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주택임대소득 건강보험료에 어떤 영향을 미칠까요?
종합세소득세 신고 이후 많은 분들이 건강보험료와 관련된 질문을 많이 주시고 있습니다. 주택임대소득이 발생하는 경우 추가 건강보험료 부담이 발생할 수도 있기 때문이죠. 이 때문에 일부 납세자의 경우 종합소득세 신고를 고의로 하지 않거나 주택임대소득을 일부 누락하는 경우도 있습니다.
그러나 법정신고 기한 내에 종합소득세 신고를 하지 않을 경우 납부세액의 20%에 달하는 무신고 과산세를 추가로 부담해야 할 수 있으며, 건강보험 피부양자 자격 상실과 함께 더 큰 손해를 볼 수 있으므로 지양해야 할 것입니다.
주택임대소득으로 인한 종합소득세 납부 대상자가 되셨다면 단순히 종합소득세 부담만 있을 뿐만 아니라 추가로 건강보험료 부담이 발생할 수 있으므로 사전에 이러한 사실을 인지하고 대비하셔야 합니다.
주택임대소득과 건강보험료의 관계
먼저 5월에 종합소득세 신고를 하면 해당 소득 자료는 국세청에서 건강보험공단으로 통보가 됩니다. 공단에 통보된 소득금액으로 당해연도 11월부터 다음연도 10월까지 건강보험료가 부과됩니다.
1 건강보험료 직장가입자 종합소득세(주택임대소득) 신고
근로자 즉, 직장가입자의 경우 건강보험료를 회사에서 납부하게 됩니다. 그러나 근로소득외 이자, 배당, 사업, 연금, 기타 소득금액의 합계액이 연 3,400만원(2022년 7월부터 2,000만원)을 초과하는 근로자는 직장에서 납부하는 보험료와 별도로 추가로 납부하게 됩니다.
따라서 근로소득과 함께 주택임대소득이 있는 경우 전·월세 비율을 조정하여 건강보험료 부과 기준금액 이하로 낮출 수 있는 경우 추가로 부담해야 할 건강보험료 부담을 피할 수 있습니다. 또한 주택임대소득이 2,000만원 이하라면 종합소득세 신고시 종합과세가 아닌 분리과세(14% 단일세율) 될 수 있으므로 절세 효과도 볼 수 있습니다.
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2 건강보험료 지역가입자 종합소득세(주택임대소득) 신고
건강보험료 지역가입자는 다음과 같이 가입자의 소득, 재산 및 자동차 등을 고려하여 정한 부과요소별 점수를 합산한 보험료 부과점수에 점수당 금액을 곱하여 보험료를 산정하게 됩니다.
지역가입자 월별 보험료 = 보험료부과점수 × 보험료부과점수당 금액
※ 보험료부과점수의 구체적인 산정방법은 '국민건강보호법 시행령' [별표 4]에서 확인할 수 있으며, 보험료부과점수당 금액은 205.3원으로 합니다. (국민건강보험법 제73조제3항 및 국민건강보험법 시행령 제44조제2항)
주택임대사업자를 등록한 경우 소득금액이 발생하면 무조건 지역 가입자로 전환될 수 있습니다. 만약 전·월세 조정이 가능하다면 건강보험 피부양자 자격을 유지할 수도 있습니다.
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월세만 받는 경우 다음과 같이 임대수입금액을 조정할 수 있는 경우 실질 소득은 0원으로 보아 피부양자 자격을 유지할 수 있으며, 따라서 지역가입자 전환 및 건강보험료 부담도 없습니다.
| 구분 | 주택임대사업자 미등록 | 주택임대사업자 등록 |
| 임대수입금액 | 4,000,000원 (월세 약 33만원) | 10,000,000원 (월세 약 83만원) |
| 필요경비 | 2,000,000원 (50%) | 4,000,000원 ( 60%) |
| 공제금액 | 2,000,000원 | 4,000,000원 |
| 임대소득금액 | 0원 | 0원 |
- 필요경비 : 주택임대사업 등록시 총수입금액 60%, 미등록시 총수입금액 50%
- 공제금액 : 주택임대 소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하의 경우 적용
보증금만 받는 전세의 경우 다음 요건을 충족하면 피부양자 자격을 유지할 수 있으며, 마찬가지로 지역가입자 전환 및 건강보험료 부담이 없습니다.
- 2주택 이하 : 전세보증금에 대한 과세가 없으므로 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다.
- 3주택 이상 : 3주택 이상인 경우 전세보증금에 대한 간주임대료로 과세가 이루어집니다.
