주택임대소득 종합·분리과세 세액비교 모의 계산기 사용 방법

종합소득세 주택임대소득 종합과세 VS 분리과세 세액 모의 계산기 활용

 주택임대소득 종합소득세 홈택스 전자신고 포스팅에서 많은 분들이 종합과세 및 분리과세 중 어떤 과세 방법을 선택하는 것이 유리한지에 대한 질문이 많은 탓에 이와 관련된 내용을 별도로 포스팅한 적이 있습니다.

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

 미등록 임대주택, 주택임대소득 외 다른 종합소득 금액이 없을 때, 월세 임대 수입은 없고 전세 보증금만 있을 때, 주택임대 사업자 등록 요건 충족 및 다른 종합과세 대상 소득이 있을 때 등 다양한 상황에 맞춰 예상세액 계산을 하는 방법을 살펴봤는데, 아무래도 직접 필요경비, 소득공제, 감면공제 등 계산이 필요한 탓에 어려운 부분이 있습니다.

 

 직접 종합·분리과세 예상세액을 계산하여 비교하는 것이 어려운 분들을 위해 해당 글 말미에도 국세청 홈택스 종합과세 및 분리과세의 예상세액 비교 서비스에 대한 내용을 언급했는데, 용어도 어렵고 계산식이 잘 이해되지 않는다면 '모의 계산기'를 이용하는 것이 좋습니다.

국세청 홈택스 세금모의계산 '주택임대소득 종합·분리과세 세액비교'

 참고로 홈택스 세금모의계산 서비스를 이용할 때 공제 항목을 확인 후 세액비교를 하고 싶다면 반드시 로그인 후 신고도움자료(국민연금보험료, 개인연금저축, 노란우산공제, 퇴직연금, 연금계좌 등)를 이용하시고, 신고도움자료를 확인하지 않을 경우 로그인을 하지 않으셔도 됩니다.

 

 국세청 홈택스 접속 후 '세금종류별 서비스' 섹션에서 [세금모의계산]을 클릭합니다.

 

 

 세금모의계산 페이지에서 "주택임대소득 종합·분리과세 세액비교" 항목을 찾습니다.

 

 수입금액 2천만원 이하 주택임대소득자의 종합과세와 분리과세 세액을 모의산출하여 비교해 볼 수 있는 서비스를 이용하실 수 있습니다.

 

 

 [주택임대소득 세액계산하기] 드롭다운 메뉴를 클릭하고 비교하기 원하는 귀속연도를 선택합니다.

 

 

 여기서는 2021년 귀속 주택임대소득 종합·분리과세 세액계산 비교를 진행해보겠습니다.

 

 '주택임대소득 기본사항'에서 [임대주택 추가하기] 버튼을 클릭합니다.

 

 

 임대주택별로 주택구분, 업종코드, 임대주택 등록기간, 전체 임대기간, 수입금액, 소형주택 감면 여부 등을 입력 및 선택합니다. 해당 항목에 대한 설명은 각 항목의 [설명]을 클릭하면 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

 참고로 부동산 임대업에 대한 '업종코드'는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

 

업종코드	분류	적용범위 및 기준
701101	주거용 건물 입대업 (고가주택임대)	소득세법 제12조에 따른 기준시가가 9억 초과
701102	주거용 건물 임대업 (일반주택임대)	기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택
701103	주거용 건물 임대업 (장기임대공동·단독주택)	장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택)
701104	주거용 건물 임대업 (장기임대다가구주택)	장기임대 국민주택(다가구주택)
701201	비주거용 건물 임대업 (점포, 자기땅)	사업용 건물임대(공장건물 임대포함)
701202	비주거용 건물 임대업 (점포, 타인땅)	대지 소유자가 타인인 점포임대
701203	비주거용 건물 임대업	지식산업센터 임대
701204	비주거용 건물 임대업	광고용 건물 임대
701300	주거용 건물 임대업 비주거용 건물 임대업	임차부동산의 전대 또는 전전대에 따른 수입
701400	기타 부동산 임대업	광고용 전답임대

 

 다음은 필요경비 및 경비율에 대한 소득금액 산정방법입니다.

