부동산 매매계약서 작성방법, 양식 다운로드

부동산 매매계약서 양식, 작성법 완벽정리

부동산 거래 시 매매계약이나 임대차계약은 원래 당사자의 합의만으로도 체결될 수 있지만 부동산의 여러 권리 관계를 잘 파악한 후 계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 분쟁을 미리 막을 수 있습니다. 

이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 미리 매매계약서에 분쟁의 소지가 있는 내용을 명확히 작성하는 것이 좋습니다.

보통 일반인들의 경우 이러한 분쟁의 소지가 있는 부분들을 알려줄 수 있는, 그리고 매매계약서를 작성해 줄 부동산 중개업소에 방문하여 매매게약서를 작성하곤 합니다.

당연히 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 각종 권리관계를 대신하여 파악해줄 중개인을 믿고 계약을 맡기는 것이죠. 

그런데 간혹 이렇게 믿고 맡긴 중개소에서 계약서를 잘못 작성하거나 권리관계를 잘 못 파악하여 계약금을 날리거나 생각지도 못한 돈이 들어가기도 합니다.

물론 이러한 일들을 막기위해 중개소를 이용하고, 설령 이러한 일이 발생하더라도 보상을 받을 수 있습니다. 하지만 본인이 직접 매매계약서 작성 방법과 권라 관계를 파악할 수 있으면 더 좋겠죠?

오늘은 매매게약서를 작성할 경우 주의해야 할 부분들을 살펴보겠습니다.

부동산 매매 계약서 A to Z

실제 성사된 매매 계약서 사본으로 살펴보기

▼ 부동산 매매 계약서 사본 (Sample이 아닌 실제 거래 계약서입니다.)

① 부동산의 표시

부동산의 표시란은 계약목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시를 기재하는데 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다. 주의할 점은 주소와 동호수, 구조 등을 기재할 경우 등기사항전부증명서가 아닌 건축물대장을 참조해야 합니다. 얼마전 소비자 리포트에서 방송된 바 있는 건축물대장 현황도면상 좌,우측 집간 호수를 잘 못 기재하는 바람에 경매를 당한 옆집을 대신하여 보증금을 잃어 버리게 됐다는 방송을 본적 있으신가요? 등기사항전부증명서상에 나와 있는 호수가 실제 건축물대장 현황도면에 기재된 호수가 반대로 부착되어 있어 불이익을 현 임차인이 받게 된 것이죠. (이 부분은 제도 개선중에 있다고 합니다.)

② 계약내용 Ⅰ

매매대금, 계약금, 중도금, 잔금, 융자금의 액수와 지급일을 기재하는 곳입니다. 잔금일은 가능하면 한 달 이상 여유롭게 잡는 것이 좋습니다. 매매계약 전 미리 은행에 대출 가능금액 및 대출실행일을 알아둔 후 계약금을 지급하는 것이 좋습니다. 혹여 중도금이나 잔금을 지불하지 못해 계약금을 날리는 경우가 발생하기 때문입니다. 위 계약서 상에서는 영수자의 표시란에 사인 or 도장을 받지 않고 별도의 영수증을 받았지만, 계약서 상에 날인하여 영수증을 대체하면 편리합니다. 

계약서 작성 시 매매대급과 그 지급날짜를 정확히 기재해야 합니다. 매매대금은 일반적으로 그 총액과 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재합니다.

③ 계약내용 Ⅱ

이 부분은 집을 매도한 주인이 집을 매수하는 매수인에게 언제까지 소유권을 이전 및 부동산의 인도, 전기요금이나 제세공과금 같은 부분을 모두 해결한다는 등의 내용을 기재하게 됩니다. 계약 당사자 간에 특별한 별도의 약정이 없는 한 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 서류 전부를 줘야 합니다. 또한 계약금만을 주고 받은 경우 계약을 해제할 수도 있는데, 매수인이 해제하는 경우 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 해제하는 경우 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

④ 특약사항

특약사항을 기재할 경우 유의깊게 살펴보셔야 합니다. 가령 매도인이 잔금 날짜를 앞당길 수 있다거나, 계약내용 상 중개수수료는 쌍방이 각각 지불하는 것을 기재하였으나(보통 중개소에서 이부분은 공통적용합니다.) 특약 사항에 매수인이 지불한다는 등의 불리한 내용이 없는지 확인해야 합니다. 반면 매수인 입장에서는 현재 매수하고자 하는 주택에 임차인이 살고 있어 중대한 하자가 있는지 확인이 어려울 경우 임차인의 계약 기간 이후 중대 하자 부분 발견시 이를 청구한다던지에 대한 특약 사항을 넣는 것도 하나의 방법입니다.

※ 참고로 주택 매매시 중대하자 발생(발견)시 매도,매수 시점으로부터 6개월간이므로 주의하셔야 합니다. 이를 위해 임차인과의 계약기간이 7개월이 남았다면, 특약 사항에 중대 하자 발생에 대한 목적물의 원상복구 혹은 배상에 대한 책임을 7개월, 8개월로 하는 등의 특약을 넣는 것이 좋습니다.

