주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

Realty - 종합소득세 홈택스 신고 및 납부 완벽정리

 올해부터 월세와 전세 보증금 등 임대소득에 대한 과세가 본격화되며 연간 2,000만원 이하 임대소득자도 종합소득세 기간동안 신고해야 합니다. 그동안 소득세 신고를 하지 않았던 월세 임대수입이 있는 고가 1주택자와 다주택자, 전세 보증금 합계가 3억원이 넘는 3주택 이상 보유자가 그 대상입니다.

 먼저 임대소득별로 내야하는 세금은 얼마인지, 본인은 임대주택에 대한 종합소득세 과세 대상인지 궁금하신 사항들이 많을 것으로 생각 됩니다.

 국세청 홈택스를 이용한 종합소득세 신고 방법을 살펴보기 앞서, 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

1  2주택자, 둘 다 전세를 주고 있다면?

 2주택자는 월세 수입에 대해서만 과세하며 보증금 및 전세금에 대해서는 과세 대상에 포함되지 않습니다. 보증금과 월세를 함께 받는 일명 반전세일 경우 과세 대상이지만, 월세만 과세하게 됩니다.

 

 다만 3주택자는 모든 월세 수입은 물론이고 전세 보증금 합계가 3억원을 넘으면 보증금 합계액에 정기 예금 금리를 적용하여 월세 수익(간주임대료)으로 계산합니다.

 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자율(2.1%)을 계산하며, 가령 보증금 합계액이 3억 5,000만원이라면 여기서 3억원을 뺀 5,000만원의 60%인 3,000만원이 과세 대상이며, 2.1%을 곱한 63만원이 간주임대료로 봅니다.

 단 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 보유 주택 수에서 차감 됩니다. 1주택자는 기준시가 9억원을 초과 주택의 월세 수입, 국외주택 월세 수입에 대해서만 과세합니다.

2  연 2,000만원 이하 임대소득도 과세대상?

 2,000만원 이하 임대소득도 모두 과세대상이지만, 필요경비 및 공제금액 등을 제외하면 내야 할 세금이 없을지도 모릅니다. 만약 연간 주택임대소득이 1,000만원인 소유자가 세무서 및 지방자치단체에 임대사업자로 등록했다면 필요경비 60% 및 400만원을 공제받아 산출세액은 0원이 됩니다.

3  근로자라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 것은?

 근로자라면 종합과세 보다 분리과세가 더 유리할 가능성이 높습니다. 물론 분리과세는 임대소득이 2,000만원을 초과한다면 적용 받을 수 없고, 종합과세만 가능합니다.

 2,000만원 이하 임대소득자는 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있는데, 가장 정확한 것은 국세청 홈택스에 접속하여 예상세액을 모의 계산하고 유리한 쪽으로 신고하는 것이 좋습니다.

 보통은 임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하고, 근로소득자가 임대소득도 있는 경우라면 분리과세의 세액이 낮기 때문에 유리할 수 있습니다.

 만약 어떤 것을 선택해야할지 정말 모르겠다면, 종합소득세 신고 뒤 5년까지 과세 방법을 바꿀 수 있습니다. 즉 종합소득세 신고 역시 경정청구가 가능하기 때문에 자칫 실수로 본인에게 불리한 것을 선택했더라도 정정할 수 있습니다.

국세청 홈택스 종합소득세 신고 A to Z

1 종합소득세 신고 준비

 대부분의 주택임대사업자는 근로소득자로서 사업소득(주택 및 상가)이 있기 때문에 (D) 기준경비율 대상자일 가능성이 높습니다. 저는 근로소득자이면서 주택임대(미등록사업자) 소득이 있지만 연 2,000만원 미만으로 (V) 주택임대소득 분리과세 대상자에 해당합니다.

 참고로 (S) 성실신고자확인, (A) 외부조정, (B) 자기조정, (C) 복식부기 의무자 유형은 수입이 높아, 반드시 복식부기를 통해 세무사(세무대리인)를 이용해 종합소득세 신고를 하는 것이 좋습니다.

 저처럼 근로소득자이면서 연 2,000만원 이하 임대 소득 및 임대사업자 신고를 하지 않은분이라면 (V) 주택임대소득 분리과세 대상자일 확률이 높습니다. 본인의 유형 확인 방법은 아래 다시 설명드리겠습니다.

 아래는 2019년 귀속 업종분류코드 중 부동산업(부동산 임대 및 공급업) 경비율입니다. 대부분 주택임대사업자들은 701102 또는 701103 코드번호에 속해 있습니다. 각각 단순경비율은 42.6%와 60.2%로 높은 편이지만 기준 경비율은 낮습니다.

