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종합부동산세 알고 냅시다! 종부세 완벽정리

 올해 종합부동산세(이하 종부세) 대상자가 지난해와 비교해 13만명 가까이 늘어난 60만 명에 육박하는 것으로 알려졌습니다. 국세청에 따르면 2019년분 종부세 고지서를 받은 납세자는 59만 5천명으로, 지난해 대비 인원은 27.7%, 금액은 58.3% 늘어났습니다.


 물론 실제 고지된 인원과 세액은 납부 기간 중 납세자의 합산배제 신고 등이 반영되어 달라질 수 있습니다. 지난해 종부세 고지 대상 및 세액은 46만 6천명, 2조 1천 148억원이었지만, 실제 납부는 46만 4천명이 1조 8천 733억을 냈기 때문입니다.


 급등한 집값을 반영해 공시가격 현실화 등의 갖은 명목으로 주택 공시가격을 예년보다 큰 폭으로 올렸으며, 세율이 실제 적용되는 과세표준 역시 공시가격 합계액에서 공제액을 제외한 금액에서 공정시장가액 비율을 곱해 구해지게 되는데, 이 공정시장가액 비율 역시 지난해 80%에서 올해 85%로 상향 조정되어, 올해 처음 종부세 대상자가 되어 고지서를 받은 분들도 많으리라 생각됩니다.


 세금은 항상 어렵지만, 적어도 내가 납부해야 할 세금이 잘못 고지된 것은 아닌지, 절세할 수 있는 방법은 없는지 알고내셔야죠! 먼저 종합부동산세에 대해 알아 봅시다.



종합부동산세란?

매년 6월 1일 기준으로 소유한 부동산을 각 유형별로 공시가격 합계액이 일정 공제액을 초과하는 경우 과세되는 세금.


 종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 6월 1일 기준으로 부동산의 소유자에게 과세 됩니다. 즉 5월 31일에 매도한 주택은 종부세가 과세되지 않고, 6월 2일에 매수한 주택 역시 종부세 과세물건에 포함되지 않습니다.


 1차로 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.


 만약 주택 매도, 매수를 고민한다면 종부세 및 재산세를 고려해서 매도·매수인 간 잔금일을 정하는 것이 좋겠죠?


 주택(주택부속토지 포함)의 경우 공제금액 6억원, 즉 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에만 과세됩니다. 다만 1세대 1주택자인 경우 9억원을 초과하는 경우 종부세가 부과됩니다.


 만약 부부가 공동명의로 1주택을 가지고 있다면 각각 6억원을 차감한 뒤 종합부동산세 금액을 산출하게 됩니다. 가령 25억원 아파트를 공동명의로 구입했다면, 부부는 각각 6억원을 차감한 6억 5천만원에 대해 종부세를 납부하게 됩니다.


 다음의 경우 종합부동산세 공시가격 합산시 제외됩니다. (종합부동산세 합산배제)


1. 민감임대주택으로 등록한 주택

2. 주택건설업자의 미분양 주택

3. 종업원의 주거를 위해 무상이나 저가로 제공되는 기숙사 및 사원용 주택

4. 가정어린이집용 주택

5. 등록문화재 주택


 다만 주의하실 점은 합산배제요건 강화로 1세대 1주택 이상을 보유한 자가 19.9.14. 이후 조정대상지역 내 새로 취득한 장기일반민간임대주택은 합산배제 적용이 불가합니다.


 또한 19.2.12. 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하면 마찬가지로 적용이 불가합니다.


 주택 매입 후 임대주택으로 등록했을 경우 합산배제되는 요건은 다음과 같습니다.


1. 수도권 내 공시가격 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하

2. 임대주택의 임대기간 충족

 - 18.03.31. 이전 등록한 경우 5년 이상

 - 18.03.31. 이후 등록한 경우 8년 이상

3. 임대보증금 연 증가율 5% 미만 (19.2.12. 이후 임대차 계약 갱신 또는 신규 체결시 적용)


 이제 종합부동산세 계산을 대략적으로 해보겠습니다. 먼저 종합부동산세 세액을 정하기 위한 과세표준부터 계산해야겠죠?


 종합부동산세 과세표준 = 주택 공시가격 - 공제금액 6억(1세대 1주택자 9억) × 공정시장가액비율 85%(20년 90%, 21년 95%, 22년 이후 100%)


 과세표준이 구해졌다면 과세표준액에 아래 종부세 세율 표를 참고하여 세율을 적용하면 종합부동산세가 산출됩니다. (종합소득세 과세표준 × 세율 = 종합소득세액)



 산출된 종합소득세액에서 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액을 공제하고, 1세대 1주택자인 경우 보유 기간(5년 30%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 10%, 65세 20%, 70세 30%)에 따른 세액공제를 하면 납부할 세액이 계산됩니다.


 종합부동산세 세부담상한은 일반적으로 150%이지만, 조정대상지역내 2주택자는 200%, 3주택이상 소유자는 300%까지 상한액이 늘어나게 됩니다.