⑤ 계약일

계약일은 매매계약서 상의 매도인과, 매수인간 목적물에 대한 내용을 확인하고 계약한 날을 기재하는 칸으로, 이 칸에 기재된 날짜가 바로 계약일입니다. 보통 구두상 계약일 보다는 실제 매매거래계약서 작성 및 계약금을 지불한 날이 계약일이 되는 경우가 많습니다.

⑥ 당사자의 표시

매도인(원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람)과 매수인을 매매계약서에 기재하는데 이 경우 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 본인임을 확인해야 합니다. 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임한 경우 대리인의 명의로 매매계약서를 작성해도 그 매매계약은 유효합니다.

매도인 또는 매수인이 회사(법인)인 경우 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 매매계약서에 기재합니다.

계약서 상에 기재된 집주인의 이름과 주민등록번호, 등기사항전부증명서상의 이름이 모두 일치하는지 중개사만 믿지 말고 본인이 반드시 직접 확인해야 합니다. 또한 중개업소 역시 계약서 상에 기재된 중개사의 이름과 사업자등록번호(보통 중개소 벽면에 있습니다.)가 맞는지 확인해야 합니다.

⑦ 간인

계약서를 작성할 경우 매도인, 매수인, 중개업자가 계약서(3부 or 4부)를 모두 펼쳐 놓고 간인을 하게 됩니다. 매매계약서의 위조 방지를 위해서이며, 이는 주택 매매계약서뿐만 아니라 보통의 계약서 상에 모두 이뤄지는 동일한 방법입니다.

지금까지 한눈에 알아보기 쉽게, 실제 매매계약서(필자)의 내용을 살펴보았습니다.

부동산중개인의 말을 믿고 따라가는 것도 좋지만, 본인이 해당 내용을 이해하고 한번 더 꼼꼼히 체크한다면 혹시 모를 사고를 대비할 수 있습니다. 

그럼 한번 더 체크하고 가실게요!

※ 매매계약서 작성 시 주의 사항!

계약시 중개대상물건은 반드시 등기부등본, 계약상대방의 본인 여부를 확인해야 하고, 등기사항전부 증명서만 볼 것이 아니라, 건축물대장의 현황도면을 확인하여 불일치 하는 부분은 없는지 확인해야 합니다. 

또한 계약시 본인이 나온 경우 주민등록증으로 대조확인을 하고, 대리인이 나온 경우 주민등록증과 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 만약 임대차 계약과 같이 미성년자가 계약 당사로 나올 경우 법정대리인의 동의서 확인은 필수 입니다.

▲ 신분증 진위 확인은 민원24 접속 후 확인서비스 → 주민등록증진위확인/잠김해제 메뉴를 통해 확인할 수 있습니다.

계약서 내용 중 확인해야 할 사항들로는 계약당사자의 인적사항, 매매금액, 매매금액 지급 방법, 매매부동산의 인도방법, 계약 위반시 배상문제(특약 조심), 계약일 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

만약 계약서 작성도중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(반드시 쌍방 모두)을 해야 합니다. 

마지막으로 중도금, 잔금 지급시에도 등기부등본을 꼭 지급 직전 확인해야 합니다. 또한 저당권, 임차권 등이 있을 경우 이를 인수해야 한다면 반드시 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인합니다. 또한 각종 세금, 공과금 등도 확인해야겠죠? 

매매계약서 해제시 주의사항 A to Z

주택 거래는 몇 만원짜리 옷을 구입하는 것이 아니다!

주택 매매계약을 체결한 후 그 날 계약을 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하는 경우도 있습니다. 하지만 이는 계약해지를 원하는 매수인만의 희망사항일 뿐 현실에서는 이루어지지 않습니다. 

계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 됩니다. 즉, 매도인의 합의 없이 매수인의 변심으로만 계약금 손실 없이 해지할 수 없습니다.

몇 가지 사례를 통해 살펴보겠습니다.

⑴ 계약금만 지급한 경우

매도인 계약해지 : 계약금액의 배액(2배)을 매수인에게 지급해야 합니다.

⑵ 중도금을 치른 후 매수인이 잔금 지급을 못 할 경우

정해진 잔금 지급일에 잔금 지급이 이루어지지 않고 지체될 경우, 이런 상황이 실제로 많이 발생이 됩니다. 

대출을 실행하기로 한 은행에서 갑자기 어떠한 이유에서 건 대출을 거부하는 등의 난감한 일이 실제로 발생하는 것이죠. 

이 경우 매도인은 그 즉시 매매계약을 해제할 수는 없습니다. 상당한 기간(보통 일주일)을 정하여 잔금 지급을 독촉한 후, 이후에도 잔금을 지불하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

⑶ 매도인이 잔금 지급 받기를 거부할 경우

중도금을 지불한 상황에서 매도인이 잔금 수령을 거부하고 의도적으로 매매계약 해지를 주장 할 경우, 이 또한 주택 시장 상승기에 간혹 있는 상황입니다. 

매매 계약을 한 후 중도금까지 받은 상황에서 주택 시장이 급등하여 잔금 수령을 의도적으로 거부하는 것이죠. 이 경우 매수인에게 귀책사유가 없는 한 계약은 해제할 수 없습니다. 

만약 이를 이행하지 않는다면 매수인은 잔금 지급기일에 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전등기 절치 이행청구의 소를 진행하여 확정판결을 받으면 매도인의 동의 없이도 등기이전을 할 수 있습니다.