티스토리 뷰
전세 계약기간 종료 후 재계약 시 간주임대료 계산 방법
종합소득세 주택임대소득에 대한 수입금액 산출 방법은 공동명의자 간주임대료 산출 방법 관련 글에서 자세히 다룬적 있습니다. 다만 예시에서 설명드린 내용은 모두 종합소득세 과세 귀속 연도에 해당하는 1.1~12.31까지 설명드린 것으로 계약기간 종료에 따른 신규계약 또는 재계약 등으로 보증금액이 변경됐을 때 계산하는 방법에 대해서는 부족한 면이 있었습니다.
예를 들어 A주택 기존 임대기간이 01.01~04.30(121일) 종료되고, 5.1~12.31(245일) 새로운 임차인과 보증금 2억원 → 2억 5천만원으로 변경되었다면?
보증금등 합계액이 변동하는 경우 임대기간 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 순서대로 3억원을 차감하고 해당 귀속연도 이자율을 적용하여 계산하면 됩니다. 예시를 들어 살펴보도록 하겠습니다.
보증금 합계액이 변동하는 경우 주택임대간주료
기본적인 계산방식은 동일합니다. 다만 임대기간에 따른 보증금액에서 적수를 대입하여 계산하시면 됩니다. 다음은 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고, 임대기간별로 보증금 변동이 있을 때 계산하는 방법입니다.
먼저 간주임대료 계산을 위한 A, B, C 주택의 임대기간별 보증금 변동표를 보겠습니다.
| 구분 | 임대기간 | 보증금 |
| A주택 | 01.01 ~ 04.30 (121일) | 200,000,000원 |
| 05.01 ~ 12.31 (245일) | 250,000,000원 | |
| B주택 | 01.01 ~ 08.15 (228일) | 300,000,000원 |
| 08.16 ~ 12.31 (138일) | 320,000,000원 | |
| C주택 | 01.01 ~ 12.31 (366일) | 120,000,000원 |
각각의 주택 보증금 합계액에 해당하는 임대기간별로 구분하였으며, 각 기간의 보증금 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산하게 됩니다.
참고로 임대기간별로 보증금 변동이 있을 때 해당 구간에 대한 정확한 일 수를 구할 때, 직접 세어보는 것보다 네이버 날짜 계산기 등의 도움을 받으면 보다 빠르고 정확하게 확인하실 수 있습니다.
| 임대기간 | 1.1~4.30 (121일) | 5.1~8.15 (107일) | 8.16~12.31 (138일) | 합계 |
| A주택 보증금 | 200,000,000원 | 250,000,000원 | 250,000,000원 | |
| B주택 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 320,000,000원 | |
| C주택 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | |
| 보증금 합계 | 620,000,000원 | 670,000,000원 | 690,000,000원 | |
| (보증금 - 3억) 적수 | ①38,720백만원 | ②39,590백만원 | ③53,820백만원 | |
| 간주임대료 | ④1,142,557원 | ⑤1,168,230원 | ⑥1,588,131원 | 3,898,918원 |
1) 임대기간 구간별 보증금 적수
- ① (620,000,000 - 300,000,000) × 121일 = 38,720,000,000
- ② (670,000,000 - 300,000,000) × 107일 = 39,590,000,000
- ③ (690,000,000 - 300,000,000) × 138일 = 53,820,000,000
2) 임대기간 구간별 간주임대료
- ④ 38,720,000,000 × 60% ÷ 366 × 1.8% = 1,142,557원
- ⑤ 39,590,000,000 × 60% ÷ 366 × 1.8% = 1,168,230원
- ⑥ 53,820,000,000 × 60% ÷ 366 × 1.8% = 1,588,131원
각각의 보증금 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분하여 계산하는 방법으로, 임대 보증금의 증액 또는 감액된 경우 해당 일을 기준일로 잡아 A/B/C주택 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 뒤 '적수'를 계산, 이를 해당 귀속연도 이자율에 따라 간주임대료를 계산하시면 됩니다.
국세청 홈택스에서 종합소득세 전자신고시 수입금액에 대한 부분은 모의계산기 및 임대내역 작성시 정보만 정확히 입력하면 자동으로 계산되어 큰 문제는 없습니다. 그러나 간주임대료 계산은 어떻게 되는지, 또 제출한 신고서의 내용이 정확한지 스스로 검증하기 위해서는 이러한 계산 방법도 알고 있는 것이 좋습니다.
2020.05.15 - [PROFIT/Realty] - 주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)
주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)
Realty - 종합소득세 홈택스 신고 및 납부 완벽정리 올해부터 월세와 전세 보증금 등 임대소득에 대한 과세가 본격화되며 연간 2,000만원 이하 임대소득자도 종합소득세 기간동안 신고해야 합니
forbes.tistory.com
'PROFIT > Realty' 카테고리의 다른 글
| 사업장현황신고서, 수입금액 검토표 작성 및 방문신고 (주택임대업) (0) | 2021.05.31 |
|---|---|
| 주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산 (2) | 2021.05.22 |
| 다주택자 절세를 위한 증여, 세대분리하면 2년 보유 안 따질까? (0) | 2021.05.21 |
| 종합소득세 주택임대 소득자(V)유형 신고서 납부 or 수정 신고 방법 (2) | 2021.05.16 |
| 공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리 (2) | 2021.05.13 |
| 2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 완벽정리 (0) | 2021.05.10 |
| 전세계약갱신청구권 요구 및 거절 방법 완벽정리 (4) | 2021.05.05 |
| 주택 구입 시 단독명의가 좋을지, 공동명의가 좋을지 고민이라면? (0) | 2021.04.27 |