(임차 보증금 - 3억) × 60% × 정기예금이자율 - 수입이자 등
2021.05.15 - [PROFIT/Realty] - 종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법
종합소득세 간주임대료 계산, 재계약 or 보증금 증액에 금액 적용법
전세 계약기간 종료 후 재계약 시 간주임대료 계산 방법 종합소득세 주택임대소득에 대한 수입금액 산출 방법은 공동명의자 간주임대료 산출 방법 관련 글에서 자세히 다룬적 있습니다. 다만
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참고로 정확한 간주임대료 계산 방법은 위 포스팅 내용처럼 '재계약/보증금 증액'에 대한 부분도 고려되어야 하고, 따라서 임대기간에 따른 보증금액에서 적수를 대입하여 계산하는 등 건강보험료 부과 여부를 판단할 때 정확한 임대료를 계산해야 합니다.
만약 3주택자인 경우 모든 전세 보증금만 받은 경우에도 주택임대사업자의 경우 간주임대료 약 83만원, 미등록자인 경우 약 33만원 이하에 해당할 경우 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다. 대략적인 간주임대료 계산 방법은 2021년 귀속 주택임대소득 기준으로 다음과 같습니다.
| 구분 | 주택임대사업 미등록 | 주택임대사업 등록 |
| 보증금 | 855,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| - 3억 공제 | 555,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| × (60%) | 333,000,000원 | 828,000,000원 |
| × 정기예금이자율 (1.2%) | 3,996,000원 (월세 33만원) | 9,936,000원 (월세 83만원) |
수입이자는 없는 것으로 가정하고 정기예금이자율은 2021년 귀속 1.2% 기준으로 산정했습니다. 정기이자율은 매년 변동이 있으므로, 피부양자 자격 유지를 위한 임대수입금액의 계산은 이자율에 따라 매년 달리하셔야 합니다.
[PROFIT/Realty] - 종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)
종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)
주택임대사업자 소득세 신고, 주택수 판단 기준 완벽 정리 최근 몇 년 사이에 수익형부동산, 연금형부동산이란 말이 유행어처럼 퍼졌습니다. 수익형·연금형 부동산은 꼬박꼬박 월세 수입이
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원칙적으로 1주택 소유자는 월세 소득에 대해서도 비과세가 적용되지만, 해당 주택의 기준시가가 9억원을 초과하거나 국외에 소재한 주택이라면 과세대상에 해당되어 종합소득세 신고를 해야만 합니다.
즉, 1주택자라 할지라도 비과세 요건을 충족하지 못하고, 전월세 등 임대수입금액이 건강보험료 부과 기준금액 이상이라면 추가 건강보험료를 부담해야 합니다.
주택임대소득은 건강보험료에 어떤 영향을 미칠까요?
지금까지 살펴본 내용으로 정리하면 임대수입금액 및 주택임대사업 등록 여부, 종합소득세 과세 기준이 되는 주택 수가 중요하다는 것을 알 수 있습니다.
참고로 주택임대사업자란 1호 이상의 주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 관할 세무서 및 지자체에 등록한 사업자를 의미합니다. 임대사업자로 등록 가능한 주택은 원룸, 빌라, 오피스텔 등이 있습니다.
아파트 역시 주택임대사업자로 등록이 가능하였으나 2020.7.10. 부동산 대책에서 폐지되었습니다.
2020년 후 달라진 세법 중 건보료와 관련하여 가장 영향력이 클 것으로 예상되는 것은 '주택임대사업자 전면 과세'이며 또 하나는 '아파트 임대사업자 등록 전면 폐지'입니다.
즉, 건강보험료 피부양자 자격 박탈 및 지역가입자 전환을 막기 위해 부동산임대사업자를 고려하고 있더라도 임차 주택 유형이 '아파트'인 경우 지자체 임대사업자 등록 자체가 불가능합니다.
따라서 주택임대소득을 조금 더 받는 것보다 건강보험 피부양자 자격 박탈로 인해 건보료 부담이 더 크다면, 전·월세 비율을 조정하여 건강보험료 부과 기준금액 이하로 낮출 수 있는 경우 수를 따져보고 조정하는 것이 가장 좋습니다.
만약 주택임대소득이 많이 발생하여 피부양자 자격 박탈 및 지역가입자로 전환 예정이신 분은 국민건강보험공단 홈페이지에서 모의 계산기를 통해 간편하게 계산해 볼 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
[PROFIT/Realty] - 임대사업자 건강보험료 모의계산 (지역가입자 건보료)
임대사업자 건강보험료 모의계산 (지역가입자 건보료)
주택임대사업자 신규 등록을 고민하세요? 8.2 부동산대책 이후 규제를 살펴보면 2018년 4월부터 다주택자가 보유중인 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 배제와 더불어 양도소득세 중과세가
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※ 국민건강보험공단 웹 사이트 개편으로 접근 메뉴 및 디자인은 다소 다를 수 있지만 계산에 필요한 입력 항목은 큰 차이가 없습니다. 변경된 모의 계산기는 차후 별도로 다루도록 하겠습니다.
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