임대소득세 및 건보료 혜택 감안, 임대등록이 유리할까?

임대소득세 과세, 건강보험료 혜택 당신의 선택은?

올해 연간 2,000만원 이하 임대소득의 비과세 혜택이 종료되고 분리과세가 이루어짐에 따라 내년부터 건강보험료가 인상될 예정입니다. 2,000만원 이하 임대소득에 대한 소득세가 부과되면 올해 발생한 임대 소득을 근거로 2020년 11월부터 이에 대한 건강보험료가 부과됩니다.

그동안 2,000만원 이하 임대소득은 영세사업자로 분류 소득세를 따로 부과하지 않았습니다. 그러나 소득이 있는 곳에 보험료도 있다는 사회보험 원칙에 따라 건강보험료를 부과한다고 하니, 임대소득이 있는 지역가입자의 보험료 인상이 불가피할 것 같습니다. 또한 임대소득이 재산소득에 포함되는 피부양자의 경우도 기준소득을 넘어설 경우 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료를 납부할 전망입니다.

물론 보유 주택수와 임대 기간에 따른 감면 혜택을 적용받아 인상폭이 크지 않을 것이라는 보건복지부의 설명이 있었지만, 이번 정부에서 유독 강력한 부동산 관련 규제 정책을 펼치고 있는 탓에 조금 더 지켜봐야 할듯 싶습니다.

임대소득에서 필요경비 및 기본공제를 적용받기 때문에 정부 설명대로 실제 인상폭은 적을지 모르겠지만, 각종 혜택을 부여하며 임대사업 등록 유도 정책을 펼치다가 부동산 투기꾼들을 위한 혜택이란 비난 여론이 일자, 한순간 언제 그랬냐는듯 혜택을 축소하는 것을 보면 말이죠.

현재 임대사업자 등록 시 연간 임대소득 1,333만원, 미등록자 800만원 이하인 경우 건강보험료는 현재와 달라지는 것은 없습니다. 

1주택자인 경우 전세 또는 공시가격 9억 이하의 주택을 월세로 임대해도 건강보험료는 발생하지 않습니다. 2주택자인 경우 거주 주택을 제외한 나머지 주택을 전세로 임대하면 이 역시 건보료 부담은 발생하지 않습니다. 다만 월세인 경우 연간 임대소득 1,333만원, 매월 111만원까지 비과세를 적용 받습니다.

만약 기준소득을 초과하면 임대사업자 등록이 유리할 수 있습니다. 4년 이상 임대사업 등록을 하면 감면 혜택을 받을 수 있으며, 4년은 40%, 8년은 80%까지 감면을 받을 수 있습니다. 만일 임대사업 등록 없이 임대를 한다면 연간 800만원까지만 비과세를 적용받고 그 외 초과분에 대해서는 감면 혜택을 받을 수 없습니다.

3주택자인 경우 월세뿐만 아니라 전세도 건보료가 부과됩니다. 임대사업 등록 시 간주임대료(전세 보증금 환산)와 월세 합계가 연간 1,333만원을 초과하거나, 마찬가지로 임대사업 미등록자인 경우 800만원을 초과할 경우 건보료에 대한 추가 인상분이 적용됩니다.

다만 임차인 수요가 많은 공시가격 3억원 이하, 전용면적 60㎡ 이하 주택은 주택수 산정에서 제외됩니다. 이는 임대주택 확보차원에서 과세 대상에서 제외되었지만, 앞서 이야기했듯 이번 정부의 부동산 정책은 규제→규제→규제 일변도로, 1·2인 가구가 지속적으로 증가하고 그에 따른 주거에 필요한 면적 역시 축소되고 있어, 현재 유지되고 있는 소형주택 특례 역시 축소되거나 종료될 가능성도 높습니다.

가령 3주택자의 각 주택이 모두 공시가격 3억원 이하, 전용면적 60㎡ 이하라면 건보료 역시 비과세 됩니다. 그러나 소형주택 특례가 축소된다면 최근 인기가 높은 전용 59㎡ 아파트 역시 임대소득세 과세 대상이 되어버립니다.

소형주택 기준을 만족하는 주택 세 채를 전세로 임대하는 경우 현재는 면제지만 재정특위 권고안을 적용한다면 연간 45만원 가량의 임대소득세가 발생합니다. 거기에 추가로 건보료 인상까지 발생하므로 임대사업자 등록을 고려해볼법도 합니다.

임대사업자 등록 시 필요경비 공제율이 간주임대료의 70%로, 등록하지 않은 경우 50%에 비해 높아져 세금 역시 27만원대로 줄어들게 됩니다.

지방은 소형주택 공시가격이 3억을 넘는 경우가 드물지만, 서울 및 수도권에서는 이미 3억원을 넘는 경우가 많습니다. 결국 그동안 집값 상승과는 무관한 지방에서도 임대소득세 및 건보료 인상이라는 실질적인 증세 논란이 일어날 가능성도 높습니다. 

임대주택 활성화를 위한 유도 정책에서 각종 비난 여론이 일자 다시 규제로 선회한 이력이 있으니, 임대사업자 등록을 고려중인 분이라면 깊은 고민이 필요하겠습니다.

아직 임대주택을 등록하지 않은 입장에서 임대사업자 등록 후 발생되는 임대소득세와 절감되는 간겅보험료 중 어느 것이 유리한지를 두고 저울질 해야되는 상황인듯 싶습니다.