 본인이 안내 받은 유형의 경비율 및 간편, 복식 기장의무를 확인하여 계산하실 수 있으며, 세무사를 통해 정기적으로 진행하셔도 됩니다.

※ 참고로 단순경비율에 의해 신고할 경우 소득금액이 2,666천원이 되기 위한 업종코드별 수입금액은 아래와 같습니다.

고가주택임대 (701101)	▶ 연간 수입금액 4,259천원 (월 354천원 가량) 이하
일반주택임대 (701102)	▶ 연간 수입금액 4,645천원 (월 387천원 가량) 이하
장기임대공동·단독주택 (701103)	▶ 연간 수입금액 6,944천원 (월 578천원 가량) 이하
장기임대다가구주택 (701104)	▶ 연간 수입금액 6,535천원 (월 544천원 가량) 이하
주택의 전대·전전대 (701301)	▶ 연간 수입금액 4,711천원 (월 392천원 가량) 이하

2 홈택스 종합소득세 신고 방법

 종합소득세 신고 대상자이지만 주택임대사업자(세무서, 지자체) 등록을 하지 않은 경우 올해 1월 사업장현황신고 안내문을 받고 놀라셨을 분들이 많으리라 생각됩니다.

 저역시 3주택자이지만 그동안 연간 2,000만원 이하 임대소득 발생 및 별도의 임대사업자 신고를 하지 않은 상황에서, 국세청으로부터 안내 우편물을 받고 꽤나 놀랐던 기억이 납니다.

 다만 사업자 등록을 하지 않은 상태라 별도의 종합소득세 신고 안내문을 받지는 못했습니다. 그러나 "사업장현황신고 안내문"을 통해 "면세성업장 현황신고 다_유형 주택임대업자" 안내문을 받아보셨다는 것은 세무서에서 미등록 임대주택에 대한 즉, 소유한 임대주택 소득에 대해서 이미 들여다 보고 있다는 사실이죠.

 홈택스 로그인 후 [신고/납부 → 종합소득세] 또는 자주 찾는 메뉴에서 [종합소득세 신고] 버튼을 클릭합니다.

 종합소득세 페이지에서 [신고도움 서비스]는 개인이 홈택스를 이용한 개인신고를 하기 위한 여러가지 정보를 얻을 수 있지만, 저처럼 사업자 신고를 하지 않았다면 큰 도움을 받을 수 없습니다.

 신고도움 서비스 선택시 "귀하의 신고안내 정보는 없으나, 종합소득금액이 있는 경우에는 자진 신고하여야 합니다." 라는 메시지가 표시 됩니다.

※ 만약 사업장현황신고 안내문을 받지 못했더라도 국세청은 다 알 수 있습니다.

첫 번째, 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받을 때 임대차 계약서를 제출합니다.

두 번째, 월세를 받고 있다면 임차인은 연말정산에서 월세세액공제를 받기 위해 신고를 합니다. 이 때에도 임대차 계약서 및 월세 지급액 증빙자료를 제출합니다.

세 번째, 임차인이 사정상 본인 집을 임대주고 월세를 산다면 세액공제 대상자가 아닙니다. 그러나 임차인은 '홈택스 현금영수증 등록'을 통해 소득공제를 받을 수 있습니다.

 만약 사업장현황신고 안내문을 받고, 임대 사항 및 수입금액 등을 신고했다면, 도움 서비스에서 '2019년 귀속 2천만원 이하 주택임대 수입금액 현황'에서 신고된 분류코드 및 임대소득액을 확인할 수 있습니다. (예시: 701102, 1,165,068원)

유형 확인을 위해 국세청으로부터 받은 사업장현황신고 안내문을 다시 한번 확인하고 싶다면 [My홈택스] 접속 후 [우편물 발송내역 조회] 버튼을 클릭합니다.

 우편물 발송내역 조회 화면에서 [조회하기] 버튼을 클릭합니다.

 우편물 발송내역 조회 후 "면세사업장현황신고 다_유형 주택임대업자" 항목의 [보기] 버튼을 눌러 세부 내역을 확인할 수 있습니다. 물론 유형만 확인하고 싶다면 제목에 이미 표시되어 있으니, 간편하게 확인할 수 있습니다. (예시 : 면세사업장 다_유형 주택임대업)

 종합소득세 신고 화면으로 돌아와, 본인의 유형에 맞는 신고서를 선택합니다. 여기서는 "주택임대 분리과세 신고서"의 [정기신고 작성] 버튼을 선택했습니다.

