임차권 양도의 제한, 임대차승계 완벽정리

임차권 양도의 제한, 임대차 승계 완벽정리

전세(임대차) 계약을 체결한 후 부동산을 매매하는 등의 처분을 하게 된다면 이미 체결된 임대차계약의 승계는 어떻게 이루어질까요? 이같은 경우 임차인은 전 임대인은 물론 새로운 주인에게도 보증금을 받지 못하는 문제가 발생할 수 있기 때문에 이 부분에 대해 정확하게 아는 것이 중요합니다.

임차권 양도의 제한

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못합니다.

임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 「민법」은 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다

그러나, 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권 양도가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인은 임차권 양수 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다.

※ 임대인과 임차인 당사자간 특약으로 임차권 양도에 임대인의 동의가 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다. (민법 제652조)

임대인의 동의 있는 임차권 양도

임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전

양도의 효과, 임차권이 임대인의 동의 아래 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.

다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 그밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다. 대항력 및 우선변제권의 취득 임차권의 양수인은 임차권의 양도인이 대항력을 갖춘 후 저당권을 설정하거나 소유권을 이전받은 등의 제3자에게 대항할 수 있습니다.

※ 「주택임대차보호법」제3조제1항에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로, 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

임대인의 동의가 없는 임차권의 양도

임차인과 양수인 사이의 법률관계

임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다.

임대인과 임차인 사이의 법률관계(해지권의 발생)

임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」제629조제2항). 그 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

임대인과 양수인 사이의 법률관계(대항력 취득 유무)

임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차주택을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」제213조 및 제214조).

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다. 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차권을 양도함으로써 임차주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권 처분의 자유

상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다(「민법」제306조 본문). 다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다(「민법」제306조 단서). 이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다(「부동산등기법」제3조).

전대차의 제한

임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 하며, 이 경우 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다. 전대차계약은 당사자 간의 계약으로 유효하게 성립하나, 임대인의 동의가 없으면 임대차계약이 해지될 수 있습니다.

"전대차의 개념" - 주택의 전대차란 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약입니다. 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다. 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

"전대차의 제한" - 전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인(원래의 임차인)과 전차인(새로운 임차인) 당사자간의 계약으로 유효하게 성립합니다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

※ 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

※ 임대인, 임차인 당사자 간의 특약으로 전대차에 임대인의 동의가 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다(「민법」제652조).

임대인의 동의가 있는 전대차

전대차에 따른 법률관계

"전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계"

전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

"임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계"

임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」제630조제2항).

"임대인과 전차인 사이의 관계"

전차인은 임대인에 대해 직접의무를 부담합니다. 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다(「민법」제630조제1항).

임대차관계가 기간만료 등이 아닌 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 따라서 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」제631조).

임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」제638조).

전차인은 주택 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」제647조).

"임차주택의 전대와 대항력"

임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택을 전대한 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

"임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택을 전대한 경우"

임차인이 임차주택의 인도와 주민등록을 하지 않은 채 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인은 그 때부터 대항력을 취득합니다(대법원 1994. 6.18. 선고 94다3155 판결).

임대인의 동의가 없는 전대차

전대차에 따른 법률관계

"전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계"

전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 주택을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다. 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

"임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계"

임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」제629조제2항).

"임대인과 전차인 사이의 관계"

임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 주택을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」제213조 및 제214조).

"임차주택의 전대와 대항력"

임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 전대하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전대를 가지고 제3자는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다. 따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차주택의 전대에 따른 전차인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다. 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차주택을 전대함으로써 그 주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.

주택 소부분의 전대차

전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정 제한

임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며, 이 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다(「민법」제629조 참조).

주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않습니다(「민법」제630조제1항 참조).

임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 소멸합니다(「민법」제631조 참조).

※ 임대인, 임차인 당사자 간의 특약으로 주택 소부분의 전대차를 주택 전체의 전대차와 같이 취급하는것은 유효합니다(「민법」제652조 참조).

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 – 전전세

전전세란, 「민법」에 따라 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말합니다.

"전전세의 요건"

전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 그의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있습니다(「민법」제306조).

