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주택임대사업자 사업장현황신고서 작성 방법
임대사업에는 상가임대사업자와 주택임대사업자가 있습니다. 상가임대와 주택임대는 같은 임대사업으로 분류되지만, 세법에서는 전혀 다른 사업으로 봅니다. 상가임대는 임대료에 부가가치세(이하 부가세)가 부과되는 과세사업인 반면에 주택임대는 상가와 달리 임차인의 주거생활 안정을 위해 부가세가 면제되는 면세 혜택을 받을 수 있습니다.
따라서 상가임대사업자는 부가세 신고가 반드시 필요하나 주택임대사업자는 부가세 신고의무가 없는 대신 면세사업자로서 다음해 1월 1일부터 2월 10일 사이에 '사업장현황신고'를 해야만 합니다.
주거용 주택을 임대하고 수입이 발생하는 주택임대사업자는 사업장현황신고의무가 있으며, 물론 주택임대사업자(지자체/세무서) 등록 여부와 상관없이 신고대상이 됩니다. 2014년 부터 2018년 귀속분까지 5년간 일시적으로 전·월세 임대시장의 수급 불균형을 해소하기 위하여, 1주택 소유자의 임대소득과 연간 주택임대 수입이 2,000만원 이하인 경우 소득세 비과세 혜택을 받았습니다.
즉 비과세 대상인 주택임대사업자(or 미등록 임대소득자)는 그동안 사업장현황신고를 하지 않았습니다. 그러나 상가입대업 등 다른 업종과 형평성 및 '소득 있는 곳에 세금이 있다'는 과세원칙을 위해 2,000만원 이하에 대해서도 19년 귀속(2020년 신고)분부터 소득세가 과세되었습니다.
따라서 현재 대부분의 주택임대소득자는 사업장현황신고가 필요하지만, 아직도 많은 분들이 안내 받지 못하거나 이를 알지 못하여 현황신고를 하지 않은 경우가 많습니다. 물론 현재에도 기준시가 9억원 이하 1주택 보유자와 전세 보증금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용됩니다.
주택임대소득 과세대상은?
과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그중 1주택 이상을 임대하였을 경우로 구체적 기준은 다음과 같습니다.
보유 주택 수별
① (1주택) 기준시가 9억원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우 (보증금 과세 안함)
② (2주택) 월세 수입이 있는 경우 (보증금 과세 안함)
③ (3주택 이상) 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 (소형주택 - 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 > 보증금 과세대상 주택에서 제외. 다만 2021년 일몰)
임대유형별
① (월세) 기준시가 9억원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자
② (보증금) 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자 (소형주택 보증금 과세대상 주택에서 제외)
참고로 주택임대소득자도 사업소득자로 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 하며, 20년 귀속부터 사업자미등록 가산세가 부과됩니다. 지방자치단체 미등록(어차피 폐지..)은 가산세가 없지만 세무서의 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담하게 됩니다.
또한 임대소득이 노출되는 것을 염려하여 사업자등록을 하지 않더라도 '사업장 현황신고 안내문'을 받게 됩니다. 국세청에서 전년도 인별 보유 주택 수를 자체분석해서 파악한 주택임대사업자(미등록 포함)에게 발송하는 것으로 정확하지 않을 수 있지만, 대부분 보유 주택 수 및 임대차 상황을 파악하고 있다는 의미이기도 합니다.
※ 2021년 6월 1일부터 주택 임대차 신고제를 본격 시행함에 따라, 전세는 물론이고 월세까지 낱낱이 노출될 수밖에 없습니다. 이제 임대차 정보는 국세청 손바닥입니다.
일부는 이러한 안내문을 받지 못했다고 하지만, 사업장 현황신고를 해야 5월 종합소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 간편신고 서비스를 제공 받아 편리하게 소득세 신고를 할 수 있으므로, 반드시 현황신고를 하시는 것이 좋습니다. 안내문을 받더라도 실제 과세대상에 해당되지 않는다면 신고를 하지 않아도 됩니다. 반면 신고안내문을 받지 못한 경우라도 과세대상에 해당된다면 사업장 현황신고를 해야겠죠.
주택임대사업자가 사업장 현황신고 시 제출해야 하는 서류는?
사업장 현황신고서와 주택임대사업자 수입금액 검토표를 제출해야 합니다.
세무서를 방문하지 않고 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 신고 방법은 다음 포스팅을 참고하시면 도움이 됩니다.
2020.02.07 - [PROFIT/Realty] - 주택임대 수입금액 홈택스 사업장현황신고 방법 (임대사업자 미등록)
주택임대 수입금액 홈택스 사업장현황신고 방법 (임대사업자 미등록)
주택임사업자(미등록 포함)를 위한 홈택스 사업장현황신고 사업장현황신고는 부가가치세 면세사업자가 지난 1년간의 수입금액(매출액) 등을 신고하는 것으로, 2020년(2019년 귀속)부터 주택임대
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만약 PC 사용이 익숙하지 않거나 홈택스 신고가 어렵다면 세무서에 방문하여 신고하실 수 있습니다. 신고서식은 국세청 누리집에서 다운로드하거나, 아래 사업장 현황신고서 작성법 설명 글에 첨부된 각각의 양식을 다운로드하시기 바랍니다.
