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공동명의 주택 전세, 종합소득세는 얼마나 나올까?

 주택을 임대하는 경우 무조건 종합소득세 과세 대상자일까요? 두 채 이상 주택을 보유하며 그 중 한 채를 임대하더라도 종합소득세가 과세되지 않는 경우가 있습니다. 물론 임대 조건은 월세가 아닌 전세이며  추가로 특정 조건 역시 충족해야 합니다.

 

 전세 임대 주택의 경우에도 원칙은 종합소득세를 내야 합니다. 월세 뿐만 아니라 전세 보증금 역시 임대인의 대체 투자로 보고 해당 소득(보증금)에 대해 과세를 하는 것이죠.

 

 임대 보증금을 월세로 환산하여 과세하는 것을 흔히 '간주 임대료'라고 부릅니다.

 

 간주임대료는 전체 임대 주택의 보증금 합계에서 '세법'에서 정한 정기예금 이자율을 반영하여 산출하게 됩니다. 참고로 지난해 귀속 임대보증금 간주임대료 산정시 적용되는 정기예금 이자율은 연 2.1%에서 연 1.8%로 조정된 바 있으며, 올해는 연 1.8%에서 연 1.2%로 이자율이 더욱 하향 조정될 예정입니다.

 

 쉽게 생각하면 종합소득세 신고시 주택 임대소득이 2,000만원 이하인 경우 종합과세나 종합과세 중 선택하여 신고할 수 있죠? 먼저 간주임대료 계산을 통해 정기예금 이자율 인하 or 인상에 따른 차이를 살펴보겠습니다. 계산 방법은 다음과 같습니다.

 

간주임대료 = (임대보증금 합계액 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금 이자율

※ 많은 분들이 오해하시는 경욱아 많은데 계산식에서 60%*는 흔히 이야기하는 필요경비가 아닙니다. 보증금 합계 3억원 초과분의 60%*에 대해 정기예금 이자율을 적용하여 간주임대료를 산정하는 것입니다.

 

 기산일은 규칙 시행일이 속하는 과세기간 분부터 적용하기 때문에 즉, 현재 진행중인 종합소득세 신고기간(2020년 귀속)에는 간주임대료 계산시 산입되는 이자율은 1.8% 입니다.

 

 따라서 2020년도 임대주택에서 월세 수입이 없었다면 전세보증금 합계액이 2,151,851,851원 미만이라면 분리과세 or 종합과세 중 유리한 것을 선택하여 신고할 수 있습니다.

 

 그렇다면 2021년도 임대주택에서 월세 수입이 없을 경우 전세보증금 합계액은 얼마까지 분리과세를 선택할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 3,077,777,777원입니다. 간주임대료 계산에 산입되는 이자율이 1.8% → 1.2%로 낮아졌기 때문입니다.

 

  • 2020년 : (2,151,851,851원 - 300,000,000) × 60% × 1.8% = 19,999,999원 < 2,000만원
  • 2021년 : (3,077,777,777원 - 300,000,000) × 60% × 1.2% = 19,999,999원 < 2,000만원

 참고로 위 계산은 '적수'에 대한 것은 고려하지 않은 단순 계산식입니다. 임대보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금의 적수가 가장 큰 주택 순서대로 3억원을 차감합니다.

 

 여기서 적수란 "보증금 등에 과세 기간 동안의 임대 일수를 곱한 금액" 입니다.

 

 예를 들어 전세 계약을 2021년 6월 1일부터 시작했다면 2021년 이자율 1.2% 기준으로 5,037,798,545원까지는 분리과세 또는 종합과세 중 선택할 수 있습니다.

 

  • (5,037,798,545원 - 300,000,000) × 60% × 1.2% × 214일/365일 = 19,999,999원 < 2,000만원

 종합소득세 신고서 작성시 '적수'에 대한 계산이 간주임대료 산출의 핵심이며, 귀속 연도 중간 계약기간 종료 및 신규계약으로 임대보증금 변동이 있을 경우 임대기간별로 구분하여, 각 기간의 보증금 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 계산하게 됩니다.

 

 ※ 종합소득세 신고시 '주택임대보증금의 총수입금액 조정' 입력란에서 공제액을 적용할 주택 선택시 임대보증금 적수가 큰 순서대로 적용하시면 됩니다.

