하고, 성실하게 세금을 납부하는 것에 그 목적을 두고 있습니다.

증여세를 제때 신고 납부하지 않으면 당장은 국세청 세무조사를 받지 않겠지만, 나중에 문제가 발생할 수 있습니다. 국세청이 증여세를 부과할 수 있는 과세시효는 최소 10년이고, 고의로 신고를 누락했다면 15년 후에도 세금을 추징 당할 수 있습니다. 

세금을 내고 증여하는 게 최선이라는 이야기입니다.

장미빛 미래를 꿈꾸며 결혼을 준비하고 계신 예비 신랑, 신부님들은 부모님 노후를 위해 준비한 노후 자금에 욕심내거나, 탈세를 꿈꾸는 것 보단 내 집 마련이든 종잣돈 마련이든 두 사람이 공동된 목표를 가지고, 그 목표를 달성하기 위해 서로에게 힘이 되어주며 미래를 설계하시는 현명한 부부가 되셨음 좋겠습니다.

물론, 집에 돈이 많다면 부모님 도움을 받아 여유있게 시작하는 것도 좋은 방법입니다. 단, 탈세를 목적으로 불법적인 증여나 재산증식은 No!