 참고로 총수입금액 2,000만원 이하 주택임대소득자로, 사업장현황신고 안내문에도 적혀있듯 '유형만' 안내 받았다면 분리과세 신고가 가능합니다.

 STEP 01. 기본사항 입력

 기본사항 입력에서 주민등번호 [조회] 버튼을 누르고 "신규입력하시겠습니까?" 메시지 창의 [확인]을 클릭합니다.

 주민등록번호 조회시 주소 및 거주구분, 내·외국인은 자동입력 됩니다. 나머지 항목은 필수 항목이 아니니 선택 입력 후 [저장 후 다음이동] 버튼을 클릭합니다.

 STEP 02. 총수입금액 및 필요경비

 총수입금액 및 필요경비 명세를 입력합니다. 사업장현황신고서를 제출했다면 [사업장현황신고 조회] 버튼을, 현황신고를 누락했다면 [임대주택물건내역 조회] 버튼을 클릭합니다.

 사업장현황신고분 물건내역 팝업창에서 등록하실 임대주택 선택 후 [적용하기] 버튼을 클릭합니다.

※ TIP - 예시 이미지와 같이 별도로 사업자등록을 하지 않은 주택임대소득 종합과세 신고서 작성자는 '사업자등록번호' 및 임대주택 '주택소재지' 등 정보가 표시되지 않습니다. 단계별로 진행하면 목록에도 정상적으로 표시되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 적용시 "조회되었습니다. 업종코드 등 상세 내용을 입력 후 등록하기 버튼을 눌러주세요." 메시지가 표시되고, 총수입금액 및 필요경비 명세 목록에 관련 정보가 일부 등록 됩니다.

 임대주택 소재지, 건물면적, 임차인 정보 등은 사업장현황신고 정보를 이용하여 자동 입력 됩니다. (45)사업자등록번호는 "있음"을 "없음"으로 변경하고, (46)등록임대주택 요건 충족기간은 공란으로 두시면 됩니다. 마지막으로 (52) 보증금 등의 수입금액 산입액 [여/부] 선택 후 [등록하기] 버튼을 클릭합니다.

 ※ 등록임대주택 요건 충족기간 항목은 "민간임대주택에 관한 특별법" 즉 지자체 임대사업자등록(공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 단기민간임대주택)을 한자만 해당되니, 임대사업자 미등록(세무서만 등록한자 포함)이라면 공란으로 두세요.

 ※ (52) 보증금 등의 수입금액은 부부 합산하여 3주택(주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로 기준시가 2억원 이하인 소형 주택은 제외) 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 반드시 [여] 선택 후, 보증금등에 대한 간주임대료를 "부동산(주택) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서에 산입하여 등록하셔야 합니다.

 임대주택 등록 후 목록에 소재지 및 업종코드, 건물면적, 수입금액 등의 정보가 정상적으로 표시 됩니다. 1호 이상 주택을 임대하고 있다면 [사업장현황신고 조회] 버튼을 눌러 추가합니다.

 사업장현황신고분 물건내역에서 나머지 물건도 추가 선택 후 [적용하기] 버튼을 클릭합니다.

 동일한 방법으로 임대주택 정보 입력 후 [등록하기] 버튼을 눌러 등록합니다. 보증금 등의 수입금액 산입액에 해당된다면 마찬가지로 추가 등록 주택 역시 [여]를 선택해주세요.

 소유하고있는 임대주택을 모두 등록했다면, 목록에서 해당 정보를 다시 한번 확인합니다.

 목록 하단의 스크롤 바를 움직여 건물면적, 공동소유 여부, 손익분배 비율 정보를 확인합니다.

 임차인 정보 및 임대기간, 보증금 및 월세 내용은 종합소득세 산정시 중요한 정보니 틀린 부분이 없는지 꼼꼼히 확인합니다.

 총수입금액 및 필요경비 정보 등은 다음 단계(총수입금액 조정명세서) 진행 후 확인할 수 있습니다.

 입력된 내용이 틀림 없다면, 하단의 [저장 후 다음이동] 버튼을 클릭하여 다음화면으로 이동합니다.

 STEP 03. 간주임대료 조정명세서

 가장 중요한 부동산(주택) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서 작성 단계입니다. 2,000만원 이하 임대 수입에 대한 과세 시행 첫 해로 홈택스를 이용해 처음 주택임대소득을 등록할 경우, 특히 간주임대료 계산시 모의 계산기와 같이 자동으로 공제액이 등록되는 것으로 오해하시는 분들이 많습니다.

