2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 완벽정리

2021부터 달라지는 종부세 및 양도세 완벽정리

 2019년부터 시작된 주택시장의 과열로 부동산 대책을 지속적으로 발표하며, 주택 관련 세제에 많은 개정이 이루어졌습니다. 따라서 작년부터 입법화된 정책이 2021년 6월 1일부터 시행되는 만큼 이로 인한 주택 보유자들의 혼선을 최소화하기 위하여 2021년부터 적용되는 종합부동산세와 양도소득세의 주요 개정사항을 정리하도록 하겠습니다.

 

종합부동산세는 무엇인가요?

공시가격 합계액이 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있을 때 일정 세율에 따라 납부해야 하는 세금.

 

 "고액부동산 보유자에게 세금을 부과해 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격 안정을 도모함으로 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전을 목적으로 시행되는 세금입니다." 라는 것은 사실 정부의 입장이며, 징벌적 누진제를 적용한 우리나라의 보유세는 전세계 유례없는 기형적 세금이라 생각됩니다.

 

 즉, 종합부동산세는 담세력을 초과하는 과도한 세 부담으로 지속불가능한 세제로 보는 것이 대다수 입니다. 특히 소득이 적을 수 밖에 없는 연금생활자 및 고령자에겐 종부세 부담이 과도한 수준이죠.

 

 우리나라의 보유세는 재산세와 종부세로 이원화되어 있으며, 재산세만 보면 외국에 비교해 낮은 편이지만 종부세는 공시가격 9억원이 넘는 주택 보유자에게 일종의 부유세 개념인 종부세를 부과합니다. 외국 대다수 국가에서는 이런 세금이 없습니다.

 

 물론 프랑스는 부유세가 있지만, 세율이 0.5%~1.5%에 그치며 부유세를 매길 때 자산에서 부채를 뺀 순자산에 부과한다고 합니다. 그러나 우리나라는 부채는 고려하지 않고, 종부세율이 0.5%~3.0%에 이르며, 올해 6월 1일부터 0.6%~6.0%로 인상됩니다.

 

 

종합부동산세 대상자, 과세기준일은?

 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일에 주택을 소유한 자(재산세 납세의무자) 중 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자인 경우 9억원)을 초과하는 경우 종합부동산세 과세 대상이 됩니다.

 

 과세기준일은 세법에서 규정하는 과세대상이나 요건, 합산배제요건 등을 판단하는 기준일을 의미합니다. 종합부동산세 납부일은 12월이지만 납부일이 아닌 6월 1일을 기준으로 판단하게 됩니다.

 

 

2021년부터 달라지는 종합부동산세, 어떻게 바뀔까요?

 종합부동산세 세율은 2주택 이하를 소유한 경우와 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우로 나뉩니다. 먼저 2주택자 이하를 소유한 경우 종전 0.5%~2.7%에서 0.6%~3.0%로 인상되고, 3주택 이상 및 조정대상지역 내 2주택의 경우 종전 0.6%~3.2%에서 1.2%~6.0%로 인상되었습니다.

 

 또한 종합부동산세가 전년도에 비해 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해 재산세 및 종부세를 합한 금액에서 일정 비율을 초과하는 금액에 대해서는 과세하지 않는 세부담 상한 역시 인상되었으며, 조정대상지역 내 2주택자는 세부담 상한이 작년 200%에서 올해 300%로 상향됩니다.

 

 얼마전 절세 측면에서 살펴본 단독명의와 공동명의 차이점을 다룬 포스팅에서도 말씀드렸듯, 부부 공동명의로 1주택을 보유한 경우 인별 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있는 대신 장기보유 또는 고령자 세액공제를 받지 못하는 불합리한 부분이 발생할 수 있습니다.

 

 따라서 공동명의 1주택자는 종전대로 인별 6억, 총 12억원을 공제받거나, 9억원을 공제받고 장기보유 및 고령자 세액공제를 받는 방식 중 유리한 것을 선택하여 납부할 수 있습니다.

 

 

1 주택보유에 대한 과세

 정부의 주택시장 안정화 방안으로 주택 보유에 대한 과세가 강화되었으며, 2021년 종부세 과세분부터 주택분 세율이 전반적으로 인상되었으며, 법인의 경우 개인이 보유할 경우 적용 받는 최고세율을 단일세율로 중과하여 적용합니다.

2020년	2021년
개인 법인 구분 없이 누진세율 적용 - 2주택 이하 : 0.5%~2.7% - 3주택 이상 조정대상지역 2주택 : 0.6%~3.2%	개인 주택분 세율인상, 법인 주택분 단일 세율 - 개인 2주택 이하 : 0.6%~3% - 개인 3주택 이상 조정대상지역 2주택 : 1.2%~6% - 법인 2주택 이하 : 3% - 법인 3주택 이상 조정대상지역 2주택 : 6%

 

2 주택 세부담 상한비율 변경 및 법인 제외

 다주택자 법인의 보유세 부담 강화 방안으로 2021년 종부세 과세분부터 조정대상지역 내 2주택 이상 보유한 개인의 세부담 상한비율이 증가되었으며, 단일 최고세율이 적용되는 법인의 경우 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

2020년	2021년
개인 법인 구분 없이 세부담상한 적용 - 1주택자 또는 2주택자 150% - 조정대상지역 2주택자 200% - 3주택 이상 300%	개인 세부담상한 인상, 법인 세부담상한 폐지 - 1주택자 또는 2주택자 150% - 조정대상지역 2주택자 300% - 3주택 이상 300%

 

3 법인에 대한 종부세 과세 시 기본공제 폐지

 법인을 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 종부세 과세분부터는 단일 최고세율이 적용되는 법인의 주택분 과세표준 계산 시 기본공제액 6억원을 공제하지 않습니다. 따라서 법인 주택분 과세표준은 주택공시가격의 합계에 공정시장가액 비율을 곱한 금액으로 산정됩니다.

