주택청약 2만원과 10만원 납입 차이? 얼마나 넣어야 할까요.

주택청약저축 월 납입금 얼마나 넣어야 할까요?

 최근 몇 년 사이 많은 부동산 정책이 바뀌었고, 이상하게도 규제 일변도임에도 전국 아파트 가격은 폭등하며 덩달아 주택청약에 대한 관심도 커지고 있습니다. 특히 최근 분양한 아파트는 분양 후 시세가 폭등하는 이른 바 '로또 분양'으로 무주택자의 마지막 희망이 되고 있습니다.

 

 현재 주택청약에 가입하지 않은 사람을 찾기 어려울 정도로 늘어났으며, 너도나도 주택청약에 가입하고 있지만 정작 매월 얼마를 납입해야 할지 모르는 분들이 많습니다. 특히 납입 기간 2년만 채우면 1순위이니 2만원만 납입해도 된다는 분이 있고, 10만원씩 꼬박 꼬박 납입해야 한다는 분들도 있습니다.

 

 물론 '청년우대형 청약통장'과 같이 연 최대 3.3% 금리, 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건이라면 무조건 20만원을 납입해야겠죠. 예를 들어 이 통장에 가입하면 연 240만원 한도로 납입 금액의 40%인 최대 96만원까지 소득공제를 받을 수 있는 것은 물론이고 높은 금리와 이자 소득 500만원 및 원금 연 600만원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으니, 이런 분들은 묻지도 따지지도 말고 매월 20만원, 최소 10만원을 납입하시면 됩니다.

 

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 아직도 많은 분들이 청약통장에 매월 얼마를 납입해야 하는지에 대해서 갑론을박이 펼쳐지고 있는데, 이번 기회에 매달 얼마씩 넣어야 할지 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택청약종합저축

주택을 분양 받으려는 사람이 분양주택 종류에 따라 일정한 입주자격을 갖춘 뒤 청약한다는 의사표시로 예금에 가입하는 것

 

 먼저 지난해 국내 청약통장 가입자 수는 2,500만명을 돌파했으며, 청약통장 특성상 1인당 1계좌 밖에 개설하지 못하는 점을 고려하면 2,500만명 이상이 주택청약을 가입했다는 의미가 됩니다. 즉, 유아나 노인 등 피부양자와 청약이 필요하지 않은 유주택자 등을 제외하면 사실상 모든 국민이 청약통장을 가지고 있는 것과 다를 바 없습니다.

 

 지난해 매달 15만명 이상 신규 가입자가 발생한 것도 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 아파트 가격 때문에 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 서민들의 유일한 통로이기 때문입니다.

 

 실제로 요즘 수도권 아파트 가격을 살펴보면 그야말로 내 집 마련은 하늘에 별 따기와 같습니다. 아파트 가격이 8억원이라 가정하면 연봉 4,000만원을 받는 근로자가 월급을 받아 단 한푼도 쓰지 않고 무려 23년을 모아야만 모을 수 있는 금액이기 때문이죠. 그나마 이런 아파트를 특히 노후되지 않은 신규 아파트를 저렴하게 살 수 있는 유일한 방법이 청약이므로, 사람들은 주택청약에 가입할 수 밖에 없습니다.

 

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 그러나 내 집 마련에 대한 열망은 높으나 주택청약저축에 대한 정확한 정보를 알고 있는 사람은 의외로 드뭅니다. 상당수 가입자들은 "계좌를 만들고 매월 꼬박 꼬박 납입만 하면 되는 것이 아니냐" 라고 생각하기 때문이죠.

 

 아마 대부분 가입자는 어차피 청약저축 금액으로는 아파트를 구입할 수도 없고, 따라서 지금 당장 아파트를 분양 받을 수 없을 것이라 생각하고 청약과 관련된 정보를 확인하지 않기 때문이며, 사전에 청약 통장을 어떻게 활용할 것인가에 대한 계획을 전혀 세우지 않고 있습니다.

