종합부동산세 주택 수 대신 가액 기준, 세율 2019년 수준 개정 (7.21 세제개편안)

종합부동산세 주택 수 대신 가액 기준, 세율 2019년 수준 개정안 (7.21 대책)

 종합부동산세가 앞으로 주택 수와 상관없이 가액으로만 산정됩니다. 그동안 다주택자에 대한 징벌적 중과세가 폐지되고 기본공제금액도 9억원으로 올리며, 尹정부는 그간 文정부 시절 부동산 규제 중심으로 이루어졌던 종부세를 정상화한다고 밝혔습니다.

 

 지난 21일 발표한 세제개편안을 살펴보면 다주택자 중과세를 없애고 보유 주택 가액을 기준으로 매겨지게 되었습니다. 주택 수와 무관하게 0.5%~2%였던 종부세 세율은 2022년 기준 1주택자는 과표 구간에 따라 종부세율이 0.6%~3.0%, 조정대상지역 2, 3주택자 이상 등 다주택자는 1.2%~6.0%로 배 수준으로 강화된 바 있습니다.

 

 이번 개정안에서는 이를 일원화하여 0.5%~2.7%로 조정되며 2019년 수준으로 세율을 낮췄으며, 세 부담 상한도 일반 150%, 다주택 300%에서 150%로 모두 일원화되었습니다.

 

 예를 들어 지난해 납부한 종부세가 500만원이고, 올해 납부해야 할 종부세가 1,000만원이라면 500만원의 150%인 750만원만 납부하도록 하는 것이죠. 만약 기존 300%를 적용한다면 1,000만원을 그대로 납부해야 합니다.

 

 다음 표는 다주택자 기준, 이번 개정안 비교 과년도 종합부동산세 세율 비교표입니다. 서울·경기 등 수도권 소재 다주택자의 공시가격 합산액이 가장 많이 분포되어있을 것으로 보이는 구간을 빨간색으로 강조 표시했습니다.

 

과세표준	2018년 이전	2019년~2020년		2021년 이후		개정안
3억원 이하	0.5%	0.5%	*0.6%	0.6%	*1.2%	0.5%
3억원 초과~6억원 이하	0.5%	0.7%	*0.9%	0.8%	*1.6%	0.7%
6억원 초과~12억원 이하	0.75%	1.0%	*1.3%	1.2%	*2.2%	1.0%
12억원 초과~25억원 이하	1.0%	1.4%	*1.8%	1.6%	*3.6%	1.3%
25억원 초과~50억원 이하	1.0%	1.4%	*1.8%	1.6%	*3.6%	1.5%
50억원 초과~94억원 이하	1.5%	2.0%	*2.5%	2.2%	*5.0%	2.0%
94억원 초과	2.0%	2.7%	*3.2%	3.0%	*6.0%	2.7%

* 3주택 이상자, 조정지역 2주택

 

 예를 들어 서울에서 공시가격 합산액 20억원 주택을 2채 소유한 다주택자는 개정안 이전 기준으로 종부세를 3,114만원을 내야 하지만, 개정안을 적용하면 533만원만 내면 됩니다. 무려 5.8배 이상 차이가 나는 금액입니다. 공시가격이 10억원인 1주택자의 종부세 또한 197만원에서 25만원으로 줄어들게 됩니다.

 

 이렇게 차이가 나는 것은 종부세 기본 공제금액이 다주택자인 경우 6억원에서 9억원으로 상향되고 1가구 1주택자는 11억원에서 12억원으로 올라갔기 때문입니다. 올해는 한시적으로 1가구 1주택자에게 공제액 11억원에 추가로 3억원 특별공제를 적용하여 과세 기준 금액이 일시적으로 14억원으로 올라가게 되었습니다.

 

 종합부동산세가 그간 文정부에서 무리하게 징벌적 과세에만 집중되며 실제 시장을 안정시키는 효과도 보지 못했으며 비정상적으로 운영되었던 것을 바로 잡은 셈입니다.

 

 만약 공시가격이 13억원인 다주택자의 7.21 대책 적용 전, 즉 개정 전 보유세(재산세+종부세)를 계산해보면 다음과 같습니다.

 

내용	상세	금액
공시가격 합산액	주택 공시가격의 합산액	1,300,000,000
공제금액	공제금액 6억원	600,000,000
과세표준	(공시가격 합산액 - 공제금액) × 공정시장가액비율 100%	700,000,000
종합부동산세	6억원~12억원 세율 2.2%, 누진공제액 480만원	10,600,000
재산세 중복분	1,473,300 × 1,680,000 ÷ 2,490,000	994,034
결정세액	종합부동산세 - 재산세 중복분	9,605,966
농어촌특별세	종합부동산세의 20%	1,921,193
종부세 합산	종합부동산세 + 농어촌특별세	11,527,160 원

 

 조정지역 2주택 또는 3주택자 이상인 경우 공시가격이 13억원인 다주택자는 11,527,160원으로 나타나지만, 동일한 공시가격의 1가구 1주택자의 종합부동산세는 518,400원에 불과합니다.

