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주택임사업자(미등록 포함)를 위한 홈택스 사업장현황신고
사업장현황신고는 부가가치세 면세사업자가 지난 1년간의 수입금액(매출액) 등을 신고하는 것으로, 2020년(2019년 귀속)부터 주택임대소득은 수입금액 규모와 관계없이 소득세 과세대상에 해당합니다.
그동안 수입금액이 2천만원 이하로 비과세 대상이었던 분이라도 국세청으로부터 사업장현황신고 안내 우편을 받았다면, 과세대상 즉 신고대상이 된것입니다.
과세대상을 단순히 주택임대사업자로 생각하시는 분들이 많은데, 임대사업자를 등록하지 않더라도 아래 조건에 해당하면 신고 대상이 됩니다.
물론 월세를 받더라도 1주택, 공시가격 9억 이하라면 비과세를 받을 수 있으며, 다주택자라도 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하라면 간주임대료 과세대상 주택에서 제외(21년 귀속분까지) 됩니다.
주택임대소득 분리과세, 종합과세 선택 및 변경된 과세대상 내용이 궁금하다면 "주택임대소득 분리과세 종합과세 완벽정리" 글을 참고하시면 도움이 됩니다.
오늘은 주택임대사업자 등록 후 처음 사업장현황신고를 하거나, 19년 귀속분부터 변경된 과세대상에 따라 사업장현황신고 대상이 된 분들을 위해 국세청 사업장현황신고 방법에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
국세청 홈택스 사업장현황신고 A to Z
참고로 사업장현황 신고 방법 이미지들은 주택임대사업 미등록(다주택)자를 위한 것으로, 사업자는 다소 다를 수 있습니다. 별도로 설명을 드릴것이니 그대로 진행하시면 됩니다.
국세청 홈택스 접속 후 공인인증서를 이용한 로그인 후 사업장현황 신고를 진행합니다.
홈택스 메뉴 [신고/납부] → [사업장현황 신고] 메뉴 선택.
사업장현황신고서 신고 화면에서 [사업장현황신고서 작성하기] 버튼을 클릭.
사업장현황신고서는 기본정보 입력 → 수입금액내역 → 공동사업자내역 → 적격증빙 수취내역 → 계산서, 세금계산서 → 수입금액검토표 → 신고서 제출 순으로 진행 됩니다.
① 사업자등록번호를 이용해 조회하며, 사업장현황신고서 작성 원칙은 각 사업장 별로 신고를 진행합니다. 즉, 주택임대소득에 따른 과세(간주임대료)는 함께 합산하여 계산하지만, 사업장현황신고는 개별적으로 신고합니다.
② 주민등록번호로 신고가 가능하지만, 사업장 별로 신고하는 원칙을 고려하면 사업자등록번호로 조회하는 것이 좋습니다. 단, 사업자번호가 없는 경우 주민등록번호로 신청합니다.
주민등록번호 입력 후 [확인] 버튼을 눌러 납세자번호를 확인.
사업자등록번호 or 주민등록번호를 조회하면 인적사항이 자동으로 등록되며 주택임대사업자로 등록되어 있다면 업종코드, 업태, 종목, 개업일자 정보도 함께 자동 등록.
공동명의자가 있을 경우 [여/부] 선택 후 해당 정보를 입력 → 수입금액검토표 [제출] 선택 후 [저장 후 다음이동] 버튼 클릭.
① [주택 간주임대료 계산] 버튼 클릭 후 주택 보증금 등에 대한 간주임대료 모의 계산.
② 업종코드를 [조회]하고 선택하여 해당 정보 입력.
주택 보증금에 대한 간주임대료 모의계산 팝업창에서 [임대주택 추가] 버튼 클릭.
참고로 간주임대료 모의 계산에서 주거전용면적 및 기준시가는 비소형주택 대상여부를 판단하기 위한 것으로 비소형(40㎡ 이하) 주택에 해당되지 않는다면 정확하게 입력하지 않아도 됩니다.
그러나 정확한 기준시가를 확인하고 싶다면 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 조회 가능합니다.
국토부 기준시가 안내 페이지에서 [국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트] 버튼을 클릭하거나 바로가기 링크를 클릭하여 이동.
물건 소재지의 도로명, 지번 검색/선택 후 [열람하기] 버튼 클릭. 하단에서 해당 물건의 기준시가 확인 가능.
전·월세 계약서 정보를 확인하여 보증금 및 임대기간 시작/종료일, 주거전용면적, 기준시가 입력 후 [계산하기] 버튼을 클릭. 임대 물건이 1개 이상이라면 상단의 [임대주택 추가] 버튼을 눌러 추가 가능.
※ 보증금 및 임대기간 시작일, 종료일은 정확하게 입력해야 간주임대료 역시 정확한 계산이 가능합니다. 임대기간은 해당 귀속연도에 임대한 기간을 의미합니다. 2019년 이전에 임대를 시작한 물건이라도, 시작일은 2019년 1월 1일입니다.