 

 

 LH 또는 SH, 그 밖의 수도권 도시공사에서 공급하는 국민주택이나 일반 민간주택 모두 청약 통장이 필요하지만 기준이 다르기 때문에 정확한 정보를 바탕으로 본인의 청약통장을 활용할 필요가 있습니다.

 

 주택청약은 월 2만원에서 50만원까지 자유롭게 납입할 수 있으며, 2만원만 납입해도 50만원을 입금한 것과 동일하게 1회차 입금으로 인정됩니다. 이렇게 24개월 이상 유지하면 1순위가 되죠.

 

 일반적으로 사회초년생의 경우 월급이 그리 많지 않기 때문에 24회차 납입시 1순위가 된다라는 것만 기억하고, 최대한 월 납입금을 적게 납입하려 합니다. 그러나 2만원씩 납입한다면 차라리 아예 납입하지 않고 미납 상태로 유지하는 것이 낫습니다.

 

 만약 민간 건설 업체에서 분양하는 민영공급을 청약할 예정이라면 매달 2만원씩 납입하는 것은 전혀 문제가 되지 않습니다. 민영의 경우 주택청약 유지기간과 함께 고려되는 것이 바로 청약자의 통장에 공고일 이전, 기준치 이상의 예치금이 입금되어 있는지가 중요하기 때문입니다.

 

 물론 지역 및 분양 아파트의 면적에 따라 예치금 기준이 달라지지만, 예치금이 1,500만원 이상만 있다면 투기과열지구인 서울에서도 모든 면적의 아파트에 분양 신청할 수 있습니다.

 

 앞서 2만원씩 납입할 것이라면 아예 미납하는 것이 낫다고 표현한 것은 바로 이 때문입니다. 예치금은 회차와 상관없이 한 번에 납입해도 아무런 문제가 없습니다. 매달 2만원씩 납입하다가 청약 직전에 부족한 예치금을 한 번에 납입하거나, 10만원씩 납입해 예치금을 마련하거나 기준치 이상의 예치금만 있다면 문제가 없습니다.

 

 하지만 국민주택 청약을 신청할 경우 이러한 방법은 문제가 발생합니다. 국민주택 청약은 당첨자를 선발하는 기준으로 24개월 이상 주택청약에 가입했고, 24회 이상 납입했다면 모두 1순위가 됩니다. 다만 1순위가 너무 많기 때문에 별도의 선발기준이 적용되며 45㎡ 초과 주택은 저축 총액이 많은 사람을 우선 선발합니다.

 

 이때 청약저축 총액을 보면 민영공급과 달리 국민주택은 단순히 계좌에 돈이 많다고 되는 것은 아니며 1회차에 최대 '10만원'까지만 납입금으로 인정됩니다. 1회차 20만원을 납입해도 저축 총액을 계산할 때는 10만원 납입만 인정하게 됩니다.

 

 예를 들어 매월 20만원씩 24개월 동안 납입한 사람과 매달 10만원씩 24개월 납입한 사람을 비교해보면 전자의 경우 청약통장에 480만원이 있고, 후자는 240만원이 있지만 청약 기준으로 살펴보면 둘 다 240만원 납입금액만 인정받아 동일한 조건이 되는 것입니다.

 

 

 청약저축 납입 금액을 2만원이 아닌 10만원을 납입해야 하는 이유가 바로 여기 있습니다.

 

 민영공급이 아닌 경우에야 1회차에 2만원을 납입했다면 나중에 추가로 납입해도 2만원 납입한 회차의 납입금은 늘어나지 않습니다. 12개월 동안 2만원씩 납입하다가 나머지 12개월을 20만원씩 납입하더라도 총납입금액은 264만원이지만 실제로 청약에 필요한 저축 총액은 144만원에 불과합니다.

 

 총납입금액은 264만원이지만, 매월 10만원씩 납입한 사람의 저축 총액인 240만원에 한참 미치지 못한 144만원만 인정받아 동일기간 납입한 금액은 더 많지만 납입액으로 인정받는 금액은 무려 96만원 부족하게 됩니다.