 

다주택자 11,527,160원 > 1주택자 518,400원

 

 종부세 과세 기준은 2005년 도입 후 줄곧 주택 가격이었다가, 文 정부가 투기 차단, 공평 과세 차원에서 다주택자에게 더 무거운 세금을 부과하기 위해 2019년 주택 수를 섞는 식으로 고치며, 불합리한 변화라는 불만이 끊이지 않았습니다.

 

 앞서 살펴본 계산에서도 확인할 수 있듯이 공시가격 13억원 기준으로 다주택자는 1주택자에 비해 무려 22배 많은 세금을 부담해야 합니다. 이는 부동산 투기 방지 목적을 넘어 "징벌적 과세"로 주택을 보유하는 것이 불법, 범죄가 아님에도 부동산 가격 상승이 다주택자만의 잘 못으로 몰아가며 "내 말을 듣지 않으면 벌 받아라" 식의 모순된 정책을 펼쳐왔습니다.

 

 실제로 합리적이어야 할 세제가 실제 과세에서 모순을 보이고 있으며, 그렇다고 부동산 시장의 안정을 이룬 것도 없습니다. 종합부동산세가 합리적으로 작동하기 위해서는 과세 기준 변경이 반드시 필요한 이유이기도 합니다.

 

 그렇다면 이번 7.21 대책을 적용한, 만약 尹 정부에서 거대 야당 민주당과 합의가 잘 이뤄져 개정안이 통과될 경우 공시가격 13억원 주택을 보유한 다주택자가 부담해야 할 종합부동산세는 얼마가 될까요?

 

내용	상세	금액
공시가격 합산액	주택 공시가격의 합산액	1,300,000,000
공제금액	공제금액 6억원	*900,000,000
과세표준	(공시가격 합산액 - 공제금액) × 공정시장가액비율 60%	**240,000,000
종합부동산세	6억원~12억원 세율 2.2%, 누진공제액 480만원	1,080,000
재산세 중복분	1,473,300 × 1,008,000 ÷ 2,490,000	596,420
결정세액	종합부동산세 - 재산세 중복분	483,580
농어촌특별세	종합부동산세의 20%	96,716
종부세 합산	종합부동산세 + 농어촌특별세	580,296 원

* 다주택자 기본 공제금액 6억원 → 9억원 상향

** 집값 급등에 따른 보유세 부담 완화를 위해 공정시장가액비율 올해 한시적 60% 적용

 

기존 11,527,160원 > 개정안 580,296원

 

 윤석열 정부의 이번 7월 세제개편안을 통해 종부세 완화안이 통과될 경우 개정 전 11,527,160원을 부담해야 할 다주택자는 현행 1가구 1주택자와 비슷한 수준인 580,296원의 종부세를 부담하게 됩니다. 한 발 더 나아가 개정안이 관철되면 1가구 1주택자는 종부세를 부담할 필요가 없습니다. 아예 부과 대상이 아니죠.

 

 여기서 주택 수에 따른 종합부동산세 특례, 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 요건을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

구분	적용요건
일시적 2주택	이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우
상속주택	저가주택·소액지분 : 기간 제한 없음  - 가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하  - 지분요건 : 40% 이하 기타 : 5년간 주택 수 제외
지방 저가주택	①1세대 2주택자, ②공시가격 3억원 이하, ③소재지 요건* * 수도권·특별자치시(읍·면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역

 

 1세대 1주택자가 공시가격 3억원 이하 지방 주택을 추가로 보유한 경우 종부세 산정 때 이 주택을 주택 수로 포함하지 않는 개정안도 제시했습니다. 종부세 과표 산정 때 지방주택도 합산하지만 1세대 1주택 자격을 유지할 경우 세 부담에는 상당한 차이가 있습니다.

 

 부부공동명의인 경우 정부가 제시한 종부세 개편안이 국회에서 통과될 경우 1주택자의 종합부동산세 부과 기준선은 시가 22억원선까지 올라가게 됩니다. 2022년 개정안에 담긴 부부공동명의 1주택자의 내년 종부세 기본공제는 공시가격 18억원입니다.

 

 종부세 기본공제가 현행 6억원에서 9억원으로 올라가면서 부부공동명의 1주택자의 기본공제는 12억원에서 18억원으로 오르는 것이죠. 공시가 현실화율에 따라 시가를 따지면 종부세를 부과 기준선이 올해 16억원(공시가격 12억원: 현실화율 75.1%)에서 내년에는 22억 2천만원(공시가격 18억원: 공시가 현실화율 81.2%)으로 상향조정되기 때문입니다.