 

 주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지는 소득금액이나 공제 항목 등이 모두 달라 일률적으로 판단하기 어렵습니다. 국세청 홈택스에서 종합과세 및 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있으므로 '모의계산' 메뉴로 들어가 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기 서비스를 이용하시면 좋을 것 같습니다.

부부합산 기준 3주택자 이상, 간주임대료는 개인별 계산

 주택 간주임대료는 다른 부동산의 간주임대료보다 유리하게 계산됩니다. 앞서 간주임대료 계산 방법에 대해 살펴봤지만, 일반 부동산에 대한 간주임대료는 전체보증금 합계에 정기예금 이자율(2020년 1.8%, 2021년 1.2%)을 반영해 계산합니다. 반면 주택은 전체보증금의 합계에서 3억원을 차감한 뒤 60%* 를 적용해 기준금액을 낮춘 후 이자율을 반영하기 때문입니다.

 

 결국 부부합산 기준으로 3채 이상 주택을 보유하고 있어도 전용면적 40㎡ 이하(2022년 1월 1일부터 과세대상), 공시가격 2억원 이하인 주택은 간주임대료 대상에서 제외됩니다. 보증금 합계액 3억원 이하인 경우에도 간주임대료는 없는 것으로 보기 때문에 주택임대소득에 대한 종합소득세는 과세되지 않습니다. 다만 월세 임대수입은 소형주택 및 비소형주택을 모두 포함해 신고합니다. 

 

주택 수는 부부합산 기준, 간주임대료는 개인별 계산

 임대 주택의 간주임대료를 계산할 때 과세기준이 되는 주택 수는 부부합산 기준으로 계산하지만 정작 간주임대료 계산은 개인별로 합니다.

 

 예를 들어 남편 소유 주택은 2채이며 한 채는 자가거주 중이며 나머지 한 채는 보증금 3억원 전세로 임대중입니다. 배우자 소유 주택은 1채로 보증금 3억원 전세로 임대하고 있습니다. 부부합산 기준으로 주택 3채를 소유하고 있기 때문에 종합소득세 과세대상입니다.

 

 그러나 간주임대료는 부부합산이 아닌 개인별로 계산합니다. 즉 남편은 3억원에 대한 간주임대료 계산, 배우자 역시 3억원에 대한 간주임대료를 계산합니다. 부부합산 총 보증금액은 6억원이지만 간주임대료는 남편과 배우자 모두 개인별로 3억원 이하이기 때문에 과세대상 주택임대소득은 없는 것으로 계산됩니다.

 

 다만 부부 공동명의 주택을 전세로 임대한 경우 간주임대료 계산은 주의가 필요합니다. 공동명의 주택을 전세 임대한 경우 각자 지분에 해당하는 보증금으로 간주임대료를 계산하는 것이 아닌, 부부합산 보증금으로 간주임대료를 먼저 계산한 뒤 지분에 따라 나눠 임대소득을 계산합니다.

 

 앞서 살펴본 예시와 동일한 상황에서 임대 주택의 소유권이 각각이 아닌 공동명의로 가정해보면, 두 채 모두 각각 3억원에 임대하고 있습니다. 이 경우 간주임대료를 전체 보증금 합계액인 6억원에서 부부의 지분 비율에 따라 나눠 간주임대료를 계산하는 것이 아니라 '수입금액''필요경비'는 전체지분(부부 합산 보증금)을 기준으로 계산한 뒤 지분을 반영하여 소득금액을 계산합니다.

 

 즉, 수입금액에 해당하는 간주임대료는 공동명의 임대주택 2채에서 받은 전체 보증금 6억원으로 간주임대료를 계산하고, 필요경비를 반영하여 소득금액을 계산한 뒤 여기에 부부 각자 지분비율을 반영하여 종합소득세를 계산합니다.

 

 부부공동명의 주택의 임대 보증금에 대한 간주임대료 계산은 다음과 같이 합니다.

 

 임대기간은 모두 2020.1.1~2020.12.31.

구분 보증금 소유현황 (남편:배우자 지분율)
A주택 300,000,000원 50:50
B주택 300,000,000원 50:50
C주택 자가거주 50:50

 자가거주 C주택을 제외한 임대주택인 'A주택 + B주택'의 보증금 합계액은 6억원입니다. 임대주택 2채 모두 2020.1.1~12.31 이므로 윤달 적용시 적수는 366일 기준으로 계산됩니다. 윤달 미적용시 365일이 되겠죠?