2020년	2021년
- 개인, 법인 구분 없이 기본공제 6억원 적용 - 조정대상지역 내 개인이 신규 취득한 임대주택 합산배제 적용 대상 제외 (법인 임대주택은 합산배제 적용)	- 법인 주택분 기본공제액 6억원 폐지 - 법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세 (합산배제 제외, 20.6.18. 이후 등록 신청분부터)

 

4 1세대 1주택자 세액공제 확대

2020년	2021년
1세대 1주택자 세액공제 - 고령자 공제 : 10%~30% - 장기보유 공제 : 20%~50% - 공제 한도 : 70%	1세대 1주택자 세액공제 확대 - 고령자 공제 : 20%~40% - 장기보유 공제 : 20%~50% - 공제 한도 : 80%

 

5 종부세 개정으로 인한 세부담 비교

 2020년 상반기 취득 조정대상지역 주택에 대한 2020년, 2021년 종합부동산세를 비교해보겠습니다.

 공동주택공시가격은 30억원, 종합부동산세액에서 공제되는 재산세액은 고려하지 않고 세부담상한 이내의 종합부동산세로 가정하여 살펴보겠습니다.

구분	2020년	2021년
공시가격	30억원	30억원
공제액	6억원	6억원
공정시장가액비율	90%	95%
과세표준	21억 6천만원	22억 8천만원
세율	1.4% (초과누진세율)	1.6% (초과누진세율)
종합부동산세액	23,040,000원	28,680,000원

 예시에서 살펴본 종부세 세율 인상으로 전년도에 비해 세부담이 증가하는 것을 알 수 있습니다.

 

6 양도소득세 주요 개정사항

구분	내용
양도소득세 기본세율	소득세 최고세율 인상 (2021년 소득분부터) - 과세표준 10억 초과분 : 42% > 45%
조정대상지역 다주택자 중과세율	조정대상지역 내 다주택자 중과세율 적용 (2021년 6월 이후 부터) - 2주택 : +10% > +20% - 3주택 이상 : +20% > +30%
양도소득세 중과세율	보유기간 2년 미만 양도소득세율 인상 (2021년 6월 이후 적용) - 보유기간 1년 미만 : 40% > 70% - 보유기간 2년 미만 : 기본세율 > 60%
분양권의 주택수 포함	분양권 주택수 포함 - 기존 주택 및 조합원입주권만 주택수로 산정, 2021년 이후 취득하는 분양권부터 주택수에 포함
고가주택 장기보유특별공제	고가주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 (2021년 양도분 부터) - 종전 보유기간 비례하여 공제 (24%~80%) - 현재 보유 및 거주기간 비례하여 공제 (12%~80%)
1세대 1주택 비과세 보유기간	1세대 1주택 비과세 보유기간 산정 방법 변경 - 종전 보유기간 산정 시 해당 주택의 취득일 - 현재 종전 주택 양도 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산하여 2년이상 보유 여부 판단

 

 양도세는 이미 2021.1.1. 새해가 밝으며 최고 세율이 45%로 종전 42% 대비 3% 가량 상승했습니다. 2021년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정되었기 때문입니다.

 

과세표준	2020년	2021년
1,200만원 이하	6%	6%
1,200만원~4,600만원 이하	15%	15%
4,600만원~8,800만원 이하	24%	24%
8,800만원~15,000만원 이하	35%	35%
15,000만원~30,000만원 이하	38%	38%
50,000만원~100,000만원 이하	40%	40%
100,000만원 초과(구간 신설)	42%	45%

 

 개정된 종합부동산세 및 양도소득세를 살펴보면 다주택자는 보유하지도, 팔지도 못하는 그야말로 진퇴양난, 사면초가로 밖에 보여지지 않습니다. 그나마 세부담 상한으로 버틸 수 있을 것 같기도 하지만 종부세율이 조정되지 않는 이상 수도권 지역 특히 서울 다주택자들은 종부세가 너무 가혹하게 다가올 것 같습니다.

 

 이러한 규제 일변도의 부동산 정책이 과연 집값 안정에 도움이 될지, 겉으로는 주택 시장 안정화를 외치지만 오로지 세금 확보만이 목표가 아닌지 궁금해지기도 합니다.

 

 급하게 집을 처분하느니 가족에게 집을 증여해 보유세 부담을 줄이고 집값 상승을 노리는 전략을 많이 취하고 있는데, 결국 이러한 과정들이 집값 안정에 도움이 될지.. 다주택자 입장에서 보유세 부담이 늘어나고 증여세보다 양도세 부담이 무거운 상황에서는 증여가 불법을 저지르지 않고 절세할 수 있는 유일한 합리적인 선택인지도 모르겠습니다.