사업장현황신고서 및 수입금액 검토표 작성 방법
주택임대업을 운영하는 경우 사업장현황신고서는 아래와 같은 서식을 이루어집니다. 주택임대사업자인 경우 주택임대사업자 수입금액 검토표도 작성하여 함께 제출하시기 바랍니다.
사업장현황신고서 양식은 '소득세법 시행규칙 [별지 제19호서식]' 이며 앞쪽 페이지에서 사업자 정보, 수입금액(매출액) 내역, 수입금액(매출액) 구성명세, 적격증빙(계산서·세금계산서·신용카드) 수취금액, 폐업신고, 첨부서류, 뒤쪽 페이지에서 공동사업자의 수입금액 부표 등의 항목에 대해 해당되는 내용을 기재하면 됩니다.
STEP 01. 사업자 정보 및 수입금액 내역
'과세기간'에는 사업을 한 기간을 적습니다. 예를 들어 2022년에 신고하는 것이라면 과세기간은 2021년 1월 1일 ~ 2021년 12월 31일이 됩니다. 만약 개업일이나 폐업일이 2021년 기간에 포함된다면 시작 년월일 및 종료 년월일에 개업일자 및 폐업일자를 기재하면 됩니다.
'사업자' 부분에는 사업자의 인적사항을 작성하며, 주택임대업 미등록인 경우 상호/사업자등록번호는 공란으로 두셔도 됩니다.
'① 수입금액(매출액) 내역'에는 업태 및 종목별로 구분하여 수입금액을 기재합니다. 수입금액은 계산서발행금액과 그밖의 수입금액(신용카드, 지로, 현금 등 매출액)을 구분하지 않고 수입금액 합계를 [수입금액]란에 기재하고, 간편장부대상자의 고정자산 매각 등 소득세 수입금액에서 제외되는 금액을 [수입금액 제외]란에 기재합니다.
참고로 부동산 임대업에 대한 '업종코드'는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.
| 업종코드 | 분류 | 적용범위 및 기준 | 단순경비율 | 기준경비율 |
| 701101 | 주거용 건물 입대업 (고가주택임대) |
소득세법 제12조에 따른 기준시가가 9억 초과 | 37.4 | 16.9 |
| 701102 | 주거용 건물 임대업 (일반주택임대) |
기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택 | 42.6 | 8.7 |
| 701103 | 주거용 건물 임대업 (장기임대공동·단독주택) |
장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) | 60.2 | 13.8 |
| 701104 | 주거용 건물 임대업 (장기임대다가구주택) |
장기임대 국민주택(다가구주택) | 59.2 | 14.6 |
| 701201 | 비주거용 건물 임대업 (점포, 자기땅) |
사업용 건물임대(공장건물 임대포함) | 41.5 | 13.6 |
| 701202 | 비주거용 건물 임대업 (점포, 타인땅) |
대지 소유자가 타인인 점포임대 | 36.9 | 6.4 |
| 701203 | 비주거용 건물 임대업 | 지식산업센터 임대 | 54.1 | 14.3 |
| 701204 | 비주거용 건물 임대업 | 광고용 건물 임대 | 42.3 | 21.8 |
| 701300 | 주거용 건물 임대업 비주거용 건물 임대업 |
임차부동산의 전대 또는 전전대에 따른 수입 | 43.4 | 3.0 |
| 701400 | 기타 부동산 임대업 | 광고용 전답임대 | 14.6 | 3.1 |
주택임대사업자의 경우 일반적으로 필요경비 지출증빙이 많지 않은 관계로 단순경비율로 신고하는 것이 유리하나, 경우에 다라서 기준경비율로 신고하는 것이 유리한 경우도 있습니다. 예를 들어 대출 이자에 대한 필요경비 처리나 수리 등 비용을 세금계산서 처리한 경우 등이 해당됩니다.
일반적으로 701102(일반주택임대) 업종코드를 부여받으며, 경우에 따라서 701101(고가주택임대), 701103(장기임대 공동주택 or 단독주택), 701104(장기임대 다가구주택) 코드를 부여받게 됩니다.
STEP 02. 수입금액(매출액) 구성명세
'② 수입금액(매출액) 구성명세'에서 '합계'란은 '① 수입금액(매출액) 내역'의 [수입금액] 합계와 일치하는 금액을 작성하며, 계산서발행금액 및 신용카드, 현금영수증 매출, 기타 매출이 중복된 경우에는 계산서발행금액만 기재합니다. 계산서발행금액과 계산서발행금액 이외의 신용카드매출액, 현금영수증매출액 및 기타매출액으로 구분하여 각각 적습니다.