임대주택 정보 입력 후 [계산하기] 버튼을 클릭하여 '간주임대료' 확인하고 자동 로그아웃 등 만약을 대비해 금액을 기재해 놓거나, 모의 계산기 화면을 캡처하여 보관.
'수입금액(매출액) 내역' 항목에서 업종코드를 조회.
간주임대료 모의 계산을 통해 확인된 금액을 '수입금액' 및 '기타매출'에 입력. 참고로 수입 및 기타매출 금액은 같아야 합니다.
※ 여기서는 공동사업자내역 단계는 건너 뛰었습니다. 이는 앞서 기본정보 입력 시 공동사업자가 없다고 체크하면 자동으로 건너뛰게 됩니다.
공동사업자 현황 입력 시 주민등록번호, 상호/성명, 분배비율을 정확하게 입력하면 됩니다. 주의하실 점은 신고서를 작성하고 있는 대표자와 공동명의자 모두 입력이 필요하고, 분배비율은 총합이 100%를 넘거나 부족하지 않아야 합니다.
적격증빙 수취내역은 대부분 해당사항이 없어므로 [저장 후 다음이동] 버튼을 눌러 SKIP.
계산서, 세금계산서 역시 대부분 해당사항이 없으므로 [다음이동] 버튼 클릭.
수입금액검토표 작성을 위해 [작성하기] 버튼을 클릭.
월세 여부 선택 후 [임대업등록번호]를 입력. 여기서 임대업등록번호는 시군구에 등록된 주택임대사업자의 등록번호이며 국세청에 등록한 사업자 번호가 아닙니다. 주택임대사업자가 아니라면 공란.
임대물건의 정보 입력을 위해 [주소조회] 버튼 클릭.
팝업창에서 도로명 주소조회 또는 지번주소로 도로명주소 조회 후 결과 값을 선택해, 해당 주택 소재지 정보를 입력.
임차인 주민등록번호를 입력하고 [확인] 버튼 클릭, 임차인 주민(사업자)등록번호를 확인. 만약 임차인 주민등록번호가 명확하지 않아 조회가 되지 않을 경우 전자신고가 되지 않으니, 세무서에 방문하여 서면으로 신고 필요.
참고로 국세청에 사업자등록을 한 경우 임대물건 한 건당 하나의 사업자번호가 있다면 보통 한 건의 임대정보를 입력하지만, 만약 임대물건이 여러개이거나 중간에 전세 계약 갱신, 변경 등 내용에 변경사항이 발생한다면 [입력내용추가] 버튼을 눌러 '기간에 맞게' 각각의 정보를 입력하면 됩니다.
또한 시군구에 등록한 '주택임대사업자'의 경우 이 곳에서 여러 물건의 임대정보를 함께 등록할 수도 있습니다.
등록한 임대정보를 확인 후 '보증금 등의 수입금액'은 앞서 입력한 [수입금액내역]과 동일한 금액을 입력. 모든 정보가 정확히 입력되었다면 [입력완료] 버튼 클릭.
최종 입력된 '주택임사업자 수입금액 검토표' 수입금액 확인 후 [신고서 작성완료] 버튼 클릭.
마지막으로 최종 신고서 제출 내역 확인 후 이상이 없다면 [신고서 제출하기] 버튼 클릭.
'신고서 제출이 완료되었습니다.' 확인 메시지 창이 뜨면 모든 과정 완료.
필요한 경우 '신고서 제출 접수증'을 확인하고, [인쇄하기] 버튼 클릭하여 출력.
★ 사업장현황신고서 작성 시 인터넷 연결 장애 또는 홈택스 서버 응답이 없을 경우 처음부터 다시 작성하지 마시고, 사업장현황신고서 기본정보 입력 화면에서 [신고서 불러오기]를 눌러 앞서 작성한 신고서를 불러올 수 있습니다.
사업장현황신고 화면 → 01. 기본정보 입력 [신고서 불러오기] 버튼 클릭.
작성중인(접수대기) 신청신고 [선택] 버튼 클릭 시 해당 신고서 작성 화면으로 이동.
사업장현황 신고서를 처음 작성한다면 시간이 조금 소요될 수 있지만, 여러개의 물건을 임대중이라도 한 번만 등록해보면 손쉽게 등록할 수 있습니다.
주택임대사업자인 경우 사업자등록신고와 달리 사업장현황신고는 별도의 가산세가 없습니다. 그러나 미제출 시 사업장현황 방문조사(세무조사) 대상이 될 수도 있으므로 꼭 신고하시기 바랍니다.
또한 추후 종합소득세 신고 시 지금 등록해둔 사업장현황신고서를 활용할 수 있으니 미리 등록해두시는 것을 추천드립니다.
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