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임대차 계약에서 임대인 세금 체납 확인 왜 중요할까?

부동산 관련 뉴스를 보다 보면 전세가격 고공행진, 갭투자 열풍 등 일반적인 부동산 소식 뿐만 아니라, 아주 가끔 충격적인 소식을 접하는 경우가 있습니다. 바로 국가에서도 인정하는 합법 속에 숨겨진 편법을 이용하여 서민들의 소중한 보증금을 노리는 그런 뉴스를 말이죠. 누구에게나 닥칠 수 있는 편법 속에 그 피해자가 내가 될지, 나의 가족이 될지 아무도 모릅니다.


"소유권 확인, 근저당 확인, 기타 권리 관계 등 모든 것은 완벽했다."

전세사는 것도 서러운데 법을 잘 알지 못하면, 전재산과도 같은 보증금조차 지키지 못하고 거리로 내몰리는 상황이 발생할 수 있습니다. TV에서도, 신문에서도 소중한 보증금을 지키기 위한 방법을 열심히 설명합니다. 주택 가격의 70% 넘는 전세는 계약하지 말아라, 대출금이 많은 집은 피해라, 각종 권리 관계를 정확히 파악해라 등등 너도 나도 주택시장의 최약자인 임차인들을 위한 정보를 쏟아내곤 합니다. 

보수적으로 산정한 매매가 대비 적정 가격의 전세금, 선순위채권 無, 각종 권리관계 이상 無, 모든 것은 완벽했습니다. 또한 잔금을 지급하고 전입신고 및 확정일자 역시 완벽히 받았습니다. 일반적인 임대차 계약에 필요한 모든 준비를 마쳤음에도 불구하고 보증금 한푼 받지 못하고 빈털터리로 거리에 내몰리는 경우가 발생했습니다.

교묘히 법망을 피해, 합법이란 이름 하에 이를 이용하는 자들이 항상 있어왔고, 앞으로 있을 것입니다.

"세금 체납, 왜 너란 놈은 항상 우선순위지?"

모든 준비를 완벽히 했음에도 보증금 한푼 받지 못하고 거리로 내몰리는 경우가 발생합니다. 

어떤 문제가 있었던 것일까요? 계약은 완벽했고, 전입신고+확정신고도 당일 처리가 되었습니다. 또한 집주인의 채권채무는 너무나도 깨끗했습니다. 혹시 보증금이 매매가격에 비해 너무 높은 깡통주택이었을까요? 매매가 대비 보증금은 60%에 불과했습니다. 그렇다면 임차인이 살고 있는 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려 받는 것은 아무런 문제가 없습니다.

그러나 임차인은 보증금을 한푼도 돌려 받지 못합니다.
바로 집주인의 세금 문제인 것이죠.

계약 당일 집주인은 국세청으로부터 세금 통지서를 받았지만, 이를 또 다시 의도적으로 미납하게 됩니다. 경매에서 중요한 말소기준권리가 계약 당일 정해져버린 셈이 됩니다. 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받게 되더라도 익일 00시00분부터 효력이 발생하기 때문에 후순위가 되어버린 것이죠. 물론 국세는 통지일 당일부터 효력이 생기는 것이니, 임차인은 모든 준비를 완벽히 했음에도 억울하지만 보증금을 한푼도 건지지 못한 것입니다.

임대차 계약 전 집주인의 세금 체납액도 살펴봐야 안전한 임대차 계약을 할 수 있습니다.

특히 집주인이 사업을 하거나, 투자를 왕성하게 하는 사람이라면 더더욱 조심해야 할 필요성이 있습니다. 우리가 임대차 계약 시 공인중개사를 통해 거래를 진행하게 되는데, 등기부등본 확인 등 소유권과 근저당권 등 기타 권리와 관계되는 부분은 중개사가 알아서 확인을 하지만, 세금 체납액을 신경쓰는 중개사는 단 한번도 본적이 없습니다.

임대차 계약 시 중개소 사장님이 신경써주지 못하더라도, 항상 세금 체납과 관련된 서류 확인을 하셔야만 소중한 보증금을 지킬 수가 있습니다. 그렇다면 집주인의 세금 체납 확인은 어떻게 하는 걸까요?

임대인 세금 체납액 확인 방법 A to Z


지방세완납증명서는 민원24 또는 정부24 홈페이지에서 발급 받을 수 있고, 국세완납증명서는 국세청 홈택스에서 발급 받을 수 있습니다. 취급 기관에 방문 할 필요 없이 인터넷을 통해 온라인으로 쉽게 발급 받을 수 있으니, 이 마저도 거부하는 집주인이라면 한번쯤 의심해볼 필요가 있습니다. 

