주택임대사업자 득과실, 임대사업자 등록 필요할까?

주택임대사업자 등록 득과실

2018년 다주택자의 최대 고민은 집을 보유하며 임대사업자를 등록할 것인지, 집을 팔것인지를 놓고 저울질 하는 것이 아닐까 싶습니다. 올해 4월 1일부터 조정대상지역의 주택 매도 시 양도소득세 기본세율이 변경되었습니다.

2주택자는 10%, 3주택자는 20% 추가세율이 적용되는 가운데, 임대사업자 등록에 따른 혜택은 주택 가격과 면적, 임대 기간에 따라 까다롭게 적용되고 기간도 한시적으로 변경되었습니다.

특히 정부에서는 임대주택 등록 활성화 방안을 지난해 발표하며 지방세와 함께 임대소득세, 양도소득세 등 다양한 감면 혜택을 확대하고 임대소득에 따라 임대의무기간 동안 건보료 부담을 줄여주는 등 다주택자들의 자발적인 주택임대사업자 등록을 유도하기 위하여 노력하는 모습을 보여왔습니다.

그러나 지난 9월 13일에는 주택임대사업자에게 과도한 혜택과 다주택자의 투기에 이용된다는 지적에 조정대상지역에서 신규 취득한 임대주택에 대한 양도세가 중과되고 그동안 부과되지 않았던 종부세가 과세되는 등 주택임대사업자에 대한 세제혜택을 대폭 축소하는 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 이 같은 내용의 주택시장 안정방안을 발표하기에 이릅니다.

일괄되지 않은 정부 정책탓에 갈피를 못잡는 주택임대시장, 주택임대사업자 등록을 해야 할까요?

임대사업자 등록이 의무사항은 아니었지만 2020년 이후부터 의무등록으로 변경될 예정이라고 합니다. 아직도 임대사업자 등록여부를 고민하고 있다면, 사업자 등록에 따른 장단점을 살펴보시고 결정하시기 바랍니다.

주택 임대사업자 등록의 장점

보유 기간 동안 세금 혜택, 양도소득세, 취득세, 건강보험료 등

1 보유기간 세금 혜택

임대주택 호당 공시가격이 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하인 경우 임대소득에 대한 소득세를 8년 임대인 경우 85%, 4년인 경우 30% 감면 받을 수 있으며, 면적 요건을 충족한다면 재산세도 25%~100% 감면 받을 수 있습니다.

2 취득세 감면

전용면적 60㎡ 이하 신축, 오피스텔, 최초 분양 받은 공동주택을 구입해 60일 이내로만 사업자 등록을 할 경우 취득세 감면을 받을 수 있는 장점이 있습니다. 주의하실 것은 신축만 해당되고 단독주택이나 다가구 주택은 비감면 대상입니다.

3 임대 약정기간 후 양도세 감면

올해 4월 1일부터 다주택자가 조정 대상 지역의 주택을 매도하게 되면 양도소득세가 중과세 되며 장기보유특별공제도 배제됩니다. 그러나 수도권은 공시가격 6억원 이하 비수도권은 3억원 이하의 주택을 8년 약정 임대를 마친 후 매도하게 되면 양도소득세 중과 대상에서 제외됩니다. 또한 장기보유특별공제도 70%까지 적용받을 수 있습니다.

4 건강보험료 혜택

2천만원 이하 임대소득에 대해서도 내년부터 소득세가 과세됨에 따라 건강보험료 역시 2019년 임대소득분에 대해 부과되지만 분리과세 대상 임대사업자는 건강보험료 인상분 중 8년 약정 임대는 80%, 4년 약정 임대는 40% 감면 받을 수 있습니다.

5 양도소득세 비과세

임대사업으로 등록한 주택과 별도로 2년 이상 거주한 1주택을 매도할 시 1세대 1주택으로 양도세를 면제 받을 수 있습니다.

주택 임대사업자 등록 단점

의무임대 기간, 월세 상한제, 번거로운 임대관리 등

1 의무임대기간

주택임대사업자는 해당 주택에 대해 4년 또는 8년 약정 임대를 해야만합니다. 앞서 살펴본 임대사업자 등록에 따른 장점인 각종 세금 혜택을 받기 위해서는 8년 약정 임대인 경우가 많아 오랜 기간 임대 주택의 매도가 어렵습니다. 임대기간내에 매도 시 그동안 혜택을 받았던 세금 감면분에 대해 추징을 받을뿐 아니라 추가 과태료를 부과 받기 때문입니다. 즉, 부동산 상승시기에 원하는 가격에 주택 매도가 어렵다는 것은 분명한 단점으로 작용합니다.

2 월세 상한제

임대사업자의 각종 세금 혜택을 보기 위해서는 연간 임대 보증금 및 임차료에 대해 5% 이상 올려 받을 수 없습니다. 월세를 받는 임대주택이라면 주변 시세에 미치지 못하는 임대료 상승으로 수익이 떨어질 수 있습니다.

3 주택 면적 및 가격 요건 제한

임대사업자의 혜택은 대부분 전용면적 85㎡ 이하 및 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하만 받을 수 있어 대형 평형대 주택이나 공시가격이 높은 주택 소유자는 임대사업자 등록을 하더라도 큰 혜택을 받을 수 없습니다.

4 번거로운 임대관리

일반 임대차 계약과 달리 임대사업자는 임차인이 변경되거나 임대 사항이 변경되면 지자체에 신고해야 하는 번거로움이 있습니다. 또한 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해서도 신고를 해야하고 소득세 신고납부까지 여러가지로 번거로운 부분이 많습니다.

주택 임대사업자 등록을 고민하고 있다면 대충 뉴스로 듣고, 본 각종 세금 혜택만 보고 덜컥 등록만 할 것이 아니라 자신이 보유하고 있는 주택 면적, 종류, 세금 등 장단점을 모두 따져보고 하시는 것이 좋습니다.