부동산 등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 방법

부동산 구입, 전세, 월세 등 계약하기 전 후 확인은 필수인 등기사항전부증명서(등기부등본)는 해당 부동산(주택)에 대한 모든 역사와 권리가 기재된 공적인 장부입니다. 그러나 막상 등기부(이하 등기사항전부증명서)를 보는 게 중요한 건 인지하고 있지만, 막상 보려고 하면 어떤 부분이 중요하고, 꼭 봐야 할 부분은 어떤 건지 모르는 분들이 많습니다.

오늘은 등기사항전부증명서(등기부등본) 방법에 대해 살펴볼텐데요, 먼저 등기부가 무엇인지부터 정확히 파악하고 계셔야 합니다.

등기사항전부증명서는 토지, 주택과 같은 부동산 거래를 하기 앞서 해당 부동산을 누가 소유하고 있는지, 권리 관계는 어떻게 되어 있는지 겉으로 봐서는 쉽게 알 수가 없습니다. 그 때문에 등기부라는 공적공부에 부동산의 표시와 권리관계를 기재하여 일반인들도 볼 수 있도록 한 것인데요.

흔히 부동산 구입 후 등기를 친다고 표현하고 합니다. 여기서 등기란, 국가 기관이 법적 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 것을 말하며, 이에 따라 부동산 등기는 부동산 관한 권리 변동의 요건이 됩니다.

즉 부동산 매수 후 등기를 한다는 것은 소유권 이전에 대한 내용을 등기사항전부증명서에 기재하여 해당 부동산의 소유권이 정상적으로 이전 되었음을 기재하는 것과 같은 말입니다.

등기부는 일반적으로 부동산 거래 시 중개인이 발급해주는 것으로 확인할 수 있지만, 인터넷등기소를 통해 직접 열람할 수도 있습니다. 요즘은 스마트폰의 발달로 모바일 앱을 통해서도 확인이 가능합니다.

등기부열람은 인터넷 등기소 홈페이지(www.iros.go.kr)에서 열람 및 발급이 가능하며 수수료는 열람일 경우 700원, 발급일 경우 1,000원입니다.

인터넷등기소 접속 후 부동산 등기 > 열람하기, 발급하기 버튼을 클릭하여 발급 받으시면 됩니다. 열람은 단순히 등기부등본 내용을 확인하기 위한 것이므로, 법적인 효력이 없어 관공서 등에 증빙용으로 제출하기 위해서라면 발급하기를 선택하시면 됩니다.

등기사항전부증명서 발급 방법에 대해 자세히 알고 싶다면 다음 글을 참고해주세요!

♧ 2018/06/18 - [PROFIT/Realty] - 부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법안내

등기사항전부증명서(등기부등본)는 부동산의 건축연도, 면적, 권리관계 변경 등 해당 부동산에 대해 대략적인 내용이 함축되어 있는 부동산의 신분증이라고 할 수 있습니다.

등기사항전부증명서에서 꼭 봐야 할 3가지가 있는데, 바로 표제부, 갑구, 을구입니다.

을구에 기재된 사항이 없을 경우 모든 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 없을 경우 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 기재된 등기부등본을 발급하게 됩니다.

① 부동산 외관(건물의 표시)에 대한 내용이 기재되어 있는 표제부

부동산의 건물 외관에 대한 내용이 표시되어 있으며 건물의 위치, 층별 면적, 용도, 방의 개수 등 건물의 구조가 기재된 부분입니다. 여기서는 표제부에 기재된 건물의 구조나 방의 개수, 구조가 같은지를 체크해 주시면 됩니다. 만약 표제부와 실제 건축물이 다르다면 무허가로 방을 분할한 것으로 주의하셔야 합니다.

아파트 등 집합건물은 동 전체에 대한 표제부와 개별 가구에 대한 표제부로 구분되어집니다.

먼저 위 등기부를 보시면  경기도 하남시 신장동에 소재한 아파트의 등기부이며, 표제부 옆 '1동의 건물의 표시'로 기재되어 있는 것은 집합건물이기 때문에 '동' 과 '개별 가구'에 대한 표시로 구분되어 집니다.