또한 반대로 이 글을 읽는분이 집 주인 입장이라면, 임차인의 이러한 요구를 반드시 응해주시기 바랍니다. 혹시 집주인이 발급 방법을 모른다고 하거나 본인이 집주인 입장인데 발급 과정을 모르겠다면 이번 기회에 지방세완납증명서 발급 방법을 단계 별로 차근 차근 읽어 보신 후 집주인에게 알려주시거나, 반대 입장에서 임차인을 위해 잘 기억하셨으면 좋겠습니다.

지방세완납증명서 or 국세완납증명서 발급

민원24 또는 홈택스에서 공인인증서로 무료 발급 가능


네이버 검색창에 '민원24'로 검색 후 정부민원포털 민원24 홈페이지에 접속합니다.



민원24 메인 화면에서 자주찾는 민원 중 지방세납세증명 메뉴를 클릭합니다.



지방세완납증명서 발급을 위해서는 공인인증서를 이용하여 로그인이 필요합니다.


※ 중개소에서 계약을 위해 만나기전 사전에 '지방세납세증명서' or '국세완납증명서'를 준비해달라고 요구하시기 바랍니다. 혹시 발급 방법을 모르겠다고 한다면, 집주인에게 공인인증서만 가져 오시면 중개소 컴퓨터를 이용하여 확인 하자고 요청하시면 됩니다.


공인인증서를 이용해 로그인을 진행해주세요.



보통 공인중개사 사무소에서는 각종 등기 등 민원 업무를 봐야 하므로 민원발급이 가능한 프린터를 보유하고 있습니다. 


민원신청서 작성 페이지에 접속하게 되면 먼저, 민원발급 지원 가능 프린터 목록 창이 나타나게 됩니다. 지원여부 부분을 확인하신 후 하단의 민원신청계속 버튼을 눌러주세요.



지방세납세증명신청 페이지입니다. 납세의무자 부분의 정보 입력 후 증명서 사용목적 선택, 수령방법은 온라인발급(본인출력) 선택하시면 됩니다. 사실 사용 목적등은 단순히 집주인의 세금 체납 사실 확인만 필요하므로 어떤 것으로 진행해도 무관합니다.



개인 주소 및 현 사업장 주소 입력 시 위와 같이 도로명주소, 지번주소 모두 지원하고 있으니, 도로명 주소를 모르시더라도 당황하지 않으셔도 됩니다.



모든 정보를 입력하셨다면 하단의 민원신청하기 버튼을 클릭합니다.



민원접수가 정상적으로 완료되면 아래와 같이 민원접수번호, 민원사무명, 부수, 처리상태, 교부기관, 연락처 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 여기서 처리상태 열의 문서출력 버튼을 클릭합니다.



민원24 민원발급을 위해서는 프로그램 설치가 필요하며, 처음 민원24를 이용하는 경우 수동 설치를 진행하셔야 할 수도 있습니다. 민원 발급을 위한 프로그램 설치 등 모든 준비가 되었다면 하단의 인쇄하기 버튼을 클릭합니다.



인쇄하기 버튼 클릭 시 '프린터 선택' 창이 나타나게 됩니다. 출력할 ①프린터를 선택한 다음 ②인쇄 버튼을 누른 후 별 다른 문제가 없다면 '신청하신 민원서류가 발급되었습니다.' 라는 메시지와 함께 출력이 될 것입니다. ③확인 버튼을 누르신 후 출력물이 적상적으로 인쇄되었는지 확인하세요.



※ 부동산 중개소에서 사용하는 컴퓨터의 경우 대부분 정부기관 민원 발급 업무에 필요한 보안프로그램 및 프린터 호환 여부는 문제가 없을 것입니다. 그러나 혹시 계약 당일 발급이 되지 않아 당황하는 일이 없도록 계약 전 발급 가능 여부를 확인하시는 것도 좋습니다.


민원발급 및 출력이 정상적으로 이루어졌다면 처리상태는 처리완료[출력완료]로 변경됩니다.



지방세 납세증명(신청)서 발급이 정상적으로 이루어졌습니다.



발급된 납세증명서의 내용을 잠시 살펴볼까요?


해당 서류의 납세자 이름과 주민등록번호 일치 여부 확인 후 하단의 징수유예등 또는 체납처분유예의 명세 부분을 확인하시면 됩니다. 집주인의 세납과 관련하여 체납된 사실이 없다면 '해당 사항 없음(None)'으로 되어있습니다.


앞으로는 부동산 중개인이 임차인의 이러한 피해를 입지 않도록 세금과 관련된 사실 확인을 의무적으로 하는 제도가 필요로 할 것으로 보입니다. 이러한 제도개선이 없는 한 임차인은 스스로 보증금을 지키기 위해 방어하고, 스스로 해결해야 할 것입니다. 계약 전 중개인에게 집주인의 세금 체납 사실 확인도 꼭 요청하도록 하는 것도 좋은 방법입니다.

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