 신고자가 해당 주택의 공제액에 대해서 직접 금액을 입력해야하는만큼 주의하시길 바랍니다.

 주택임대보증금의 총수입금액 조정 목록을 보면, 신고자가 등록한 보증금잔액이 입력한 그대로 등록되어 있습니다. 즉, 홈택스에서 제공하는 모의 계산기처럼 자동으로 공제될 것으로 착각하시면 납부할 세액이 늘어나게 됩니다.

 아직 보증금에 대한 3억원 공제가 이루어진 것이 아니기 때문에 총수입금액 상당액 및 산입금액은 변동이 없습니다.

 STEP 04. 세액감면(면제) 신청서

 공제액 입력 전 다음 단계로 진행하여 한번 확인해보겠습니다. 세액감면(면제) 신청서를 보면 '분리과세 주택임대 소득금액'은 365,164만원, '산출세액' 49,722원 입니다.

 이는 개인별 소득(근로소득 등을 고려하지 않고 기본공제 적용) 등 정확히 계산된 것이 아닌, 단순히 소득금액의 14%(분리과세)를 산출한 금액이죠.

 ※ 임대사업자 미등록 및 근로소득자+임대소득자라면 별도로 세액감면(면제)되는 것은 없으므로, 단순히 관련 정보만 확인하고 다음 단계로 이동하시면 됩니다.

 다음 단계로 넘어가 세액계산 단계에서 근로소득 등 다른 종합소득액이 2,000만원을 초과하는 경우 (19) 공제금액 2,000,000 을 제외해야 합니다. [0원]으로 변경시 납부 할 세액이 49,722원에서 329,722원으로 늘어나게 됩니다.

 ※ 대부분의 신고자는 "직장+임대사업"이기 때문에 근로소득이 대부분 2,000만원을 상회합니다. 이런경우 기본공제가 적용되지 않습니다.

 첫 번째, 주택임대등록(세무서+지자체) : 기본공제 400만원

 두 번째, 주택임대미등록(미등록 또는 세무서만) : 기본공제 200만원

 단! 근로소득 등 다른 종합소득금액 2천만원 초과시 기본공제 적용 불가!

 다시 3. 간주임대료 조정명세서로 돌아와 (80) 공제액 항목에서 기존 0원이었던 것을 등록 주택 공제 합계액이 [3억원]이 되도록 공제액을 변경합니다.

 예시에서는 임대 보증금이 "1번 주택 2억원, 2번 주택 2억 5천만원" 입니다.

 목록에서 2번 주택 선택 후 [선택내용 수정]을 눌러, 공제액을 [250,000,000] 입력하고 다시 [계산하기] 버튼을 눌러주면, 목록에서 "보증금잔액"이 변경되는 것을 확인할 수 있습니다.

 공제액 3억원에서 2억 5천만원을 적용했으니, 아직 5천만원이 남았습니다. 목록에서 1번 주택 선택 후 마찬가지로 공제액을 [50,000,000] 입력합니다. [계산하기] 버튼을 눌러보면, 보증금잔액이 450,000,000에서 3억원을 제외한 150,000,000만 남게 됩니다.

 [저장 후 다음이동] 버튼을 눌러 다음 단계로 이동합니다.

 STEP 05. 세액계산

 근로소득 등 다른 종합소득금액이 2천만원 초과하므로, (19) 공제금액은 '0'원으로 변경 후 최종 세액 (33) 납부 할 세액을 확인해보면 "81,917원"이 됩니다.

 처음 신고도움 서비스에서 확인했던 사업장현황신고시 산출된 총수입금액(1,170,246원)에 대한 분리과세 14%가 적용되어 정확한 소득세액이 계산되었습니다.

 마지막으로 금액 확인 후 [신고서 작성완료] 버튼을 눌러 완료합니다.

 STEP 06. 신고서 제출

 신고서내용 요약 정보를 다시 한번 확인하고 [신고서 제출하기] 버튼을 눌러 모든 단계를 마무리합니다. 농어촌특별세는 모두 0원으로 표시되지만, 2020년 1월 1일 부터는 개인지방소득세는 지방자치단체에 별도로 신고해야 합니다.

 별도로 지방소득세로 종합소득세의 10%를 납부해야 합니다!

 종합소득세 신고서가 접수되었습니다. 소득세는 납부서 조회 후 가상계좌이체 또는 인터넷 지로를 이용해 바로 납부할 수 있습니다. 

 참고로 코로나19 사태로 납부기한은 8월 31일까지 연장되었습니다.

