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전세 계약 갱신청구권 로고

만기 앞둔 주택 매수 후 세입자가 '갱신청구권' 행사 한다면?

계약갱신청구권

 '전세계약갱신청구권'이란, 임차인에게 2년 계약만기 후 다시 한 번 갱신할 수 있는 권리를 주는 것입니다. 임차인은 계약만료 6개월전부터 2개월전까지는 임차 주택에 대해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 위 기간내에 본인 또는 직계가족이 입주하는 등 특별한 문제가 없는 이상 이를 거절할 수 없으며 2년 계약 연장이 됩니다.

 

 만약 계약만료 시점까지 임대인 및 임차인 모두 계약 갱신 또는 거절에 대한 의사를 밝히지 않았다면 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신이 성립되며, 기존 계약 사항을 그대로 유지하게 됩니다.

 

 즉 계약 기간 2년 만료 후 묵시적 갱신으로 인해 2년이 연장되고, 이후 임차인이 원할 시 갱신청구권을 통해 추가 2년을 더 거주할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 묵시적 갱신 및 갱신청구권 행사로 총 6년을 거주할 수 있는 셈입니다.

 

 따라서 임차인은 묵시적 갱신으로 이미 여러차례 연장을 한 상태라도 갱신 횟수와 무관하게 무조건 갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다.

 

주택임대차 3법 주요 사항

전월세 신고제, 전월세 상한제, 전세 계약 갱신청구권

 

 물론 임대차기간이 2년 연장될 경우 보증금 및 월세 조건도 기존과 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 보증금 및 월세를 환산 보증금으로 산정하게 되는데, "보증금 + (월세 × 100) 합계액의 5% 한도"까지 증액이 가능합니다.

 

 임대인 입장에서는 현재 임차인이 오랫동안 거주하기를 원하더라도, 기본 임대차 계약 2년 종료 시점에 '갱신청구권 사용' 및 증빙 자료(문자 메시지, 카카오톡, 내용증명, 갱신계약서 등)를 확보하는 것이 좋습니다.

 

  지금 당장 다른 계획이 없더라도 향후 주택 매도, 보증금 인상, 전월세 전환을 할 때 임차인의 갱신청구권 사용 유/무가 큰 변수가 될 수도 있으며 자칫 임대인의 재산권 행사를 하는데 있어 걸림돌이 될 수 있기 때문입니다.

 

계약갱신청구권

 주택임대차보호법은 계약갱신청구권과 관련된 모든 특약 사항에 대해 임차인에게 불리한 경우 모두 무효가 된다고 규정하고 있습니다. 즉 임대차계약서에 특약사항으로 임차인은 '갱신청구권'을 행사하지 않기로 약정하더라도, 임차인이 무효를 주장하면 약정 자체가 무효가 될 수 있습니다.

 

 만약 계약기간 중 주택의 소유자가 변경된 경우라면 새로운 소유자가 기존 임차인의 계약만료일 6개월전까지(임차인이 갱신청구를 사용하지 않은 경우 2개월 전까지) 소유권을 이전하고 본인 또는 직계가족의 입주로 인한 계약해지의사를 전달해야만 합니다.

 

 임차인이 계약갱신청구권을 요구하더라도 거절할 수 있는 7가지 사유는 다음과 같습니다.

 

  1. 임대인 또는 그 직계 가족(직계존속, 비속 포함)이 실제 거주하는 경우
  2. 임차인이 2기 이상 차임 연체를 한 경우
  3. 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우
  4. 임대인 동의 없이 내부 개조 또는 파손한 경우
  5. 임대인 동의 없이 주택이나 건물 일부를 전대한 경우
  6. 재개발 또는 재건축에 따른 고지를 할 경우
  7. 그밖에 임차인의 의무를 위반하거나 임대차 계약 지속에 중대한 사유가 있는 경우

 임대차보호법의 입법취지가 상대적 약자인 임차인의 주거권을 보호하기 위한것이므로 임차인에게 일방적으로 유리할 수 밖에 없습니다. 다만 위 7가지 사항에 대해서는 임대인이 계약갱신권을 거절할 수 있습니다.

 

 만약 임대인 또는 그 직계 가족이 실거주를 하겠다고 하여 갱신청구권을 거절했으나 실제 거주는 하지 않는다면 이에 대한 손해배상책임을 지게 될수도 있습니다.

 

1 실거주 목적 매수인 계약 갱신청구권 거절할 수 있을까?

 집주인의 계약갱신 거절 사유로 본인 또는 직계존비속이 해당 주택에 실거주하려는 경우라면, 이는 주택 매매 계약으로 인해 집주인이 변경되었을 때도 마찬가지로 적용되는 조항입니다.

 

 그러나 종전 집주인에게 계약 연장을 위해 계약갱신청구권을 행사했을 때 실거주를 목적으로 매수한 새 집주인이라도 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없다는 법원 판결이 나와 주의가 필요합니다.

 

계약갱신청구권

 해당 판결을 살펴보면, 매수인은 실거주 목적임을 계약 전 매도인과 세입자에게 밝혔고 임차인 역시 계약기간 종료 후 이사할 것이란 의사 표시를 분명히 했습니다. 그러나 세입자가 소유권 이전 등기 두 달여 전에 종전 주인에게 전세 계약 갱신청구권을 행사한다고 밝힌 것이죠.