 

 예를 들어 부부가 공동명의로 1가구 1주택을 공시가격 20억원 주택을 보유하고 있다면 1인당 9억원씩 공제하여 총 18억원을 공제받을 수 있습니다. 따라서 공시가 20억원 주택을 보유하더라도 약 2억원에 대해서만 세율을 적용하면 됩니다.

 

 부동산은 자신 있다던 文 정부의 규제 일변도인 땜질식 부동산 정책의 실패로 서울 및 수도권 지역 주택 가격이 큰 폭으로 올랐다는 사실은 부정할 수 없습니다.

 

 취임 초기 음지의 임대 사업자들을 양지로 유도하겠다며, 임대사업자 등록을 독려했지만 집 값 상승이 심상치 않자 이를 다주택의 책임으로 모두 돌리며 호떡 뒤집듯 그간의 정책을 모두 뒤집어 버리는 등 신뢰도를 훼손하는 행위로 인해 주택 보유자, 수요자 모두 불안한 시장 상황 속에 집 값 또한 걷잡을 수 없이 상승한 것으로 보입니다.

 

 특히 종부세 부과에 있어 징벌적 과세로 인하여 서울 강남에 20억원 한 채를 보유한 집주인보다 지방에 10억원 미만의 집 두 채를 가진 사람이 더 많은 종부세를 내는 사례도 나타나 이러한 문제점은 더욱 부각되어, 결국 민심은 떠나가고 정권 교체까지 이르게 된 것이 아닌가 생각됩니다.

 

 이 때문에 국민의힘과 더불어민주당 모두 한 목소리로 종합부동산세 완화를 내걸고 부동산 민심 잡기에 나서는 모습도 보여왔으며, 민주당은 여기서 한 발 더 나아가 "2021년 기납부 세액"까지 소급하여 돌려주자고 주장하고 있습니다. 결자해지 의지의 모습을 보여주는 것일까요?

 

 물론 이는 민주당 일부 의원의 추진 의사를 밝혀둔 것이므로, 아직 정확히 정해진 것은 없습니다.

 

 또한 부동산에 화난 민심을 표심으로 확인한 민주당이 뒤늦게 발의한 부동산 세법 개정안에서 확인할 수 있듯이, 원내 과반 의석을 차지하고 있는 민주당이 표면적으로는 종부세 개편에 반대하고 있기 때문에 이번 개정안이 그대로 통과될지는 불확실합니다.

 

 참고로 지난 5월 민주당에서 발의한 개정안을 살펴보면 다주택자의 종부세 과세기준을 "6억원에서 11억원"으로 올리면서 종부세 공제액은 그대로 6억원으로 유지하며 비판을 받았습니다.

 

 주택합산 공시가격이 6억~11억 사이의 다주택자들은 종부세 과세 대상이 아니지만, 11억 이상인 다주택자에게 적용되는 공제액은 그대로 6억원이라는 말씀. 상식적으로 과세 기준이 11억원인 경우 기준 금액을 넘어가면 그 금액만큼 공제하고 초과분에 대하여 과세를 하는 것이 일반적이지 않을까요?

 

 공시가격이 11억원에서 단 1원이라도 초과하면 합산 공시가격에서 11억원을 공제하는 것이 아닌 기존과 동일하게 6억원을 공제하니, 결국 종부세 부과 대상인 다주택자는 최소 5억원에 대한 세금을 부담해야하니, 종부세 폭탄을 받는 사실에는 변함이 없습니다.

 

 결국 민주당은 선거에서 패배하고 보여주기식 행보만 보이는 것이 아닌지. 자신들의 부동산 정책에 대한 신념. 즉, "다주택자는 투기꾼, 민간 임대 시장에서 이들의 역할은 없다. 부동산 가격 상승을 주도하는 세력이며 어디서도 보지 못한 징벌적 과세로 때려 잡아야 할 대상" 이라는 생각에 변함은 없어 보입니다.

 

 현행 과세표준 구간 기준점이 3억원 → 6억원 → 12억원에서 갑자기 50억원으로 올라가다보니 세금 부담이 왜곡되는 현상이 발생하고 있습니다. 실제로 앞서 종합부동산세 세율표에서 확인할 수 있듯이 50억원 이하 1주택자의 세율은 1.6%인데 반해 조정지역 2주택자는 과세표준 12억원 이하 구간이어도 2.2%의 세율을 적용받습니다.

 

 예를 들어 서울에 수십억원 아파트를 1채 보유한 사람보다 수억원의 아파트 2채를 보유한 사람 더 높은 세율을 부담하는 부작용이 발생합니다. 현재 이러한 부동산 세제의 비합리를 전면 재검토하고 하루 빨리 다주택자 중과 제도를 폐지하고, 가액 기준 과세로 전환하는 것이 필요합니다.