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부부 공동명의 주택 임대소득으로 인한 직장 피부양자 자격 박탈?

 얼마 전 부부가 부동산을 공동명의로 취득했을 때 해당 주택에서 발생한 임대소득에 대한 종합소득세 신고와 관련된 질문을 받았습니다. 5:5 지분율로 공동 취득했지만 주부인 질문자가 남편의 건강보험 피부양자 자격을 박탈당할 것을 우려하여 해당 주택에서 발생한 본인 지분에 대한 임대소득 분배비율을 축소하여 신고할 수 없는지에 대한 내용이었죠.

 2019년부터 무섭게 치솟은 부동산 가격 때문에 이미 건강보험료 피부양자 자격상실 예정 통지를 받은 분들도 많습니다. 현재 재산세 과세표준이 9억원 이상이거나, 5억4,000만원을 초과하면서 연 소득이 1,000만 원을 넘으면 피부양자 자격이 박탈되어 지역 가입자로 건강보험료를 내게 됩니다.

 그러나 오는 7월부터는 종합소득이 2,000만원 초과 또는 과세표준 3억6,000만원(시가 8억6,000만원 상당)을 초과하면서 연 1,000만원 소득이 있으면 지역 가입자로 전환됩니다. 만약 과표가 9억원을 초과할 경우 소득과 관계없이 피부양자 자격을 박탈당하게 됩니다.

 

 절세를 위해 선택한 부부 공동명의가 치솟는 부동산 가격과 임대소득으로 인하여 피부양자 자격을 박탈당하고 지역가입자로 전환되어 부담스러운 건강보험료를 부담할 수 있다는 의미죠.

종합소득세 신고 - 공동명의 부동산 임대소득 1인 귀속, 피부양자 자격 유지 방법

 주택 임대소득으로 인하여 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환되는 것도 문제지만, 사실 더 큰 문제는 직장 가입자에 비하여 지역가입자의 건보료 부담은 훨씬 크다는 사실입니다.

 예를 들어 연소득 6,000만 원, 금융재산 3억원, 과세표준 5억 원인 집에 거주하며 중형차를 운행하는 직장 가입자의 건보료는 19만원 수준이지만, 동일한 조건의 지역가입자는 약 58만원을 납부합니다.

 물론 직장 가입자도 오는 7월부터 건강보험료 2단계 부과체계가 개편됨에 따라 소득이 2,000만원을 넘으면 보험료를 더 내야 하지만 상승 폭은 미미한 정도이며, 직장 가입자의 건보료는 재산(과표)과는 무관하고 보험료 중 절반은 회사가 부담하기 때문에 큰 부담은 없는 편이라고 할 수 있습니다.

 

2021.05.13 - [PROFIT/Realty] - 공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리

 

공동명의 주택 전세 보증금, 간주임대료 및 종합소득세 계산 완벽정리

공동명의 주택 전세, 종합소득세는 얼마나 나올까?  주택을 임대하는 경우 무조건 종합소득세 과세 대상자일까요? 두 채 이상 주택을 보유하며 그 중 한 채를 임대하더라도 종합소득세가 과세

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 사실 임대소득에 대한 소득세를 계산할 때 원칙은 주택의 소유현황 즉, 공동명의자의 지분율에 따라 계산됩니다. 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택 별 소득금액을 계산하고 각 공동명의 주택의 분배비율에 따라 소득금액을 배분하게 됩니다.

 이경우 앞서 살펴본 것처럼 과세표준 5억4,000만원을 초과하며 연소득이 1,000만원 이상인 경우 피부양자 자격을 박탈당하게 됩니다. (7월부터 과세표준 3억6,000만원 초과로 변경)

 

 그러나 소득세법 제43조(공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례)소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)을 살펴보면 다음과 같이 공동사업의 소득금액 계산 시 손익분배의 비율을 출자지분과 달리 정할 만한 특별한 사정이 있는 경우 당사자 간의 약정 등에 따라 별도로 정할 수 있습니다.

 

 

소득세법 제43조(공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례)

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.

③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 “주된 공동사업자”라 한다)의 소득금액으로 본다.  <개정 2012. 1. 1.>

 

 

소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)

③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2000. 12. 29., 2010. 2. 18., 2010. 12. 30., 2020. 2. 11.>

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.

 

 가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람

 

 나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람

 

3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산


4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.