 

 따라서 공영주택 분양을 준비하고 있다면 매월 10만원씩 납입하는 것이 가장 효율적인 방법입니다. 2만원을 납입할 바에 차라리 납입하지 말라고 하는 것 역시 이 때문입니다. 미납금이 발생한 회차는 추후 납입을 통해 회차를 모두 채울 수 있지만, 한 번 납입한 회차에 대해서는 추가 납입이 불가능하며, 12개월 동안 2만원씩 납입했다면 아무리 많은 돈을 추후에 납입해도 12개월 × 2만원 = 24만원 납입에 대한 것은 변하지 않습니다.

 

 그러나 지금까지 2만원씩 납입했다고 해당 청약통장을 해지하는 것은 그리 똑똑한 선택은 아니며, 차라리 지금부터 10만원으로 납입금을 올리는 것이 좋습니다. 물론 10만원으로 납입금을 올려도 국민주택 분양에서 유리한 것은 아닙니다.

 

 그러나 납입금을 10만원으로 올려 조금이라도 가능성을 만들어 볼 수 있습니다. 또한 민간주택 청약에서 가점제는 청약 가입 기간이 15년은 되어야 만점을 받을 수 있으므로, 지금까지 납입한 청약통장을 해지하고 다시 가입하는 것은 시간적으로 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

청약통장을 생애 처음으로 가입하려는 분이라면

사회초년생 등 경제적으로 여유가 없는 분은 청년우대형 가입 후 납입금액을 최대한 올리는 전략을 세우는 것이 유리

 

 사회초년생 등 경제적으로 여유가 없는 분들은 '청년우대형 청약통장'을 가입하고 납입금액을 최대한 올리는 전략을 사용하는 것도 좋습니다. 국민주택 청약 시 회차별로 인정받을 수 있는 금액은 비록 10만원이지만 높은 금리와 함께 어중간한 적금 상품을 가입하는 것보다 낫기 때문입니다.

 

 청년우대형은 만 19세부터 34세 청년층만 가입할 수 있으며, 병역의무를 이행한 남성의 경우 현재 나이에서 병역 이행 기간을 공제한 뒤 계산합니다.

 

 또한 근로소득 연 3,000만원 이하, 종합소득 2,000만원 이하 등 일정 소득 기준을 맞춰야 합니다. 연말정산도 중요한데 총 급여액이 7,000만원 이하의 무주택 세대주라면 연간 240만원 한도로 납입 금액의 40%인 최대 96만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

 해당 통장은 주택도시기금을 취급하는 9개 은행(우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행, 대구은행, 농협, 부산은행, 경남은행)을 통해 가입할 수 있으며 은행에 방문할 때 필수로 지참해야 할 서류를 준비하여 가는 것이 중요합니다.

 

 청약통장을 가입하려는 청년은 신분증, 주민등록등본, 무주택 확인서, 소득확인 증명서를 준비하시면 됩니다.

 

 코로나19로 인해 비대면 서비스를 이용하고 싶다면 이러한 증명서를 모두 온라인으로 발급받을 수 있습니다. 주민등록등본은은 '정부24'에서, 소득확인 증명서는 '국세청 홈택스'에서 출력하면 됩니다.

 

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 만약 본인이 청년임에도 청년우대형 청약통장이 아닌 일반 청약 저축에에 가입했을 경우 가입 조건만 충족한다면 기존 가입기간을 인정받으면서 청년우대형으로 전환할 수 있습니다.

 

 참고로 청년우대형 통장을 아직 가입하지 않았다면 한시라도 빨리 가입 또는 전환하는 것이 좋습니다. 높은 금리 혜택 등을 고려하면 애초 주택도시기금의 재무 건정성 등을 고려하여 올해 12월 31일까지만 가입하는 일몰제로 운영하기 때문입니다.