3 종합소득세 신고 후 납부

 홈택스에서 종합소득세 신고 후 가상계좌로 납부할 수도 있고, 인터넷 지로 서비스를 이용해 즉시 소득세를 납부할 수 있습니다. 코로나19 사태로 납부기한이 연장됐지만, 세액이 크지 않다면 시간이 지나면 깜박 잊고 지나칠 수 있으니 바로 납부하는 것이 좋습니다.

 인터넷 지로 사이트로 바로 접속 후 납부하시거나, 홈택스 종합소득세 접수 후 신고서 접수증에 있는 [Step2신고내역] 버튼 클릭 후 납부하실 수도 있습니다.

 신고서 제출목록에서 사업자등록번호/주민등록번호 입력란에 [주민등록번호] 입력 후 [조회하기] 버튼을 클릭합니다.

 홈택스 신고내역에서 조회 후 ① 접수증 보기, ② 납부서 보기, ③ 지방 소득세 신고하기 버튼을 이용해 소득세 및 지방소득세를 납부할 수 있습니다.

 종합소득세 신고서 접수증이 필요하다면 ① 접수증 보기 버튼을 눌러 내용 확인 및 출력을 할 수 있습니다.

 종합소득세 납부는 목록에서 ② 납부서 보기 버튼을 누른 뒤 [전자납부 바로가기] 버튼을 눌러 납부합니다. 올해부터 지방소득세는 별도 신고 및 납부하는 것으로 바뀌어 계속 공지를 합니다. 관련 메시지는 [확인] 버튼을 눌러 소득세 납부를 계속 진행합니다.

 납부할 세액 확인 후 "납부세액"에 직접 금액을 입력하고 [납부하기] 버튼을 클릭합니다.

 지방소득세 납부 안내 및 납부확인 팝업창이 열립니다. 납부확인 창에서 [납부하기] 버튼을 클릭합니다.

 인터넷 지로 팝업창이 열리고 결제수단 선택 및 관련 금융정보(은행명, 계좌번호, 카드번호 등)를 입력한 뒤 [납부하기] 버튼을 눌러 결제를 진행합니다.

 종합소득세 신고 및 납부가 모두 완료되었습니다. 지방소득세 잊지 않으셨죠?

4 지방소득세 납부

 홈택스 신고내역 목록에서 조회 후 지방소득세를 납부합니다.

 홈택스 신고내역 목록에서 ③ 지방 소득세 신고하기 버튼을 누르고, 개인지방소득세(종합소득분) 신고하기 팝업창에서 납세의무자 주민번호 뒷자리 입력 후 [확인] 버튼을 클릭합니다.

 개인지방소득세(종합소득분) 신고는 홈택스에서 신고된 종합소득세 정보를 기반으로 자동입력되며, 휴대폰 번호 등 필수 항목을 추가 입력합니다.

 납부 할 총 세액은 종합소득세액의 10% 입니다. 금액 확인 후 신고 내용이 다를 시 가산세 부과 등의 대상이 됨을 알고 있다는 동의 체크 박스를 선택하고 [신고] 버튼을 클릭합니다.

 개인지방소득세(종합소득분) 신고가 정상적으로 완료되었습니다.

 하단의 [즉시납부] 버튼을 눌러 납부를 진행합니다.

 주택임대소득에 대한 종합소득세 및 개인지방소득세 신고 및 납부가 모두 완료되었습니다.

 1주택 거주, 1주택 임대 상황에서 자녀 출산으로 조금 더 넓은 집으로 이사하고, 기존 집을 처분하려했지만 당시 부동산 거래가 원활히 이루어지지 않아 부득이하게 3주택자가 되어 버렸습니다.

 생각지도 않게 다주택자가 되어 종합부동산세는 물론이고 종합소득세까지 신고, 납부하게 됐지만, 미래의 건물주가 되기 위한 밑거름이라 생각하고 좋은 경험했다 생각해야죠.

 부동산 경기가 조금 살아나며 기존 주택을 매매할 기회가 생겼지만, 조정지역으로 묶이는 바람에 당분간 매도는 힘들듯 보여 이왕 상황이 이렇게 된거 주택임대사업자 등록도 진행해봐야겠습니다.

  올해(2019년 귀속) 처음 시행되는 2,000만원 이하 임대소득에 대한 종합소득세 신고가 많이 당황스러웠으리라 생각 됩니다. 주택임대사업자 등록 없이 종합소득세 신고는 어떻게 하는지 궁금하셨던 분들에게 도움이 되셨길 바랍니다.