 다주택자의 경우 세율은 물론이고 매년 늘어날 공정시장가액과 세부담상한액도 부담이되겠네요.


 1주택자라면 작년 재산세+종부세 합계액이 100만원이고, 올해 납부해야 할 금액이 400만원이 나왔다면 세부담상한 150%를 적용받아 150만원만 납부하면 됩니다. 그러나 조정대상지역내 2주택자는 200만원, 3주택이상 소유자는 300만원을 납부해야 한다는 의미입니다.



 국세청 홈택스에서 종합소득세 고지세액 상세내역을 통해 지금까지 살펴본 종부세 세액 계산 흐름도를 확인할 수 있습니다. 참고로 아래 고지세액은 농어촌특별세가 포함되지 않은 세액입니다.


홈택스 종합부동산세 고지세액 상세내역


 현재 종부세 대상은 아니지만 향후 주택 추가 구입 등으로 종부세 등 보유세에 대한 계산도 필요한 분이라면, 국세청 홈페이지에서 제공하는 '1세대 1주택 외 간편세액계산''1세대 1주택 간편세액 계산' 엑셀(간편 계산))을 다운로드 받아 이용해보시는 것도 좋습니다.




 첨부된 엑셀 파일을 다운로드 받으시거나 출처가 의심스럽다면, 국세청 홈페이지에서 직접 다운로드 받으시면 됩니다. 다운로드 받은 엑셀표에서 각각의 주택 공시가격 입력시 자동으로 계산됩니다.



 간편 세액계산 프로그램 이용시 주의하실 부분은 재산세 표준세율을 적용(탄력세율 미적용)하고 재산세 및 종합부동산세의 세부담상한을 적용하지 않은 것으로 실제세액과 다소 차이가 있을 수 있습니다.


 이제 종합부동산세가 어떻게 부과되는지 이해가 되셨나요? 그럼 12월 1일부터 12월 15일까지 고지된 종부세를 납부해주시면 됩니다. 납부하지 않을시 가산세가 붙으니 늦지 않게 납부하시길 바랍니다.


종합부동산세 과세물건 조회

 종합부동산세 및 세액 산출 방법을 터득하셨다면, 마지막으로 내가 납부해야 할 종부세 과세물건에 대해서 조회하는 방법을 살펴보겠습니다.


 종부세 계산시 합산배제, 2주택자, 3주택자, 공시가격, 세부담상한 등 내가 보유한 주택의 정확한 종합부동산세 산출 과정이 궁금하다면 꼭 확인해봐야 할 내용입니다.


 STEP 01. 국세청 홈택스 로그인 후 상단의 [조회/발급] 메뉴를 클릭합니다.



 STEP 02. 조회/발급 페이지에서 세금 신고 납부 항목의 [종부세 정기고지분 과세물건 조회]를 클릭합니다.



 STEP 03. 소유주택, 토지 및 앞서 확인한 고지세액 상세내역을 확인할 수 있습니다.



 STEP 04. 중요한 부분은 아래 소유주택 상세내역 표 입니다. 각 주택의 취득일, 면적, 지분율, 과세면적, 시가표준액, 공시가격 등을 한 눈에 확인할 수 있습니다.



 STEP 05. 한 화면에 모두 표시되지 않아, 스크롤을 우측으로 이동해보면 현재 연도의 공시가격 및 조정대상지역 여부도 확인할 수 있습니다. 조정대상지역 2주택자에 해당하는지 확인하기 쉽겠죠?



 STEP 06. 해당연도 다음 열에는 직전연도 공시가격 및 표준세율재산세액 정보 확인이 가능합니다. 이전 연도와 비교해 주택 수 변화는 없지만 종부세 부담이 늘었다면, 비교해보시기 좋습니다.



 STEP 07. 주택 수가 1,000건 이상인 분이 얼마나 있을지 모르겠지만, 1천 건 이상일 경우 내역에 모두 표시되지 않으므로 ① 전체 물건 엑셀 다운로드 버튼을 클릭하여 엑셀 파일로 내려 받을 수 있습니다. 물론 한, 두 건도 엑셀로 다운로드 할 수 있습니다.



STEP 08. 엑셀 다운로드 시 원하는 위치에 파일을 저장하고 확인하시면 됩니다.



 STEP 09. 엑셀 파일을 열어보면 각 탭 별로 자료가 보기 좋게 저장되어 있습니다.



 STEP 10. ② 물건 출력 미리보기 버튼을 클릭하여 해당 종부세 과세대상 물건명세서를 출력하여 활용할 수도 있습니다.




 종합부동산세를 줄이고 싶다면 부동산 취득은 꼭 6월 1일 이후, 매도는 5월 31일까지 해주시고, 오랜 시간을 두고 투자 할 물건이라면 임대주택으로 등록하는 것이 좋습니다.


 물론 임대보증금 등 상한률이 5%로 작지만, 해당 물건지 주변의 임대 시세 등락 폭이 넓지 않다면 종부세를 납부하지 않는 것과 비교해서 유리한 선택을 하시기 바랍니다.

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