 

 보다 자세한 사항은 이전에 작성한 글을 참고하여 세부 사항을 확인해보시기 바랍니다.

 

 

청약통장 사용 방법

청약통장은 사용 주택에 따라 1순위 조건이 다르며, 크게 민영주택과 공공주택으로 구분

 

 청양통장은 사용 주택에 따라 1순위 조건이 달라집니다. 크게 민영주택과 공공주택으로 구분되며 민영은 민간, 공공은 국민주택으로 불리우기도 합니다.

 

분류		국민주택	민영주택
분양주체		국가, 지자체, LH, 지방공사 또는 주택도시기금을 지원받아 공급되는 주택	민간건설사업자가 공급하는 주택 (국민주택을 제외한 모든 주택)
면적		전용면적 85㎡ 이하 (수도권 및 도시가 아닌 읍,면은 100㎡ 이하)	예치금액에 따라 평수 결정 (최소 200만원부터 최대 1,500만원)
입주대상		무주택세대주(해당 지역 거주)	만 19세 이상 (해당 지역 거주)
가점제	85㎡ 이하	순차별 공급	가점제 40% + 추점제 60%
	85㎡ 초과	-	100% 추첨제

 민영주택은 주택청약통장 가입 2년(수도권 외 지역 1년) 이상 지난 계좌로서 납입금액이 청약통장의 지역별 예치금 이상인 경우 1순위로 적용 받을 수 있습니다. 최초 청약신청 전까지 지역별 예치금액에 따른 면적을 선택(85㎡이하,102㎡ 이하, 135㎡이하, 모든 면적 중 선택)하여 등록해야 합니다.

 

 만약 1,500만원을 예치한 경우 모든 주택규모에 제한없이 선택할 수 있으며, 주택규모를 선택 또는 변경하는 것은 즉시 가능합니다.

 

구분	85㎡ 이하	102㎡ 이하	135㎡ 이하	모든 면적
서울, 부산	300만원	600만원	1,000만원	1,500만원
기타 광역시	250만원	400만원	700만원	1,000만원
기타 시, 군	200만원	300만원	400만원	500만원

 국민주택은 무주택세대구성원으로 1세대 1주택으로 청약이 가능합니다. 지역에 따라 다를 수 있으며 45㎡ 초과 당첨을 위해서는 매월 10만원 납입, 10년 이상 보유해야 당첨 가능성이 높습니다. 1회 납입 인정금액 한도가 10만원이기 때문이죠.

 

 1순위는 가입기간 2년 이상 계좌이며, 매월 정해진 날짜에 월납입금을 24회 이상 납입한 경우입니다. 참고로 45㎡ 이상은 납입한 총액이 많을수록 좋고, 45㎡ 이하는 불입횟수가 많을수록 유리합니다.

 

지구(지역) 또는 주택 종류		1순위 제한 2순위에 해당하는 경우
투기과열지구 청약과열지역	민영주택	- 세대주가 아닌 자 - 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한자 (민영주택은 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함)
	국민주택	- 세대주가 아닌 자 - 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
1. 투기과열지구 및 청약과열 지역 2. 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상)	민영주택	- 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자 (민영주택은 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함)
85㎡ 초과 공공건설임대주택

 부동산 관련 정책에 하루가 멀다하고 쏟아지고 있으며, 새로운 정책이 발표되면 항상 귀 기울이시기 바랍니다. 새로운 부동산 정책이 발표될 때마다 그 정책의 수혜자가 되기 위해서는 항상 관련 정보를 탐독하고, 청약통장을 꾸준히 키우시기 바랍니다.

 

 아직 청약통장을 가입하지 않았다면, 특히 청년우대형의 경우 올해가 마지막 일몰일이니 가입을 서두르시고, 기존 가입자라도 다시 한 번 본인이 청약하고자 하는 주택의 종류와 방법, 유의할 점 등 내용을 숙지하고 돌아보는 기회를 가지셨으면 좋겠습니다.