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주택임대 사업장현황신고, 2월 10일까지 꼭 신고하세요!

 주택임대업 등 부가가치세가 면세되는 개입사업자는 2020년 귀속 수입금액 등을 2월 10일(수)까지 신고해야 합니다. 신고대상자는 1월 1일부터 홈택스 또는 손택스(모바일 홈택스) 앱을 이용해 편리하고 간편하게 신고할 수 있습니다.

 

 사업장 현황신고를 해야만 다가오는 5월 종합소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 모두(미리)채움 신고서 등 간편신고서비스를 통해 간편하게 종합소득세를 신고할 수 있습니다. 물론 신고한 수입금액은 종합소득세 확정신고 이후 꼼꼼하게 검증할 계획이라고 하니 성실하게 신고해야겠죠?

 

 주택임대소득 과세 기준은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 보유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택이상 보유자입니다. 여기서 주택 수는 부부합산 보유주택 기준입니다.

 

 다만 1주택자라도 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세가 됩니다.  또한 다주택자라도 주거전용면적 40㎡ 이하이며 기준시가 2억원 이하인 소형 주택은 보증금 등에 대하여 과세가 제외됩니다.

 

주택 수 (부부합산) 과세대상 과세대상 X
1주택 보유 - 국외주택의 월세 수입
- 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입
- 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입
- 모든 보증금 및 전세금
2주택 보유 - 모든 월세 수입 - 모든 보증금 및 전세금
3주택 이상 보유 - 모든 월세 수입
- 비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금 및 전세금 합계 3억원 초과
- 소형주택의 보증금 및 전세금
- 비소형 주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 및 전세금
- 비소형 주택의 보증금 및 전세금 합계 3억원 이하

 

 주택임대 수입금액월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료를 의미합니다. 이를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

(전세금 등 - 3억원)의 적수 X 60% X 1/365 X 정기예금 이자율(1.8%)

 간주임대료는 국세청 홈택스에서 전체메뉴 > 기타 > 모의계산 > 주택의 보증금 등에 대한 간주임대료 계산에서 간편하게 계산할 수 있습니다. 또한 사업장현황신고 단계에서도 해당 메뉴에 접근할 수 있습니다.

 

 많은 분들이 과세대상을 주택임대사업자(지자체 임대업 등록)로 생각하시는 분들이 많지만, 임대사업자를 등록하지 않아도 수입금액과 규모와 관계없이 소득세 과세대상이 됩니다. 물론 위에서 살펴본 것처럼 9억원 이하 주택의 월세 수입 또는 소형주택의 보증금 및 전세금은 예외입니다.

 

 참고로 2021년(2020년 귀속) 주택임대 수입금액에 대한 사업장현황신고 방법은 전년도와 동일하며 단지 사업장현황신고 [06. 수입금액검토표] 항목 중 "(19) 보증금 등의 수입금액(보증금 3억 초과분의 60%에 대한 이자 상당액)""(19)보증금 등의 수입금액"으로 변경되었으며, 보증금 등의 수입금액이 아닌 임대정보 입력란으로 이동된 것만 차이가 있습니다.

 

 국세청 홈택스 사업장현황신고가 처음이신분은 '주택임대 사업장현황신고 방법 (임대사업자 미등록)' 글을 참고하시면 됩니다. 여기서는 수입금액검토표 및 전년도 임대차 계약과 변동이 없는 경우 총 수입금액 명세 항목 작성 단계에서 전년도 주택임대명세 조회 후 적용하는 방법 등을 추가로 살펴보도록 하겠습니다.

 

2020/02/07 - [PROFIT/Realty] - 주택임대 수입금액 홈택스 사업장현황신고 방법 (임대사업자 미등록)

 

주택임대 수입금액 홈택스 사업장현황신고 방법 (임대사업자 미등록)

주택임사업자(미등록 포함)를 위한 홈택스 사업장현황신고  사업장현황신고는 부가가치세 면세사업자가 지난 1년간의 수입금액(매출액) 등을 신고하는 것으로, 2020년(2019년 귀속)부터 주택임대

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국세청 홈택스 사업장현황 신고

 국세청 홈택스 로그인(민간 전자서명 간편 로그인 가능) 후 상단 메뉴 [신고/납부]에서 [사업장현황 신고] 메뉴를 이용해 신고를 진행합니다.

홈택스 신고/납부

 사업장현황신고서 화면에서 [사업장현황신고서 작성하기] 버튼을 클릭하여 기본정보, 수입금액내역, 적격증빙 수취내역, 계산서, 세금계산서, 수입금액검토표, 신고서 제출 순으로 진행합니다.

사업장현황신고서 작성하기

 사업장현황신고서 [01. 기본정보 입력] 단계에서는 사업자의 기본사항을 입력하는 단계로, 주택임대사업자가 아닌 경우 본인의 주민등록번호를 입력합니다.

기본정보입력

 부동산종합소득세 과세대상이지만 월세를 받지 않고 전세 임대차 계약만 맺고 있다면, 주택의 보증금 등에 대한 '간주임대료'를 이용하여 '수입금액'을 계산할 수 있습니다.

 

 참고로 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 시 적용되는 정기예금이자율은 1.8%로 하향되었습니다. 주택 간주임대료 모의계산기를 통하지 않고 직접 계산하시는 분이라면 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 간주임대료 계산을 위한 보증금, 임대기간(간주임대료 계산은 '과세기간' 반영), 주거용전용면적은 임대차 계약서를 참고하여 입력하고, 기준시가는 '국토교통부 부동산 공시가격 알리미' 사이트를 참고하여 해당 주택의 정확한 기준시가를 확인하고 입력하는 것이 중요합니다.