 

구 분			소득금액 산정방법
분리과세	등록임대주택		소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 60%)
	미등록임대주택		소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 50%)
종합과세	장부작성 (실제경비)		소득금액 = 수입금액 - 실제 필요경비
	경비율	단순경비율	소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 42.6%)
		기준경비율	소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 10.9%)

 

 단순경비율 및 기준경비율에 대한 자세한 내용이 궁금하시다면 다음 글을 참고하시기 바랍니다.

 

[PROFIT/Wealth Mgt] - 주택임대소득과 세금, 처음 종합소득세 신고하는 사람을 위한 가이드

주택임대소득과 세금, 처음 종합소득세 신고하는 사람을 위한 가이드

 

 

 다음으로 '주택임대업 외의 다른 소득금액' 입력 단계입니다.

 

 주택임대업 외의 다른 사업소득(상가 및 토지 등 부당산임대소득 포함)이 있다면 총수입금액에서 필요경비를 차감한 금액을 입력합니다. 마찬가지로 근로소득금액 및 연금소득액 역시 [총급여액 입력] 버튼을 클릭 후 총급여액 및 총연금액의 합계액을 입력하면 자동으로 해당 소득금액이 입력됩니다.

 

 만약 다른 소득 없이 주택임대소득만 있는 경우 공란으로 두셔도 됩니다.

 

 

 다음으로 '종합과세 소득공제' 입력 단계입니다. '인적공제' 부분은 본인 1인에 대한 소득공제 1,500,000원이 자동으로 산입되어 있으며, 필요시 추가 인적공제 입력 및 나머지 연금보험료공제, 특별소득공제, 그 밖의 소득공제 항목에서 해당되는 항목의 [+ 수정] 버튼을 클릭하여 소득공제를 계산합니다.

 

 

 마지막으로 '종합과세 세액감면·세액공제' 입력 단계입니다. 자녀세액공제, 보장성보험료공제, 의료비 등 세액공제 항목이 있을 경우 [+ 수정] 버튼을 클릭하여 입력합니다.

 

 참고로 소득과 지출이 적거나 부양가족이 없는 등 특별세액공제와 소득공제 등 별도의 공제 신청을 하지 않을 경우 산출세액에서 7만원(사업자)을 일괄 공제받을 수 있습니다. 따라서 사용자가 모의 계산기에서 별도의 세액공제 항목을 입력하지 않을 경우 자동으로 '표준세액공제' 금액이 산입됩니다.

 

 예를 들어 특별세액공제와 소득공제 등 합산 금액이 7만원 이하라면 당연히 표준세액공제를 선택하고 7만원 초과인 경우라면 특별세액공제를 선택하는 것이 좋겠죠?

 

 모든 입력 단계가 완료되면 하단의 [예상세액 비교하기] 버튼을 클릭하여 결과를 확인합니다.

 

 

 납세자 본인이 직접 계산기를 두들겨 확인한 분리과세 및 종합과세 결정세액을 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

 주택임대수입금액 12,600,000원(미등록 임대주택, 소형주택 감면비율 X, 단순경비율 기준) 납세자의 예상 결정세액은 종합과세 시 273,944원, 분리과세 시 602,000원으로 종합과세로 신고하는 것이 유리한 것을 알 수 있습니다.

 

 만약 종합소득세 주택임대소득 신고 안내문에서 확인한 납부할 세액과 현저한 차이가 있을 경우 손택스 앱 접속 후 [신고/납부 > 종합소득세 > 종합소득세 확정신고 안내 > 분리과세 주택임대 신고서 > 로그인] 또는 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 후 [신고/납부 > 세금신고 > 종합소득세 > 분리과세 주택임대 신고서 > 로그인] 후 세액계산의 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

 수정 사항이 있을 경우 ARS 전화 신고 및 납부 방법 대신 번거롭더라도 홈택스 or 손택스 앱 전자신고를 통해 5월 31일까지 직접 세액계산 내용을 수정하여 신고하시면 됩니다.

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

 

 참고로 종합소득세 세액계산 내용을 수정하여 신고할 경우 '개인지방소득세' 신고도 다시 진행하셔야 합니다.

 

 위 포스팅에서 비교적 자세히 설명 드렸지만, 홈택스 및 손택스에서 종합소득세 신고 완료 후 개인지방소득세 신고를 위해 위택스·스마트 위택스로 원클릭 이동하여 신고·납부가 가능합니다.