주택임대소득과 세금, 처음 종합소득세 신고하는 사람을 위한 가이드

종합소득세 신고, 주택임대소득과 세금 기초 상식

 5월은 종합소득세를 신고납부하는 달입니다. 일반 직장인이라면 지난해 귀속 소득에 대한 연말정산에서 실수 or 고의로 누락한 공제 항목에 대해 환급받는 경우를 제외하면 신경쓰지 않는 경우가 대부분입니다.

 

 그러나 직장 생활 다시 말해 본업의 월급만으로는 먹고 살기 힘들어서 투잡, 쓰리잡을 하는 경우도 있으며, 요즘 대세라는 N잡러까지 있으니 각종 사업소득, 기타소득 등으로 종합소득세 신고를 신경써야 하는 분들도 있습니다.

 

 특히 대부분의 회사에서는 '겸업 금지' 조항 때문에 직원들의 이러한 일탈을 막는 것이 다반사며, 자칫 세금 신고를 잘 못할 경우 겸업 사실을 회사에 들킬까봐 염려하는 분들도 있습니다.

 

 물론 지난번 투잡, 부업 관련 포스팅에서 종합소득세 신고를위한 내용을 정리하며 회사에 알리지 않고 즉, 회사에서 겸업 사실을 알 수 있는 상황과 알 수 없는 상황에 대해 비교적 자세히 다룬적이 있으므로 관련 내용을 참고하여 대비하시면 좋을 것 같습니다.

 

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투잡, 부업으로 번 돈 종합소득세 신고 관련 상식 완벽정리

 

 그러나 주택임대소득은 다른 부업 소득과 달리 비교적 회사에서 관여하지 않는 대표적인 '개인사업'입니다.

 

 본업에 영향을 주지 않고 사업을 영위할 수 있는 수단이기 때문이죠. 개인차는 있겠지만 그럼에도 불구하고 세입자 및 임대주택 관리, 세금 관련 등 신경써야 할 부분도 많고, 손도 많이 갈 수 있지만 적어도 회사에서는 그렇게 생각하지 않는 모양입니다.

 

 따라서 많은 직장인들은 주택임대사업 및 임대소득에 대해서 회사 또는 주변 동료에게 알려지는 것에 큰 신경을 쓰지 않습니다. 다만 주택임대소득에 대해서도 신고, 납부 의무가 있는 만큼 종합소득세 신고기간 동안은 신경을 써야겠죠?

주택임대소득으로 처음 종합소득세 신고하는 사람을 위한 절세 가이드

 주택을 보유하고 임대를 줄 경우 주택임대소득에 대해서도 소득세를 신고납부하여야 하는데, 임대주택에 대한 수입금액이 2020년부터 2,000만원 이하라도 분리과세로 소득세가 과세되었으며, 2021년 6월 1일부터는 주택에 대한 임대보증금이 6,000만원을 초과하거나 매월 임차료가 30만원을 초과하는 경우, 시군구에 전·월세를 신고해야 하는 '전월세 신고제'가 도입됨에 따라 임대소득에 대한 과세 투명성이 더욱 강화되었습니다.

 

 

전월세 신고제

임대차 3법 중 하나로 보증금이 6,000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 임대계약 당사자가 의무적으로 계약 내용을 신고해야 하는 제도. 이를 어길 시 최대 100만원의 과태료 부과.

 

 참고로 전월세 신고제는 작년 6월 시행하면서 이달 말까지 계도기간을 운영, 내달부터 과태료를 부과하기로 했습니다. 그러나 신고제가 시행된 지 1년이 다 되어가지만 전체 거래건수 대비 신고 비중은 여전히 낮으며, 각 자치단체에서도 신고 누락분을 찾아야 하는데, 시장 혼란에 대한 우려와 행정력 부족 등의 이유로 불편을 호소하고 있습니다.

 

 따라서 전월세 신고제 계도기간을 1년가량 추가로 연장되었으니 참고하시기 바랍니다. 물론 그렇다고 신고를 하지 않아도 된다는 말은 아닙니다. 기본적으로 작년 6월 1일 이후 임대차 계약을 새로 맺거나 갱신한 경우 모두 신고대상에 포함되기 때문이죠. 계도기간 종료 후 과태료를 물어야 할 상황이 올 수도 있으니 사전에 관련 내용을 알아 두시고 준비하시는 것이 좋습니다.

 

 직장인은 이른바 유리지갑으로 통하죠? 매달 급여 명세서에 얼마나 찍히는지 훤히 들여다 볼 수 있다는 의미에서 나온 표현으로, 수입이 투명하게 드러나는 탓에 4대보험은 물론이고 근로소득세 등 각종 세금을 피할 수 없기 때문입니다.

 

 주택임대소득 또한 마찬가지로 정부에서 과세 투명성을 위한 여러가지 제도적인 장치를 마련함으로써 더이상 임대소득을 숨기거나 누락할 수 없는 상황입니다. 이러한 점을 고려하면 주택임대소득에 대한 소득세를 성실히 신고, 납부하는 것이 최고의 절세법이라 볼 수 있습니다.