주택 간주임대료 계산해보기

 주의할 것은 주택 감주임대료 계산 시 임대기간 시작일과 종료일은 임대차 계약서에 기재된 계약 시작일 및 종료일이 아닌 과세기간동안 임대한 기간을 작성해야 정확한 간주임대료 계산이 가능합니다.

 

 예를 들어 임대주택 1의 임대차 계약기간은 2019년 5월 1일부터 2021년 5월 1일이지만, 간주임대료 계산을 위한 임대기간은 '과세기간'에 한해 계산되므로, 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일이 됩니다.

 

 만약 임대주택 2의 임대차 계약기간이 2018년 11월 15일부터 2020년 11월 15일인 경우, 간주임대료 계산 시 시작일은 과세기간 시작일을 적용하여 2020년 1월 1일이지만 종료일은 계약만료일인 2020년 11월 15일이 됩니다.

 

 [02. 수입금액내역] 단계에서 업종코드는, '701102'로 입력합니다. 국세청으로부터 2020년 귀속 사업장 현황신고 안내서에 [㉰유형 주택임대]로 안내 받았다면 위와 같이 업종코드 [조회] 버튼을 눌러 해당되는 코드를 선택하면 코드 입력과 함께 업태, 종목은 자동으로 입력됩니다. 수입금액은 모의 계산에서 산출한 '간주임대료'를 입력합니다.

 

 여기서 수입금액 내역의 '수입금액'과 수입금액 구성 명세의 '기타매출' 금액은 반드시 같아야 합니다.

수입금액(매출액)내역

 미등록 주택임대인 경우 [04. 적격증빙 수취내역][05. 계산서, 세금 계산서] 단계에서는 매입한 항목이 없으므로 모두 공란으로 두고 다음 단계로 이동하시면 됩니다.

적격증빙 수취내역

 마지막으로 [06. 수입금액 검토표] 단계에서 '주택임대사업자 수입금액 검토표' [작성하기] 버튼을 눌러, 총 수입금액 명세 및 소재지, 임대정보, 임대내역 등 정확한 정보를 입력합니다.

수입금액 검토표 작성하기

 만약 전년도 주택임대명세와 변동사항이 없다면, [전년신고 임대명세 조회] 버튼을 눌러, 전년도 주택임대명세 항목을 선택하여, 반영 후 수정을 하실 수 있습니다.

전년도 주택임대명세

 해당하는 주택임대명세 항목을 선택하고 [선택] 버튼을 클릭하여, 수입금액 검토표 입력란에 반영합니다. 주택의 종류, 건물 면적, 보증금, 임대기간(임대차 계약서상) 등 계약 사항에 변경이 없다면 그대로 두고, (17)월세(18)월세수입금액(월세×임대월수) 또는 (19)보증금 등의 수입금액만 변경하고, [입력내용추가] 버튼을 눌러 하단의 임대내역 및 임대료 수입금액 값에 반영합니다.

임대료 수입금액

 참고로 2020년(2019년 귀속) 주택임대 사업장현황신고에서는 임대료 수입금액 항목인 '(20)임대료 수입금액 [(18)+(19)]'을 계산하기 위한 간주임대료는, 별도로 보증금 등의 수입금액 항목 중 '(19)보증금 등의 수입금액(보증금 3억 초과분의 60%에 대한 이자 상당액)'으로 존재했지만, 2021년(2020년 귀속) 현황신고서에는 임대정보로 이동되며 '(19)보증금 등의 수입금액' 항목으로 변경되었습니다.

수입금액 검토표 작성완료

 수입금액 검토표 작성을 끝으로 모든 신고서 작성이 완료되면 [신고서 작성완료] 버튼을 클릭하고, 작성된 신고 사항을 요약 화면에서 확인 후 [신고서 제출하기] 버튼을 클릭합니다.

신고서 제출하기

 또한 신고서를 제출할 경우 아래와 같이 사업장현황신고서 및 주택임대사업자 수입금액 검토표 등 신고서 미리보기 팝업창이 표시되고, 해당 신고서 미리보기 화면에서 인쇄를 하실 수 있습니다.

 

 향후 임대차 계약이 변경되고 홈택스에서 수입금액 검토표 작성 단계에서 임차인 주민등록번호 조회가 되지 않는 등 세무서 방문 및 서면으로 신고가 필요한 상황 발생 시 서면 작성 방법 샘플로 활용할 수 있으니, 신고서 제출 시점에 한 부 정도 인쇄해두시는 것도 좋습니다.

사업장현황신고서 서면 양식

 신고서 제출 후 신고서 제출 점수증까지 확인되면 주택임대 사업장현황 신고 과정은 모두 완료된 것입니다.

신고서 제출 접수증

 사업장현황신고서 제출 후 [Step 2. 제출내역]에서 [접수번호]를 클릭하여 제출된 신고서 정정도 가능하니, 참고하시기 바랍니다.

사업장현황신고서 제출내역

 사업장현황신고서는 미제출 시 별도의 가산세는 없지만, 사업장현황 방문조사(세무조사) 대상이 될 수도 있으니 세무서 및 지자체 미등록 임대사업자라 할지라도 가급적 꼭 신고하시기 바랍니다.

 

 또한 사업장현황신고 시 5월 종합소득세 신고 시 간편신고서비스를 제공받을 수 있어 보다 편리하게 신고할 수 있습니다. 다가오는 5월 종합소득세 신고 기간에 국세청 홈택스를 이용한 간편신고 절차는 다음 글을 참고하시기 바랍니다.


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 참고로 많은분들이 혼동하는 부분이 있는데 40㎡ 이하이며 기준시가 2억원 이하인 소형 주택이라도 간주임대료는 과세대상에서 제외되지만 월세는 과세대상이라는 점 잊지마세요!

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