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등록임대사업자 로고

20대 대통령직인수위원회 등록임대사업제도 활성화 추진, 제도 부활 여부는?

임대사업자가 집값 상승의 원흉?

 사실상 폐지 수순을 밟고 있는 부동산 등록임대사업자 제도가 재검토될 것이란 기대가 높아지고 있습니다. 윤석열 당선인의 부동산 공약 중 하나로 등록임대사업자에 대한 종부세 합산 배제·양도세 중과 배제 등의 지원 방안을 내놓았기 때문이죠.

 

 문재인 정부는 지난 2017년 임대주택 등록제도를 장려했지만, 2020년 들어 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지하는 내용으로 민간임대주택특별법을 개정한 바 있습니다. 현재 신규 등록되는 등록임대주택은 임대의무기간이 10년으로 일원화되었습니다.

 

 그동안 등록임대사업자는 연간 임대료 증액 5% 제한 등 공적 의무를 지키면 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 재산세 감면 등 다양한 혜택을 받을 수 있었습니다. 그러나 매입임대주택 등록을 더 이상 받지 않고 기존 임대주택은 등록 기간이 끝나면 연장 없이 말소하기로해 사실상 폐지 수순을 밟고 있습니다.

 

 이유는 단순합니다. 문재인 정부 집권 초기 지난 2017년 일명 "8·2 대책"에서 임대사업자 혜택을 늘렸다가 이후 집값이 급등하자 점진적으로 혜택을 축소하더니, 지난 2020년 일명 "7·10 대책"에서 제도를 사실상 폐지했기 때문이죠.

 

 집값 상승의 주범으로 지목되던 다주택자 즉, 임대사업자가 보유한 물건이 시장에 풀리도록 유도하여 집값 안정을 꾀하겠다는 의도였지만, 사실상 다양한 변수가 존재하는 부동산 시장에서 단순히 매물 잠김 및 매매가격 상승의 원인을 임대사업자 때문이라고 단정 지을 수 없음에도 무리하게 추진한 감이 없지 않아 있었습니다.

 

임대사업자 보유 물건 매도 유도?

 주택 가격 안정을 위해서는 우선적으로 안정적인 공급이 전제되어야 하지만, 공공임대주택 공급은 단시간에 많은 호실을 공급하기 어렵고, 공공물량만으로 전체 부동산 시장의 임대 수요를 해결하는 데 한계가 분명 있기 때문이죠.

 

 단기간에 공공물량을 확보하기 어려운 상황에서, 민간 임대주택에서 저렴한 임차료로 물량이 안정적으로 공급될 수 있도록 등록임대 사업자 제도를 장려하고 육성할 필요성이 있지만, 과도한 혜택에 따른 집값 상승의 주범으로 몰아가는 여론을 의식했던 탓인지, 임기 내에 가시적 성과를 이뤄내기 위하여 무리하게 땜질 정책을 남발했습니다.

 

 특히 2017년 취임 초기 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령'으로 음지의 임대업자들을 양지로 유도하며 미등록 임대사업자 등록을 독려하며 장려했지만, 별안간 집값 상승의 주범으로 지목하며 투기꾼 취급을 하는 등 정부 정책의 신뢰도를 훼손하는 행동을 꾸준히 보여왔습니다.

 

민감임대주택에 관한 특별법 시행령?

 물론 임대사업자가 보유한 주택에 따른 집값 상승의 영향이 전혀 없었다고 보기는 힘들지만, 등록임대사업자는 10년(4년, 8년) 의무임대기간 준수, 임대료 증액 제한, 임대보증보험 의무 가입, 계약 사항 신고제 등 공적 의무를 이행하는 등 나름의 공적 역할을 다해왔다고 봐도 무방합니다.

 

 그러나 이러한 공적 영향력은 무시하고 인위적인 정부의 시장 개입과 아니면 말고식의 무책임한 땜질식 정책에 대한 불신으로 민간임대 주택시장은 크게 위축되었습니다.

 

 오히려 정부의 갈팡질팡 부동산 정책 탓에 집값 상승을 부추긴 사실을 모른채(숨긴채?) 주택가격과 전월세 가격이 급등하자 다주택자·임대사업자 등 일명 적폐·투기 세력 때문이라는 남탓만하는, 나날이 악화일로로 흘러가는 실패한 부동산 정책을 고집해왔습니다.

 

김현미, 이재명

 오죽하면 사상 유례없는 집값 상승으로 다주택자는 물론이고 유주택자라면 문재인 정부, 특히 김현미 前국토부 장관에게 감사의 절 인사를 올려야 한다는 우스갯소리가 있을까요? 무수히 많은, 그러나 여전히 실패한 정책을 밀고나가는 우직함과 꾸준함이 집값 상승의 원동력이라고 보는 시각도 많습니다.