 가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산


 나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산

 

 따라서 부부 공동소유 주택의 임대수입 귀속자를 남편 단독으로 사업자등록을 하고 해당 임대소득에 대하여 1인이 신고할 수 있습니다. 주택의 소유지분율이 아닌 당사자간의 계약 또는 합의에 의한 소득분배비율 1인 100%로 사업자등록이 가능하며 해당 임대소득에 대하여 1인이 신고할 수 있으므로, 배우자의 임대소득에 대한 과세(종합소득세)는 이루어지지 않고 피부양자 자격 박탈당하고 별도로 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 납부하는 일은 없을 것입니다.

 다만 이 경우 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 주택이 공동소유임에도 불구하고 임대소득을 남편 명의로 귀속시킨다면 이는 남편이 배우자의 지분을 무상으로 사용하는 것이므로 증여세 문제가 발생할 수 있는 것이죠.

 증여세법에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우, 부동산 사용자에게 증여세를 부과합니다. 질문자와 같이 부동산은 5:5 지분율로 공동 취득했지만, 임대인은 남편 단독이므로, 남편은 배우자의 지분을 무상으로 사용하고 있는 것과 같습니다.

 물론 특수관계인인 경우 증여재산가액이 1억원에 미달할 경우 증여세는 과세하지 않으므로, 배우자 지분의 주택 시가가 13억원 이상일 경우에만 증여세 문제가 발생하는 것이며, 시가가 기준 금액에 미치지 못한다면 증여 문제 또한 발생하지 않습니다.

 

  • 특수관계인(6촌 이내 혈족, 4촌 이내의 인척, 사싱살 혼인관계에 있는 자를 포함한 배우자, 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자, 직계비속)

 이때 부동산가액은 상증세법상 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙입니다. 상증세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동일한 단지 내에 있으면서, 기준시가 및 전용면적의 차이가 5% 이내의 유사 평형의 매매사례가액도 시가로 인정하고 있습니다.


 참고로 증여세 과세 제외 기준으로 주택 시가를 ‘13억원’으로 알려드리는 이유는, 무상으로 부동산을 임차할 경우 증여세는 5년 단위로 과세하며, 세법에서 허용하는 1년치 임대료 수준은 부동산 가격의 2%입니다. 그리고 5년간 받을 임대료 상당액 즉, 미래가치를 110%로 보고, 이를 현재가치로 할인해 증여재산가액을 평가하게 됩니다.


 이경우 현재가치계수(3.7907)를 활용하면 무상임대에 대한 증여재산가액을 쉽게 계산할 수 있습니다.

 

 예를 들어 13억원의 부동산을 무상으로 배우자에게 임대(공동명의 부동산에 대한 임대소득을 배우자 1인 귀속)한다면, 증여재산가액은 다음과 같습니다.

 

13억원 × 2% × 3.79079 = 98,560,540원

 

 산출된 증여재산가액은 98,560,540원으로 1억 미만입니다. 따라서 주택 시가(지분율)가 13억원 미만인 주택의 임대소득을 남편 명의로 귀속, 남편이 배우자의 지분을 무상으로 사용하더라도 증여세를 과세하지 않습니다.

 

구분 부동산가액 9억원 부동산가액 13억원 부동산가액 15억원
연간 적정임대료 18,000,000 26,000,000 30,000,000
무상사용이익 68,234,220 98,560,540 113,723,700
증여세 과세여부 과세 제외 과세 제외 과세

① 부동산가액의 2%

② 적정임대료 × 3.79079 (10%, 5년 연금현가)

③ 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 한해 증여세 과세

 

 다만 한가지 주의하실 부분은 임대수입 귀속자를 1인으로 합의하여 정하고 신고할 수 있지만, 1인의 임대소득으로 신고하기 위해서는 사업자등록증 상의 임대사업자 또한 1인으로 되어야 합니다.

 

 따라서 2021년 기준으로 세무서의 사업자등록증에 공동사업자로 되어 있다면 2021년 귀속 임대소득은 각자 지분비율대로 신고하고, 단독명의로 임대사업자 정정신고한 이후부터 임대소득을 1인으로 귀속시킬 수 있습니다. 

 참고로 사업자등록 신청시 약정서 등 소득분배비율 입증서류와 인감증명서 등을 제출해야 하며, 소득분배율에 따른 사업자등록 승인은 관할 세무서 소득세과 담당자가 관련 서류를 검토하여 처리하게 됩니다.

 

 만약 해당 내용이 잘 이해되지 않고, 추가로 궁금하신 사항은 거주지의 관할세무서 민원봉사실로 문의하면 사업자등록신청 서류에 대하여 친절히 안내를 받으실 수 있습니다.


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