 

  • [(600,000,000 - 300,000,000) × 366] × 60% ÷ 366 × 1.8% = 3,240,000원

 A주택 + B주택 보증금 합계액의 간주임대료는 3,240,000원입니다. 이를 지분율로 반영하여 계산하면 다음과 같습니다.

 

구분 간주임대료 남편 수입금액 배우자 수입금액
A주택 3,240,000원 1,620,000원 1,620,000원
B주택
C주택 - - -

 바꿔 말하면 위와 같은 예시와 동일한 상황(보증금 3억원 이하)처럼 오로지 '전세'로만 임대를 줄 경우, 종합소득세 만큼은 부부공동명의 보다 각각 단독명의로 주택을 소유하는 것이 유리합니다.

 

 물론 자가 거주중인 주택 및 임대주택의 공시가격, 기타 보유세를 모두 고려했을 때 상황은 달라질 수 있으므로 일률적으로 판단할 수는 없지만 부부 공동명의가 단독명의 보다 무조건 유리하다고 볼 수 없는 이유입니다.

 

부부 공동명의 주택 월세/전세 임대하는 경우

 조금 더 복잡한 상황에서 간주임대료에 대한 수입금액을 살펴보겠습니다. 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산의 대상은 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하게 됩니다. 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산하고 각 공동명의 주택의 분배비율에 따라 소득금액을 배분합니다.

 

 남편과 배우자가 비소형주택 4채를 단독 및 공동명의로 임대하고 임대기간은 동일하게 1.1~12.31 입니다.

 

구분 보증금 월세 소유현황(지분율)
A주택 400,000,000원 1,300,000원 남편 단독 소유
B주택 500,000,000원 - 50:50
C주택 10,000,000원 1,500,000원 30:70
D주택 200,000,000원 - 10:90

 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D주택)은 1거주자(공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄)로 보아 간주임대료를 계산하고, 남편의 단독 소유인 A주택은 별도로 계산합니다.

 

구분 간주임대료 월세 소계 남편 수입금액 배우자 수입금액
A주택(단독) 1,080,000원 15,600,000원 16,680,000원 16,680,000원 -
B주택(50:50) 2,160,000원 - 2,160,000원 1,080,000원 1,080,000원
C주택(30:70) 108,000원 18,000,000원 18,108,000원 5,432,400원 12,675,600원
D주택(10:90) 2,160,000원 - 2,160,000원 216,000원 1,944,000원
합계       23,408,400원 15,699,600원

 1) 간주임대료 계산

  • A주택 : [(400,000,000 - 300,000,000) × 366] × 60% ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000원
  • B주택 : [(500,000,000 - 300,000,000) × 366] × 60% ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000원
  • C주택 : [(10,000,000 - 0) × 366] × 60% ÷ 366 × 1.8% = 108,000원
  • D주택 : [(200,000,000 - 0) × 366] × 60% ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000원

 2) 월세 계산

  • A주택 : 1,300,000원 × 12개월 = 15,600,000원
  • C주택 : 1,500,000원 × 12개월 = 18,000,000원

 남편 수입금액은 23,408,400원, 배우자 수입금액은 15,699,600원으로 2019년 귀속부터 월세 총수입금액 합계액이 2,000만원 이하인 경우에도 과세대상이므로, 남편 및 배우자 모두 종합부동산세 신고 대상자입니다.

 

 공동명의 주택 전세 보증금, 종합소득세 신고시 꼭 알아야 할 부분을 살펴보았습니다. 부부가 공동명의로 취득한 주택을 임대할 때, 특히 월세 또는 월세+전세 혼합이 아닌 오로지 전세로 임대한 경우 전체 보증금 합계액에서 본인 지분 비율, 가령 50%만 적용하여 부부가 각각 3억원 공제 후 수입금액 0원으로 계산하여 종합소득세를 신고하지 않을 경우 소득세가 추징될 수 있으므로 간주임대료 계산에 주의만 기울이시면 됩니다.

 

 그 밖에도 주택임대소득에 대한 사업장환형신고 및 종합소득세 신고 방법, 세액감면, 사업자미등록 가산세 등에 대한 내용은 별도 포스팅에서 다루고 있으니 궁금하신 분은 참고하시기 바랍니다.


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