'계산서발행금액'란은 신고서 상 '① 수입금액(매출액) 내역'의 [수입금액 제외]를 뺀 수입금액 중에서 계산서발행금액을 기재합니다.
STEP 03. 적격증빙(계산서·세금계산서·신용카드) 수취금액
해당 과세기간의 사업관련 매입금액 중 계산서 및 세금계산서를 받고 매입한 금액, 신용카드 등으로 매입한 금액을 구분하여 각각 기재하며, 수취한 계산서 및 세금계산서는 각각 '전자'와 '전자 외'의 세금계산서로 구분하여 반드시 합계표를 작성해야 합니다.
일반적으로 주택임대사업자인 경우 해당 사항이 없으므로 항목은 모두 공란으로 두거나 "0"을 입력하시면 됩니다.
STEP 04. 폐업신고
과세기간 중 폐업한 경우 '폐업연월일' 및 '폐업사유'를 작성하고, 사업자등록증을 첨부하여 제출하면 폐업신고를 대신할 수 있습니다. 다만 홈택스 전자신고 시는 전자신고 특성상 폐업신고가 불가합니다.
STEP 05. 첨부서류 및 신고인 서명
계산서를 교부한 금액, 계산서 또는 세금계산서를 받고 매입한 금액이 있을 경우 각각 합계표를 작성하여 제출해야 하며, 첨부소류 표기란에 제출한 서류 항목을 체크(음영표시)하고, 해당사항이 없는 경우 [해당없음]을 체크합니다.
일반적으로 주택임대업에서 계산서 합계표는 "해당없음" 선택 후 '수입금액검토표'를 체크하고 제출합니다.
STEP 06. 공동사업자의 수입금액 부표
'공동사업자의 수입금액 부표'는 공동사업자인 경우만 작성하며, 사업장현황신고서 앞면 사업자 입력 란의 '공동사업' 부분에서 [여]를 선택한 뒤 작성합니다.
분배비율(%) 합계란은 100%가 되어야 하며, 수입금액 합계란은 신고서상 '① 수입금액(매출액) 내역' 란의 수입금액 합계 및 '② 수입금액(매출액) 구성명세'란의 합계와 동일한 금액을 기재합니다. (공동사업자 구성원 중 한명이 소수 셋째자리에서 조정하여 반드시 100%로 맞춰야 합니다.)
만약 공동사업에서 [부]를 선택했다면 신고서 뒷면의 공동사업자 부표는 생략하시면 됩니다.
주택임대사업자 수입금액 검토표는 각 임대물건의 총수입금액 명세를 기재합니다. 주택소재지, 취득일자, 건물면적, 임차인 정보, 임대기간, 임대계약내용, 월세 수입금액, 보증금 등의 수입금액(해당자)에 대한 내용을 작성해야 하기 때문에 세무서 신고 시 사전에 작성해두거나 임대차계약서를 준비해 가시는 것이 좋습니다.
STEP 01. 기본사항
'기본사항'에는 사업자의 인적사항을 작성합니다. 이 경우 [임대업등록번호] 란에는 지방자치단체에 등록한 임대업등록번호를 기재합니다. 만약 세무서 미등록인 경우 [사업자(주민)등록번호] 란에는 본인 주민등록번호를 입력하고, 지방자치단체 역시 미등록이라면 상호 및 임대업등록번호는 모두 공란으로 둡니다.
STEP 02. 총수입금액 명세
'총수입금액 명세'는 해당 과세기간 수입금액을 임대물건별로 구분하여 작성하고, 임대물건이 많은 경우에는 별지로 작성합니다.
'주택소재지' 란은 지번 및 다세대건물의 동·호수까지 작성하며, 이경우 주택의 종류 란에는 주택 종류별로 구분하여 작성합니다. (단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 기타.)
'취득(신축)일자'는 해당 임대물건의 소유권이 이젼된 날짜 또는 임대사업자 등록일을 기재합니다. '임대기간'은 임대차 계약서의 임대기간(시작일과 종료일)을, '임대계약내용' 란에는 보증금 및 월세 금액을 기재합니다.
'월세 수입금액'은 월세에 해당 과세기간 임대 월수를 곱하여 작성합니다.
STEP 03. 신고인 서명
마지막으로 신고 일자 및 신고인 서명을 하시면 됩니다.
수입금액 등 임대현황이 전년과 동일한 주택임대 사업자는 간편신고서 제출로 절차가 간소화됩니다.
사업장현황신고는 5월 종합소득세 신고기간 중 간편신고 서비스를 제공받아 보다 편리하게 신고할 수 있으니 신고기간 중 반드시 신고서 및 수입금액 검토표를 작성하여 제출하시기 바랍니다.
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