임차권등기명령, 전세 만기 후 보증금을 받지 못했다면?

임차권등기명령 제도

임대차기간이 만료된 이후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 후 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 기존의 전월세로 거주하던 주택의 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있는 제도로 소중한 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 제도입니다.

대항력? 우선변제권? 자주 들으면서도 많은분들이 정확한 뜻을 모르는 단어이기도 합니다.

주택임대차에서 가장 많이 쓰는 단어 중 하나인 대항력은 본인이 거주중인 전월세집이 경공매로 넘어갈 경우 낙찰자가 집을 비워 달라고 할 때 대항할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 먼저 주택을 인도 받고 주민등록을 해야만 합니다. 즉 임차인은 해당 주택에 거주를 하고 전입신고를 통해 주민등록을 하므로써 대항력을 얻게 되는 것이죠.

주택인도와 주민등록 어느 하나라도 갖추지 못했다면 대항력은 상실하게 됩니다. 

많은분들이 부동산 중개인을 통해 계약을 안전하게 마무리하면 완벽히 잘 끝났다고 생각합니다. 그러나 임차인 입장에서는 반드시 임대인(이전 거주인 등)으로부터 계약한 주택을 온전히 인도를 받아야 합니다. 물론 전입+확정신고를 통해 주민등록도 완벽히 마무리 지어야하죠.

여기서 주민등록은 계약 당사자인 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등 가족 전체의 주민등록을 포함하며, 단독주택은 지번만으로도, 다세대주택인 경우 지번과 동,호수까지 기재를 해야만 합니다. 이렇게 모든 요건을 갖추게 되면 우리는 대항력을 갖추었다 할 수 있고, 전입일로부터 익일 오전 0시 이후 대항력을 주장할 수 있습니다.

전세계적으로 경기 침체가 깊어지며 부동산 매매 시장은 물론 전세 시장 역시 활발한 거래가 이루어지고 있지 않습니다. 특히 정부의 각종 부동산 규제로 인해 집값 상승에 제동이 걸리고 저금리 기조로 인해 전세 매물 보다 수익형 부동산인 월세가 늘어남에 따라 전세를 구하는 세입자들은 융자가 많아 위험한 물건임에 불구하고 계약을 하는 등 임차인 입장에서는 보증금을 안전하게 지키지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

경기가 불황일 경우 누구나 자금융통에 어려움을 겪게 되며, 임대인 역시 자유롭지 못합니다. 계약기간동안 별탈 없이 거주를 했더라도, 계약만료 이후 임대인에게 보증금을 반환 받지 못해 곤란한 상황에 빠지기도 합니다. 분명 만료일 1개월 이전부터 계약연장 의사가 없음을 밝혔음에도 정해진 날짜에 보증금을 반환받지 못해 이사를 가지 못하는 경우가 발생하는 것이죠.

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.5.8>

③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

만약 새로 이사갈 주택의 임대인과 계약이 완료되었고, 계약금까지 입금한 상황이라면 상황은 더욱 복잡해집니다. 기존 거주 주택에서 보증금을 받아 잔금을 입금해야 하는데, 보증금 반환을 차일피일 미루는 상황이라면 임차인은 잔금 날짜를 지키지 못하고 계약금을 날릴 위험이 있는 것이죠. 물론 이 경우에도 임대인에게 미리 새로 이사갈 집에 대한 계약금 문제와 이로인해 발생할 수 있는 손해에 대해 고지를 해두었다면, 차후 손해배상을 청구하여 배상 받을 수 있습니다. 이 부분은 다음 포스트에서 다뤄보기로 하고....

보증금을 반환 받지 못한 상황에서 새로 이사갈 주택의 잔금은 은행 대출을 통해 납입하고, 이사를 우선 간 후 임대인과 해결 봐야겠다는 생각에 우선 이사를 가면 대항력에 문제가 발생합니다. 그동안 인도(거주)+주민등록(전입)을 통해 유지하고 있던 대항력이 이사와 동시에 사라지기 때문이죠.

이런 경우 임차인은 주택 임차권 등기명령을 활용하여 이사를 갈 수 있습니다.

임차인은 주택 소재지의 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권등기가 이루어지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 얻게 됩니다. 당연히 이미 가지고 있던 대항력이나 우선변제권 역시 그대로 효력을 유지하게 되는 것입니다.

임차권 등기가 완료된 이후에는 이사를 가고(기존 주택 거주X), 새로운 곳에 전입신고(기존 주택 주민등록X)를 하더라도 기존 권리를 그대로 인정 받을 수 있어, 임차인 보다 후순위 권리에 대해서는 모두 안전하게 보호 받을 수 있습니다. 

