임대사업자 건강보험료 모의계산 (지역가입자 건보료)

주택임대사업자 신규 등록을 고민하세요?

8.2 부동산대책 이후 규제를 살펴보면 2018년 4월부터 다주택자가 보유중인 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 배제와 더불어 양도소득세 중과세가 적용됩니다. 이 때문에 다주택자의 경우 세금 부담을 줄이기 위해선 주택 임대사업자를 등록하는 것을 고려해 보는 것이 좋습니다.

임대사업자는 각종 세금감면 혜택을 받을 수 있는데, 이러한 혜택들이 헷갈리는 이유는 임대사업자가 두가지로 분류되기 때문입니다. 일반임대사업자와 주택임대사업자로 구분지을 수 있는데, 일반임대사업자는 주택이 아닌 업무용 오피스텔, 사무실, 상가 등을 10년 이상 보유하고 임대하는 것이며, 주택임대사업자는 아파트, 주택, 주거용 오피스텔 등의 임대로 단기임대주택과 준공공임대주택으로 나뉘어 집니다.

8.2 부동산대책 이후 임대사업자 신규 등록을 고민하고 계시는 분들은 대부분 아파트, 주택, 주거용오피스텔 등을 보유한 다주택자일텐데요. 주택임대사업자의 경우, 취득세, 재산세 등의 혜택이 있지만 임대료를 연간 5% 이상 인상할 수 없고 임대 의무기간(4, 8년)을 지키지 않을 경우 그동안 받은 혜택에 대한 패널티가 있으며, 의무기간동안 주택을 처분하지 못하는 등의 단점이 있습니다.

또한 가장 많은분들이 우려하는 건강보험료 문제가 남았습니다. 직장에 재직중이라면 본인의 급여를 기준으로 국민연금과 건강보험료가 산정됩니다. 그러나 부동산 수익으로 인해 급여 외 소득이 높아진다면 건강보험료 역시 높아지게 됩니다.

임대사업자 등록 시 지역가입자는 건강보험료가 인상되고, 직장 가입자일 경우 보수 외 소득이 7,200만원을 초과했을 경우에만 보험료가 부과 되었지만, 새로 개편안이 발표되며 직장가입자도 앞으로 보수 외 소득이 발생할 시 주택으로 인한 임대 소득이 납부 조건에 충족 된다면 보험료가 부과되게 됩니다.

그동안 직장가입자로 주택 임대를 주고 있던 다주택자의 경우 고민거리가 하나 더 늘어나게 된 셈이죠. 또한 피부양자로 건강보험료에서 자유로웠던 분들도 임대사업 등록과 동시에 피부양자가 아닌 지역가입자로 전환되니 임대사업자 등록 전 반드시 월 납입 보험료가 얼마나 되는지 확인을 하셔야 합니다.

건강보험 지역가입자 모의 계산기

국민건강보험 모의 계산은 생각보다 간단합니다. 그러나 모의 계산이므로 100% 정확한 보험료 값이 산출되는 것은 아니므로, 대략적인 범위 파악에만 사용하시길 바랍니다.

네이버, 다음 등의 검색 사이트에서 '국민건강보험공단' 검색 혹은 바로가기 링크 클릭 후 국민건강보험공단 사이트에 접속합니다.

보험료 모의 계산을 진행하기 전 '지역보험료' 부과 기준 등에 대한 내용을 살펴보는 것이 좋습니다.

공단 홈페이지에서 자주찾는 메뉴의 [사이버민원센터] 버튼을 클릭합니다. 

사이버민원센터 상단 메뉴 중 ① 건강보험안내 > ② 보험료 부과/산정 메뉴를 선택합니다.

지역가입자와 직장가입자 부과체계 및 산정방법에 대한 내용을 살펴보실 수 있습니다.

여기서는 임대사업자의 건강보험료 부과 기준 즉, 지역가입자에 대해서 살펴 보셔야 하니, 상단의 [지역가입자] 탭을 선택합니다.

참고로 2017년까지 지역가입자의 건강보험료 부과는 가입자의 소득, 재산(전월세, 자동차포함), 생활수준 및 경제활동참가율을 참작하여 정한 부과요소별 점수를 합산한 보험료부과점수에 점수당 금액을 곱하여 보험료 산정 후 경감율 등을 적용하여 세대 단위로 부과했지만, 2018년부터 생활수준 및 경험제활동참가율에 대한 항목은 제외되었습니다.