 

[PROFIT/Realty] - 사업장현황신고서, 수입금액 검토표 작성 및 방문신고 (주택임대업)

사업장현황신고서, 수입금액 검토표 작성 및 방문신고 (주택임대업)

 

 참고로 2021년 귀속 임대소득(V유형)부터 '사업장현황신고'만 하면 별도의 세무서 방문 신고 or 홈택스 전자 신고 없이 'ARS 전화 신고 및 납부'가 가능해졌습니다. 따라서 근로소득이 있으면서 주택임대소득이 2,000만원 이하인 경우 복잡한 신고 절차 없이 간편하게 신고납부가 가능합니다.

 

[PROFIT/Realty] - 2021년 귀속 종합소득세 주택임대소득 ARS 간편 신고 방법 (V유형)

2021년 귀속 종합소득세 주택임대소득 ARS 간편 신고 방법 (V유형)

 

 그러나 종합소득세(분리과세 주택임대소득) 세액계산 안내문에 기재된 납부할 세액이 틀리거나, 수정이 필요하다면 직접 신고를 진행해야 합니다. 그러므로 주택임대소득 종합과세신고 절차 및 세액 계산 방법에 대해 숙지하시는 것이 좋겠죠?

 

 주택임대소득은 사업소득으로 근로·이자·배당·연금·기타소득과 합산하여 종합소득세로 납부해야 하지만 임대주택에 대한 소득이 2,000만원 이하인 경우 분리과세로 납세의무를 종결할 수 있습니다.

 

 즉, 주택임대소득은 '수입금액 2,000만원'을 기준으로 그 이하면 '분리과세'로 신고 및 납부하지만, 그 이상인 경우 다른 소득과 합산하여 '종합과세'로 과세됩니다.

 

 임대소득은 수입금액에에서 필요경비를 차감하여 산정하며, 필요경비는 분리과세 또는 종합과세인지에 따라 달라지며 종합과세인 경우라도 필요경비를 실제 경비로 할지 소득세법에 정해진 경비율로 할 것인지에 따라 달라지게 됩니다.

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 방법 (임대사업자 미등록)

 

 얼마전 '주택임대사업자 종합소득세 홈택스 전자신고 방법' 관련 포스팅에서 다음과 같은 질문을 받았습니다.

 

"글 읽다가 종합소득세 문의좀 드릴께요~ 월세 두군데 합이 1,260만원이고, 다른 소득은 없습니다~ 종합과세가 유리할거 같은데 궁금한건 표준세액공제 70,000이 무조건 공제되는건지요? 그리고 소득공제(인적공제)해당 여부가어떤경우인가요 ? 저는 150(인적공제)이 무조건 공제되는 줄로 알고 있어서요"

 

 먼저 해당 질문에 대한 종합과세 및 분리과세 중 유리한 과세 방식을 계산해보면 다음과 같습니다. 미등록임대주택 및 부양가족은 없는 것으로 가정하에 계산된 산출액이므로 참고하시기 바랍니다.

 

종합과세		분리과세
수입금액	12,600,000	수입금액	12,600,000
필요경비	5,367,600	필요경비	6,300,000
소득금액	7,232,400	기본공제	2,000,000
소득공제	1,500,000	과세표준	4,300,000
과세표준	5,732,400	세율	14%
세율	6%	산출세액	602,000
산출세액	343,944	감면세액	0
감면공제	70,000	결정세액	602,000
결정세액	273,944	기납부세액	0
기납부세액	0
납부할 세액	273,940	납부할 세액	602,000

① 종합과세 필요경비 : 12,600,000 × 단순경비율(42.6%) = 5,367,600원

② 분리과세 필요경비 : 12,600,000 × 미등록 임대주택 분리과세 필요경비율(50%) = 6,300,000원

③ 미등록 임대주택 외 다른 종합소득금액 2,000만원 이하 : 2,000,000원 기본공제

④ 감면공제 : 표준세액공제 70,000원

 

 종합소득세로 납부할 세액은 [종합과세]는 273,940(원 단위 이하 절사), [분리과세]는 602,000원 입니다. 즉 댓글로 질문주신 사례로 살펴보면 단순히 분리과세로 신고시 종합과세 대비 무려 328,060원을 추가로 납부하게 됩니다.

 

 근로소득 등 주택임대소득 이외에 다른 소득이 없다면 분리과세를 선택하는 것보다 종합과세를 선택하는 것이 더 유리할 수도 있습니다. 즉, 일률적으로 분리과세가 납세자에게 더 유리한 선택은 아니라는 의미입니다.

 

 위 계산 방식에 대해 보다 자세히 확인하고 싶은 경우 다음 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

 

 주택임대소득에 대한 신고를 분리과세로 하는 경우 수입금액의 일정비율을 필요경비로 인정하는데, 시군구청 및 세무서에 등록한 임대주택인지 여부에 따라 달라집니다. 등록임대주택은 수입금액의 60%가 필요경비로 인정하지만, 미등록임대주택의 필요경비는 50%만 인정됩니다.