전전세권은 원전세권자와 전전세권자 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립됩니다(「민법」제186조).

전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이여야 합니다(「민법」제306조).

전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 합니다. 전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로, 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수는 없습니다.

"전전세의 효과"

전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나, 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없게 됩니다.

전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 다만, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않습니다. 원전세권자는 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담하게 됩니다(「민법」제308조).

전전세권자는 전전세권이 소멸한 때에 전전세권 설정자에게 목적물을 인도하고, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부를 하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」제317조).

전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」제318조). 이 경우 전전세권 목적물 전부에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 전전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다(「민법」제303조제1항). 다만, 이 경매청구권은 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사할 수 있습니다.

사망 등에 대한 임차권의 승계

임차인이 사망할 당시에 「민법」에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우에는 상속인이 승계하게 되고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없습니다.

그러나 임차인이 사망할 당시에 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.

임차권 상속

임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우, 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우

"임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우"

임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(「주택임대차보호법」제9조제1항).

※ ‘가정공동생활’이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 의미합니다.

그러나 임차인이 사망하고 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람도 없는 경우에는 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 됩니다(「민법」제1058조제1항).

"임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우"

임차인이 사망할 당시에 「민법」에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우에는 상속인이 승계하게 되고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없습니다(「민법」제1000조, 제1001조 및 제1003조).

임차인이 사망할 당시에 「민법」에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(「주택임대차보호법」제9조제2항).

만일, 2촌 이내의 친족이 없는 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차권을 승계하게 됩니다.

임차권 승계의 포기

임차인의 채무가 보증금반환채권을 초과

사망한 임차인의 채무가 보증금반환채권을 초과하여 임차권을 승계하는 것이 불리하다는 등과 같은 사유로 임차권의 승계권자가 임차권 승계를 받지 않으려는 경우에는 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사, 즉 임차권을 승계하지 않겠다는 뜻을 표시하고 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다(「주택임대차보호법」제9조제3항).

임차권 승계의 효과

권리의무 승계한 사람은 채무도 승계

임차인의 권리의무를 승계한 사람은 임대차 관계에서 생긴 채권(예를 들어 임차주택인도청구권, 임차주택수선청구권, 차임감액청구권, 보증금반환청구권 등)과 채무(예를 들어, 차임지급의무, 원상회복의무 등)를 승계합니다(「주택임대차보호법」제9조제4항).

임차권의 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 임대인에게 승계의 의사표시를 할 필요는 없습니다. 그러나 임대인과 사망한 임차인 사이에서 발생한 채권이라도 임대차와 관련이 없이 발생한 채권, 예를 들어 대여금청구권, 손해배상청구권 등은 승계되지 않고, 「민법」의 상속규정에 따라 상속인이 상속하게 됩니다.

임대인의 지위 승계

양수인, 상속, 경매 등으로 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계

임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 

임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」제10조).

임대차 종료 후 임차주택을 양도한 경우

임차인의 보증금 반환 받을 때까지 임대인으로서의 지위 승계

대항력 있는 주택임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임차보증금반환채무도 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다(「주택임대차보호법」제4조제2항 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

대항력을 갖춘 임차인은 양도되어도 계속하여 사용, 수익할 수 있습니다.

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

< 임대차계약기간 중 임대인이 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 되나요? >

Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차계약을 통해 주택을 인도받고 전입신고를 마친 후 임차건물에 거주하던 중 B가 건물을 甲에게 양도해 버렸습니다. 건물 매수인 甲의 건물명도 청구에 대해 임차인 A는 어떤 주장을 할 수 있을까요?

A. 임차인 A는 「주택임대차보호법」상의 대항력 요건인 주택의 인도와 전입신고를 완료하였으므로 임대인 B에 대해서 뿐만 아니라 제3자인 새로운 임대인 甲에 대해서도 건물에 대한 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한 임차주택의 양수인인 甲은 임대인의 지위를 승계하므로 임차주택에 대한 소유권과 함께 임차인 A에 대한 전 임대인 B의 권리·의무도 승계하게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인은 임대인이 변경되더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」제3조제1항 및 제3항).