근저당권 감액등기, 전세계약 시 주의사항 완벽정리

근저당권 설정금액 감액 시 유의할 점

부동산 거래에는 거액의 자금이 오가기 때문에 거래 전 항상 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야합니다. 권리분석은 안전한 거래를 위해 반드시 필요한 부분이며, 내 자산을 안전하게 지킬 수 있는 확신이 설 때까지 철저히 살펴보는 것이 중요합니다.

권리분석을 할 때 항상 하자가 있다는 전제하에 진행하는 것이 좋습니다. 그만큼 철저하게, 조금이라도 의심되는 부분이 있다면 끝까지 확인을 하고, 괜찮겠지 내지는 별일 있겠어 하는 생각은 버리고 완벽한 믿음이 생길 때 까지 분석하셔야 합니다.

등기사항전부증명서

일명 등기부등본으로 불리기도 하며 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서.

부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부. 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부 기재.

매매, 임대차 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 바로 등기사항전부증명서(a.k.a. 등기부등본)이지만 보는 방법을 정확히 아는 분들은 매우 드뭅니다. 등기부등본을 보고 권리분석을 대신해주는 것이 부동산 중개인이며, 본인이 중개보수비를 지불하는 것도 다 이 때문이다. 라고 말씀하신다면 반은 맞고, 반은 틀립니다. 극히 소수이긴 하지만 공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령하거나, 중개업자의 의무를 소홀히 해 부동산 매수인에게 손해를 입히는 경우도 종종 발생하기 때문이죠.

먼저 부동산 등기사항전부증명서 일명 등기부를 보는 방법을 간단히 살펴보겠습니다.

▲ 집합건물의 등기부 등본 표제부 예시이며, 참고로 1동 건물에 대한 표시는 제외 했습니다.

집합건물에 속한 한 세대의 건물 표시로, 건물번호 란에 층과 호수가 표시되고 건물내역에 면적이 표시됩니다. 등기부에 표시되는 이 면적은 전용면적으로 실제 분양 또는 공급 면적 보다는 적게 표시됩니다.

▲ 갑구에는 소유권과 관계 있는 사항들이 기록되어 있습니다. 순위번호, 등기목적, 접수일, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등이 표시됩니다. 순위번호를 따라 등기한 순서대로 표시되므로 마지막 부분이 현재 부동산의 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다.

갑구는 소유권과 관계 있는 내용들이 표시된다고 말씀드렸죠? 만약 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매 등 다른 등기가 표시된다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

2006년 1월 1일 이후부터 거래된 주택의 경우 매매대금 표시가 등기부에 기재되므로, 주택을 매수한다면 이 가격을 살펴보시는 것도 좋습니다.

▲ 을구에는 소유권 이외 권리가 기록되는 곳으로 오늘 주제인 근저당권 감액등기와 관련된 부분이기도 하니 유의 깊게 살펴보시길 바랍니다.

을구에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시되며 읽는 방법은 갑구와 비슷합니다. 부동산 거래는 매매, 임대차 할 것 없이 고액의 자금이 오가는 거래로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 아무래도 대출 없이 부동산을 현금으로만 구매할 수 있는 사람은 흔치 않습니다.

매수인 역시 금융권 대출을 통해 매수를 하게 되는데, 매매의 경우 잔금 지급과 동시에 금융권에서 고용한 법무사가 직접 근저당권 설정해지 및 매수인이 받은 대출에 대한 근저당권 설정을 동시에 진행하기 때문에 사고가 발생할 활률은 극히 적습니다.

그러나 임대차의 경우 근저당권 설정이 되어 있고, 아직 변제하지 못한 상황이라면 문제가 발생할 소지가 있으므로 가장 좋은 선택은 융자가 없는 주택을 고르는 것이지만, 부득이하게 융자가 있고 모두 변제하지 못한 상황이라면 근저당권 채권최고액을 낮춰야 할 필요성이 있습니다. 이를 감액등기라고 합니다.

감액등기

등기사항전부증명서 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 이 대출금의 일부를 상환한 후 기존 채권최고액을 감액하여 변경등기 하는 것을 말한다.