 

 사실 최대 수혜자는 다주택자도 그누구도 아닌 윤석열 당선인이라는 말도 있습니다. 불과 5년 전만해도 다음 대선 역시 국민의힘 후보는 어렵다고 한 목소리로 외쳤기 때문이죠. 그만큼 부동산 정책 실패에 대한 민주당의 불신이 커졌다는 반증이기도 합니다.

 

 이제 정권이 교체됨에 따라 등록임대사업자 제도의 개선과 함께 민간 임대차 시장을 동시에 안정화해야 하는 방향으로 가야 할 것으로 보입니다. 임대차 시장 안정을 위해서는 공공만으로 불가능하며, 결국에는 부족한 공급을 민간 임대사업자가 대신해야 할 것이며, 이는 등록임대사업자 제도의 정상화가 이뤄질 수 있는 기반이 될 것으로 기대하고 있습니다.

 

 영혼까지 끌어모아 지금 집을 사지 않으면 영원히 무주택자로 남을 수밖에 없다는 위기의식을 심어주는 것보다, 이 때문에 서울은 물론 수도권, 지방까지 하늘 높은 줄 모르고 오른 집값을 정상화하기 위해서라도, 다주택자와 등록 임대사업자에 대한 인식을 재정립하고 순기능은 활용할 수 있는 방안을 검토하는 것이 맞지 않을까요?

 

 임대차 시장 안정과 임차인 보호를 위해서라도 지금까지 보여준 정부의 정책 신뢰성을 훼손하는 행위는 앞으로 출범할 윤석열호 정권에서는 동일한 실수를 반복하지 말아야 합니다. 아니면 말고식의 땜질 처방이 아닌 보다 정확한 분석과 진단을 통해 국민들이 믿고 따를 수 있는 부동산 정책을 내놓고 꾸준히 이를 보완하고 다듬어 나가야겠죠.

 

집값 상승 원인

 현재 인수위에서는 작은 평수의 다세대 주택 및 빌라, 소형 주거용 오피스텔, 소형 주택 등을 보유세의 기준이 되는 주택 수 산정에서 제외하는 방안을 유력하게 검토하고 있는 것으로 알려지고 있으며, 이 때문에 비(非) 아파트 시장이 오히려 꿈틀거리는 상황으로 흘러가는 모습도 종종 보여지고 있습니다.

 

 임대사업 유형 중 주택시장 과열요인으로 지목된, 그래서 사실상 폐지된 '아파트 매입임대'는 여·야 합의가 어려울 것으로 예측되기 때문입니다. 그러나 '아파트'가 과열요인으로 지목된 것은 대다수 국민은 다세대, 다가구 주택, 오피스텔이 아닌 아파트에 거주하고 싶은 욕망이 있기 때문이 아닐까요? 비록 임대주택이라도 말이죠.

 

 물론 어디까지나 인수위에서 관련 방안을 검토하는 단계이므로 개정안에 대해 100% 반영된다고 볼수도 없습니다.

 

 또한 등록임대사업자 제도는 법 개정이 필요하므로, 단기간에 해결될 것으로 보이지는 않습니다. 등록임대사업자제도는 민간 임대주택에 관한 특별법을 따르고 있으며, 이를 개정하기 위해서는 국회 통과가 반드시 필요합니다. 그러나 현재 여소야대 국면으로 바뀐 상황에서 과연 통과할 수 있을지가 관건입니다.

 

 다가오는 지방선거를 의식하지 않을 수 없는 민주당의 경우 복잡한 셈법이 자리잡고 있을 가능성이 높습니다.

 

20대 대통령선거 개표방송
20대 대통령선거 개표 방송

 지난 2021년 기준 전국 등록임대주택은 110만 가구, 사업자는 약 35만명에 달하며 사업자당 2인 가구로만 산출해도 어림잡아 수십만표에 이르는 표심을 무시할 수 없을 것으로 보입니다. 이번 대선에서 1%도 되지 않는 28만표라는 근소한 차이로 패한 민주당 입장에서는 무조건 외면하는 것도 어렵기 때문이죠.

 

 한가지 분명한 것은 임대소득을 양성화하면 과세에 나설 수 있고, 양질의 주택을 제공할 수 있도록 나라에서 관리할 수 있으니 임대소득세 감면 및 종합부동산세 면제 등의 세제 혜택을 주는 것이 아닐지..

 

 나라에서 세금을 깎아줄 테니 임차인에게 그 혜택을 돌려주라는 제도 취지를 무시하며, 최장 10년간 저렴한 전월세 임대주택을 안정적으로 공급하는 순기능이 있는데 이를 간과하고 단순히 세금 특혜, 투기꾼, 적폐 프레임을 씌워 주택 가격 급등의 원흉으로 몰아가는 것이 능사는 아닙니다.

 

 앞으로 출범할 윤석열 정부에서 임대등록사업자 문제에 대한 개선이 어떻게 이루어질지 지켜보도록 하겠습니다.

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