변경된 2018년 부과요소는 소득(사업·이자·배당·연금·기타·근로소득) 및 재산(토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기, 전세/전월세), 자동차(사용연수 9년 미만의 승용차 중 4천만원 이상이거나 배기량 1600㏄ 초과 승용차와 그 밖의 승용차만 부과)로 변경되었습니다.

연소득 100만원 이하세대는 소득최저보험료(13,100원) + [부과요소별 부과점수{재산(전월세 포함)+자동차} × 부과점수당 금액(183.3원)]로 계산, 100만원 초과세대는 부과요소별 부과점수[소득+재산(전월세 포함)+자동차] × 부과점수당 금액(183.3원)으로 계산됩니다.

지역보험료 부과점수당 금액은 연도별로 다르며 2018년 현재 점수당 금액은 183.3원입니다.

임대사업자등록으로 인한 지역보험료 모의계산을 시작해보겠습니다.

공단 사이버민원센터 > [건강보험안내] 메뉴 중 보험료 > ① 4대 사회보험료 계산 > ② 지역가입자 > ③ 지역보험료 계산하기를 클릭합니다.

지역보험료 계산하기 클릭 시 아래와 같은 화면이 나타나는데, 내·외국인 구분은 외국인이 아니라면 별도로 체크하실 필요는 없으며 가입자, 자동차, 재산 등 본인의 정보를 선택 및 입력하시면 됩니다.

가장 먼저 가입자 입력 부분입니다. ①가입자 구분 및 성별, 장애인 여부, 출생년월일을 선택하신 후 우측의 ②입력(추가) 버튼을 클릭하여 리스트에 추가해주세요.

다음으로 보유하고 있는 자동차 차종, 최초등록, 연간세액 입력 후 우측의 [입력(추가)] 버튼을 클릭합니다.

재산 및 소득 부분은 조금 신경써서 입력하셔야 하는데, 본인 명의로 가진 주택이 있다면 주택분에 재산세과세표준금액(공동주택공시가격)을 합산하여 입력하시면 됩니다. 공동주택공시가격은 '부동산공시가격알리미-국토교통부(realtyprice.kr)' 사이트를 이용해 확인하실 수 있습니다.

소득입력 부분은 별도로 직장에 재직중이거나 사업 소득이 있다면 그 금액을 입력하시면 됩니다.

모든 항목에 대해 입력이 끝나면 [확인] 버튼을 클릭하여 결과 값을 확인합니다.

함께보면 좋은 TIP

① 소득금액증명서 발급, 국세청 홈택스

② 주택임대사업자 등록 방법, 온라인으로 편하게!

③ 주택임대사업자 득과실, 임대사업자 등록 필요할까?

※ 모의계산기를 통해 산출된 보험료는 모의계산 결과로 실제 보험료 부과 금액과는 다를 수 있음을 유의하신 후 확인하세요.

본인이 입력한 재산세, 소득금액, 자동차, 주택 정보 등이 다를 수 있기 때문에 보다 정확한 금액을 산출하고 싶다면 건강보험공단에 문의하시는 것이 좋습니다.

오늘은 8.2 부동산 대책이후 꾸준히 발표된 다주택자 규제 방안과 관련해, 다주택자의 임대사업자 등록에 대한 실익을 살펴보기위해 건강보험료 모의 계산 방법에 대해서 살펴보았습니다.

임대사업자 등록 시 장·단점이 분명한 만큼 깊은 고민에 빠질 수 밖에 없습니다. 임대사업자 등록으로 인한 취득세/재산세/양도세 등의 혜택이 있는가 하면, 세원 노출로 인한 세금부담 증가와 함께 건강보험료 증가, 적절한 매도 시기를 정하지 못하는 등의 단점도 있기 때문이죠.

임대사업자 등록과 세금 사이에 저울질해서 혜택이 더 크다면 임대사업자 등록을 하는 것이 맞고, 건보료 및 소득세가 더 많이 부과 된다면 임대사업을 하지 않는 것이 맞습니다.

물론 지금까지 보여준 현 정부의 부동산 정책을 살펴 보면, 임대사업자 등록을 지속적으로 유도할 것으로 보여지며, 보유세 인상이나 전·월세를 주는 주택은 임대사업자 등록이 의무사항으로 변할 수도 있을 것 같습니다.