감액등기를 통해 근저당권 설정금액이 감소되면 임차인의 보증금을 보다 안전하게 지킬 수 있으며, 혹여 임차인이 전세자금대출 또는 전세금보증보험이 필요할 때도 원활하게 진행할 수 있습니다.

다만 소유주 입장에서 비록 대출금을 일부 상환했더라도, 채권최고액 범위 내에서 대출을 쉽게 받을 수 있었지만 감액등기 후 채권최고액이 감소되어 금융기관으로부터 추가 대출을 쉽게 받을 수 없고, 필요 시 신규 대출 절차를 밟아야 하는 단점이 있습니다.

또한 법무사를 통한 감액등기 비용은 대략 5만원 정도가 소요되니 집 주인 입장에서는 임차인이 요구하기 전에는 절대 스스로 감액등기를 하진 않습니다.

감액등기 쉬운 예시로 확인해 봅시다!

주택을 담보로 대출을 받으면 근저당권 설정 내용과 순위까지 등기사항전부증명서에 등기 됩니다. 앞서 살펴본 등기부 을구 등기목적에서 '근저당권설정'이 바로 그것입니다.

접수일자 및 등기일자, 권리자 및 기타사항란에 채권최고액 및 채무자가 기입되죠. 만약 모든 융자를 상환하고 말소하면, 해당 근저당권 순위번호와 함께 '근저당권설정등기말소'가 표시 됩니다. (등기사항전부증명서 을구 참조) 

등기부에서 기재되는 이러한 내용들은 대출금만 갚으면 자동으로 표시가 될까요?

소유자가 대출을 일부 또는 전부 상환했더라도 은행에서는 감액등기, 말소등기를 알아서 처리해주지 않습니다. 심지어 대출을 모두 상환한 뒤 10년이 지난 시점에 우연히 등기부를 확인하며, 아직도 근저당이 설정(등기)되어 있는 사실을 알고 놀라는 소유자도 더러 있습니다.

임차인 입장에서 가장 위험한 사례를 들어 살펴 보겠습니다. 

임대인이 2억원인 아파트를 구매하며 대출 1억을 받고, 현재 5천만원만 남았다고 가정해 봅시다. 등기부 상 근저당권 설정 금액은 그대로 1억 2천만원(채권 최고액, 일반적으로 융자금의 120% 설정)이 기재되어 있습니다. 소유자가 상환한 대출금에 대한 감액등기를 하지 않았기 때문이죠.

실거래가 2억원인 아파트에 보증금 1억원 전세 계약을 한다면, 대출 잔액은 5천만원 밖에 남지 않았으니 설령 경매에 넘어가더라도 안전하다고 느낄 수 있습니다. 최소한 1억 5천만원 이상 낙찰되면 되니까요. 과연 그럴까요?

소유자는 감액등기를 하지 않은 근저당권에 대해 쉽게 대출을 추가로 받을 수 있습니다. 이 경우 선순위 권리는 은행 대출 1억원이 됩니다. 경매에서 1억 5천만원에 낙찰된다면, 1순위는 은행 대출 1억원 → 2순위 임차인 보증금 1억원이 됩니다. 후순위인 임차인은 보증금 1억원 중 5천만원 밖에 돌려 받지 못합니다.

물론 감액등기를 하였다고 하여 후순위 권리(임차인 보증금)가 근저당권에 대해 선순위 권리를 취득할 수 없습니다. 감액등기의 경우 신규로 설정된 근저당권과 달리 기존 저당권의 순위에서 1-1 형태로 부기등기 되는 방식으로 등기되며, 권리순위 역시 기존 그대로 유지가 됩니다.

다만 감액등기를 했다면, 1순위는 은행 대출 5천만원 → 2순위 임차인 보증금 1억원 → 3순위 은행 추가 대출 5천만원이 됩니다. 결국 임차인은 안전하게 전세 보증금을 보장 받을 수 있으므로, 전세 계약에서 융자금 설정이 있는 집이라면 말소등기가 최선의 선택, 감액등기가 차선의 선택이 될 수도 있습니다.