만약 반대로 본인이 이사를 갈 주택에서 누군가 임차권등기를 하고 이사를 갔다면? 새로 임차하게 된 본인에게는 최우선변제권이 없는 것과 같습니다. 이 때문에 본인이 이사갈 집에 임차권 등기신청이 있었는지 살펴보는 것도 중요합니다. 임대인의 나몰라라식 보증금 반환 거부에 따른 소중한 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 임차권등기명령에 대해서 대략적인 이해는 되셨으리라 생각됩니다. 

이제 본격적으로 주택임차권등기명령 신청 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

임차권등기명령 신청서 작성 및 신청방법

임차권등기명령 신청에 앞서 임차인은 요건을 갖추어야 합니다. 

임차인이 계약 갱신 거부 의사를 밝힌 후 임대인이 모르쇠로 일관하더라도 임대차 계약 만료일 이전에는 등기명령을 신청할 수 없습니다. 임대차가 정상적으로 종료되어야만 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것이죠. 물론 임대인의 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 임대·임차인 합의하에 계약 해지된 경우 역시 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 또한 보증금 전액이 아닌 일부를 돌려 받지 못했을 경우에도 신청하실 수 있습니다.

남은 보증금이 고작 100만원인데 돌려주겠지라는 안일한 생각은 넣어둬~ 넣어둬~~

임차권등기명령을 신청할 경우 임차인은 임차권등기 명령 신청서 작성하여 관련 첨부서류와 함께 임차하고 있던 주택의 관할 법원에 접수하시면 됩니다. 신청서 양식은 법원에 방문하시면 비치되어 있지만, 막상 법원에서 작성하려면 어려울 수 있으므로 미리 작성해서 가시는 것이 좋습니다. 

별도로 하단에 임차권등기명령 신청서 양식을 첨부했으니, 필요하신분은 다운로드 받아 사용하시면 됩니다.

아래는 임차권등기명령 신청서를 간략하게 나타낸 예시입니다. 첨부한 양식과는 다소 다를 수 있으므로 참고만 하시면 좋겠습니다.

※ 임차권등기명령 신청은 인터넷을 통해 전자소송(민사-보전처분 관련 신청)에서도 가능합니다. 여건상 법원 방문이 어려운분이라면 이번 포스트 내용을 꼼꼼히 읽어 보시고, 전자소송을 통해 임차권등기명령신청서 작성 및 신청하시는 것을 추천드립니다.

- 임차권등기명령 신청서 양식 다운로드

주택임차권등기명령신청서.hwp

- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호

임차인과 임대인의 성명, 주소 등 기본적인 정보를 기재합니다. 임대인 성명 및 주소는 임대차계약서를 참고하여 작성하시면 됩니다.

- 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시

위 예시에서는 주택 또는 건물의 표시가 없습니다. 만약 임대차 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부하시면 됩니다. (아래 양식에는 부동산 목록이란 별지에 추가로 건물의 표시 및 도면 표시 부분이 있습니다.)

- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임

임대차계약일자 및 보증금, 차임은 임대차계약서 내용과 동일하게 기재하셔야 합니다.

주민등록일자는 기존 거주지 관할 동사무서에서 전입신고 신청한 날(또는 민원24를 통한 인터넷 전입 일), 점유개시일자는 실제로 이삿짐을 옮기고 거주하기 시작한 날이며, 확정일자는 동사무소에서 확정일자(민원24를 통한 인터넷 확정일자 익일)를 받은 날입니다.

확정일자는 신청한 익일 오전0시부터 시작된다고 하였으니, 2015년 10월 6일 신청하셨다면 10월 7일로 기재하시면 됩니다.

- 신청의 취지와 이유

신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재하도록 합니다.

- 첨부서류의 표시

건물등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 임대차계약해지 통보서류 등 신청서와 함께 제출하실 서류들을 기재하시면 됩니다.

- 연월일

임차권등기명령 신청서 제출 일의 연월일을 기재하신 후 신청인에 본인 성함 및 날인 하시면 됩니다.

- 법원의 표시

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시군 법원 등 접수 할 법원명을 기재하시면 됩니다.

 

임차권등기명령이 인용되셨나요? 이제 안심하고 새로운 곳에 이사를 나가셔도 됩니다.

임차권등기로 인한 효과를 잠시 살펴보시면, 앞서 설명드렸듯 임차인이 이사를 가더라도 여전히 이전 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있으며, 임차인은 임대인이 보증금 반환을 늦게하여 입은 손해에 대해 임대인에게 청구할 수 있습니다. 

만약 임차권등기 후 오랜시간 동안 보증금을 반환하지 않는다면, 경매신청을 통해 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 소액사건심판법이 적용되어 보통의 재판보다는 빨리 진행될 수 있지만, 보증금을 반환 받기위해 다소 시간이 소요되기는 하겠지요.

이 때문에 최후의 수단으로 진행하는 경우가 많습니다. 임대인 역시 경매에 대한 두려움으로 어떻게든 보증금 반환을 서둘러 하려는 모습을 보이기도 합니다.