 

 종합과세의 경우 장부작성을 통한 실제 경비를 필요경비로 하거나 소득세법에 규정된 경비율을 수입금액에 곱하여 필요경비를 적용할 수 있습니다. 경비율은 임대주택에서 발생된 수입금액이 직전연도(2020년)와 해당 연도(2021년)에 각각 2,400만원 미만, 7,500만원 미만인 경우와 그 외로 구분할 수 있으며, 2,400만원 미만은 단순경비율이 적용되고, 2,400만원 초과 7,500만원 미만인 경우 기준경비율이 적용됩니다.

 

 주택임대사업에 적용되는 단순경비율은 42.6%이지만 기준경비율은 10.69% 입니다. 기준경비율을 적용하는 경우 기준경비율을 적용한 소득금액과 단순경비율을 적용한 소득금액에 2.8배(복식부기의무자 3.4배)를 비교하여 그 중 적은 금액을 소득금액으로 합니다.

 

 주택임대소득은 수입금액에서 필요경비를 차감한 뒤 산출하는 방식인데, 이를 정리하면 다음 표와 같습니다.

 

구 분			소득금액 산정방법
분리과세	등록임대주택		소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 60%)
	미등록임대주택		소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 50%)
종합과세	장부작성 (실제경비)		소득금액 = 수입금액 - 실제 필요경비
	경비율	단순경비율	소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 42.6%)
		기준경비율	소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 10.9%)

 위와 같이 주택임대소득은 분리과세 또는 종합과세 여부에 따라 달라지며 종합과세 또한 임대주택에서 실제로 발생한 경비인지 또는 경비율을 적용하는지에 따라 달라지게 됩니다.

 

 주택임대소득이 2,000만원 이하라면 통상적으로 분리과세가 유리하기 때문에 종합소득세는 분리과세로 신고합니다. 그러나 앞서 살펴본 계산식처럼, 별도로 근로소득 및 다른 소득이 없는 등 상황에 따라 종합과세가 더 유리한 경우도 있기 때문에 종합과세와 분리과세 중 본인에게 유리한 신고 방식을 선택하여 신고 및 납부할 수 있습니다.

 

 주택임대소득에서 소득공제를 차감하면 과세표준이 산정되며, 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 됩니다. 흔히 연말정산에서 소득금액에서 소득공제 차감 후 과세표준을 산정하고, 여기서 세율을 곱한 산출세액에 세액공제를 차감하는 것과 비슷하다고 보시면 됩니다.

 

 '분리과세'는 등록임대주택(세무서+지자체)은 400만원, 미등록임대주택(미등록 or 세무서만 등록)은 200만원을 각각 소득공제로 차감하여 과세표준을 산정한 뒤 14%(단일세율)의 세율을 곱하면 산출세액이 산정됩니다.

 

 '종합과세'는 인적공제 등 각종 소득공제를 차감한 후 기본세율(6%~42%)을 적용하여 산출세액을 산정하며, 산출세액에서 세액감면을 차감하면 납부세액이 산정됩니다. 이때 등록임대주택으로서 주택임대소득을 분리과세로 소득세를 신고하는 경우 30%(임대기간 4년) 및 75%(임대기간 8년)의 세액감면을 적용받을 수 있습니다.

 

 

감가상각의제

사업자가 감가상각비를 미계상한 경우 감가상각비를 계상한 것으로 의제하는 것. 따라서 감가상각비를 비용처리하지 않더라도 상각한 것으로 보아 자산의 장부가액이 감소.

 

 그러나 세액감면을 적용할 경우 추후 임대주택을 양도할 때 양도소득금액을 산정함에 있어 감가상각의제금액은 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 따라서 세액감면을 적용받아 소득세는 줄어든 만큼 추후 임대주택 양도에 따른 양도소득세를 더 많이 납부해야 할 수 있으므로, 세액감면은 적용받지 않는 것이 더 유리할 수도 있습니다.

 

[PROFIT/Realty] - 종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법

종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법

 

 참고로 주택임대소득에서 수입금액은 '임대료' 및 '간주임대료'로 구분할 수 있는데, 간주임대료는 3주택 이상으로 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 그 초과금액의 60%에 해당하는 금액에서 1.8%를 곱하여 간주임대료로 계산할 수 있습니다. 다만 3주택을 산정할 때 소형주택(전용 면적 40㎡ 이하이면서 공시가격 2억원 이하)은 주택 수에서 제외합니다.

 

 위에서 예시로 기재한 질문 글에 대한 본문의 계산식에서는 별도로 주택 수 및 '보증금액'에 대해 명시하지 않아 간략히 세액 계산 흐름을 살펴본 것이고, 정확한 세액을 계산하기 위해서는 이러한 내용도 함께 반영하셔야 합니다.