 

  • 2020.8 - 주택 매수 계약
  • 2020.9 - 임차인 전세 계약 갱신청구권 사용
  • 2020.11 - 소유권이전등기
  • 2021.2 - 임대차 계약 만료

 이는 세입자가 매매 및 등기 과정에서 갑자기 말을 바꾼 상황으로 새로운 집주인의 소유권이전 등기를 불과 두 달여 앞두고 종전 주인에게 '전세 게약 갱신청구권'을 행사한 것입니다.

 

 갱신청구권은 임대차 기간 만기 6개월전부터 2개월전까지 가능하며, 임대차 계약 만료는 이듬해 2월이었습니다. 즉 소유권이전 등기가 이루어지지 않은 기간동안 갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이 도래했고, 임차인은 기존 입장을 번복하고 종전 주인에게 갱신청구권 사용을 통보한 것이죠.

 

 매수인 입장에서는 거주 목적으로 주택을 사 놓고도 전세 계약을 유지하겠다는 임차인 때문에 이사를 하지 못하는 상황이 발생했고, 주택임대차보호법에 따라 "임대인 및 그의 직계존비속이 실제 거주하는 경우 계약갱신 청구를 거절할 수 있다"고 규정하고 있으므로, 소송을 제기했지만 패소하게 됩니다.

 

 "피고(임차인)는 원고(매수인)가 이 사건 부동산에 관한 소유권이전 등기를 마치기 전에 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인인 B씨 측에는 개정된 주택임대차보호법 6조의3 1항 단서 각호의 정당한 거절 사유가 존재하지 않았다""따라서 계약은 갱신됐다고 할 것이고, 그 후 해당 주택을 양수한 원고는 실거주를 이유로 이를 거절할 수 없다"고 판시했습니다.

 

 즉 단순히 임차인이 구두로 "계약종료 후 이사할 것이다" 란 의사 표시만으로는 계약만료일에 퇴거하기로 매수인과 세입자가 합의했다고 보기는 부족하다고 판단한 것입니다.


2021.04.26 - [PROFIT/Realty] - 부동산 임대차계약서 직접 작성해서 중개수수료 아끼는 법 (계약갱신청구권)

 

부동산 임대차계약서 직접 작성해서 중개수수료 아끼는 법 (계약갱신청구권)

주택임대 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?  계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 기존 2년에서 추가로 2년 더 늘어

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2 실거주 목적 매수인, 갱신청구권 거절 방법

 주택을 매수한 새 집주인이 세입자의 계약갱신청구를 거절하기 위해서는 법적으로 소유자 지위를 갖춰야 하는데, 현행 민법은 소유권 이전등기를 마치거나 잔금을 지급한날 가운데 빠른 날을 집주인이 변경된 시점(취득)으로 보고 있습니다.

 

 따라서 매매 계약서만 작성한 상황에서는 집주인이 변경된 것이 아니라, 세입자는 종전 집주인에게 계약만료일 6개월 전부터 1개월(20년 12월 10일 이후 계약은 2개월) 사이에 계약갱신청구권을 얼마든지 행사할 수 있게 됩니다.

 

 이를 달리 말하면 실거주 목적으로 집을 매수하려는 사람은 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 계약 만료일 6개월 이전에 주택의 소유권을 취득하면 됩니다.

 

 다만 소유권이전 등기 후 입주까지 최소 6개월 이상 소요되는 만큼, 실거주 목적으로 주택을 매수한다면 주인이 거주중이거나 이미 갱신청구권을 행사한 임차인이 거주중인 주택을 매수하는 것이 안전합니다.

 

계약갱신청구권

 이번 갱신청구권과 관련된 법원의 판단이 있기 전, 기존 세입자로부터 계약만기 후 퇴거하겠다는 동의를 받고 매매 계약을 맺었지만, 세입자가 태도를 바꾼 경우라면 계약갱신에 대한 의사 번복은 효력이 없다는 것이 정부의 유권해석이었습니다.

 

 세입자의 퇴거 동의를 받은 뒤 이를 번복하면 "그밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대산 사유가 있는 경우(주택임대차보호법 6조의3 제1항 9호)"에 해당된다는 것이죠.

 

 다만 앞서 살펴본 판례처럼 임차인이 퇴거하겠다는 동의를 구두로만 합의해서는 안된다는 의미입니다. 또한 이러한 유권해석 역시 국토부의 판단이므로 실제 소송까지 이어졌을 때 설령 퇴거 동의서 등 증빙자료가 있더라도 결과는 어찌될지 모르는 일입니다.

 

 따라서 앞으로 실거주 목적으로 주택을 매수할 때 다음과 같이 가장 안전한 방법은 꼭 기억하셔야 할 것으로 보입니다.

 

  • 임대차 계약 만료일 6개월 이전 주택의 소유권 취득
  • 임차인이 전세 계약 갱신청구권을 이미 사용한 주택
  • 매도인이 직접 거주하는 주택

 전세 계약을 둘러싼 임대인 및 임차인의 갈등이 예고된 개정 주택임대차보호법 시행 이후 계약 갱신청구권 행사와 관련된 법원의 첫 판단이 나온만큼, 실거주를 위한 주택 매수 시 주의가 필요합니다.

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