아래 화면은 표제부의 '전유부분의 건물의 표시'로 개별 가구에 대한 내용으로 전유부분의 면적과 대지권비율을 확인할 수 있습니다.

표제부는 등기사항전부증명서를 봤을 때 가장 먼저 확인해야 하는 것으로 본인이 원하는 부동산이 맞는지 확인할 수 있습니다.

② 소유권의 권리관계가 표시되어있는 갑구

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 순위번호, 등기 목적, 접수일, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등을 확인할 수 있으며 순위번호는 등기한 순서대로 나오므로 가장 마지막 소유권이전 부분을 보면 현재 부동산의 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다.

또한 갑구에는 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 환매, 경매신청에 대한 내용들이 표시되며 이러한 내용들을 바탕으로 권리관계의 변경 및 소멸 등에 대한 내용을 확인할 수 있어, 이를 통하여 소유권에 문제가 있는지 판별할 수 있습니다.

보통 경매나, 압류 등으로 인하여 소유권이 변경되는 경우가 많으므로 변동 사항이 많지 않고 초보자가 봐도 깨끗할 수록 안전한 집이라는 증거로 볼수 있습니다.

※ 순위번호 2-2와 같이 등기명의인표시변경의 경우 단순히 전거(이사), 행정적 절차로 인한 주소 표시 변경(지번 → 도로명) 등으로 인해 기재되는 것으로 큰 신경을 쓰지 않으셔도 됩니다.

③ 부동산의 소유권 이외의 저당권, 전세권 등의 권리관계가 표시되어 있는 을구

을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 기재되는 곳으로 보통 부동산 거래 시 금융권으로 부터 주택 담보 대출을 받을 경우 '근저당'이 설정(기재)되는 부분입니다.

여기서 주의하실 점은 채권 최고액은 통상 실제 채권금액(대출원금)의 120~130% 설정이 됩니다. 이는 을구의 등기목적 부분에 '근저당권설정'으로 기재되고, 권리자 및 기타사항에 채권최고액 89,050,000원으로 표시되어 있다면, 이 부동산은 은행에 8,900만원 가량 저당이 잡혀 있다고 보시면 됩니다.

물론 앞서 설명드렸듯 채권금액의 120~130%로 설정되어 있어 실제 대출금액은 이보다 작을 수 있으며, 그동안 원금 or 원리금 상환으로 대출금을 납입하고 있었다면, 남은 실제 대출금은 현저히 줄어들었을 수도 있습니다.

하지만 등기사항전부증명서에 근저당권 설정 감액을 하지 않는 이상, 집주인은 언제든지 채권최고액만큼의 대출을 추가로 받을 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다. 또한 을구에 기재된 다른 근저당권설정 부분이 없는지도 확인하셔야 합니다.

건물 소유주가 은행에서 빌린 대출금을 상환하지 못한다면 해당 주택은 경매로 넘어가고, 순위에 따라 세입자는 보증금을 온전히 받지 못할 가능성이 있을 수 있어, 항상 주의하셔야 합니다.

등기사항전부증명서상 권리순위는 등기부에 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여, 같은 구에서는 그 순위 번호에 따라 등기순위가 가려지게 됩니다.  그러나 가등기와 같이 순위보전의 효력이 있어, 만약 본등기가 이루어지면 그 등기의 순위는 가등기 순위를 따르게 되어, 매수자가 소유권을 잃을 수도 있고 세입자의 경우 후순위로 밀려 보증금을 한푼도 돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

등기부는 쉽게 위조가 가능하기 때문에 본인이 직접 발급 혹은 열람하여 확인하는 것이 가장 안전합니다. 부동산 중개인을 무조건 신뢰하기 보단, 등기부의 내용은 언제든지 변경될 수 있으므로 계약전 확인, 잔금전 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

오늘은 등기사항전부증명서가 무엇인지, 계약 전 어떤 부분을 살펴보셔야 하는지 알아보았습니다. 도움이 되셨나요?