개정된 양도소득세 계산법, 양도세 계산기

2018년 양도소득세 계산 꿀팁

많은 분들이 절세에 대한 고민을 하면서도, 막상 세금이란 녀석과 마주하게 되면 두렵기만 하고 관련 내용을 보고 또 봐도 헷갈리는 경우가 많습니다. 

특히 고가의 부동산 거래와 관련된 세금은 금액도 부담스럽고, 본인이 알고 있던 내용과 현실에서 마주한 세법이 달라 당황하는 경우가 많습니다. 아마도 정권 교체, 가계 부채에 따라 부동산 관련 분야에서 변경이 잦은 탓이기도 하죠. 

하지만 부동산 관련 세금은 아무리 강조해도 모자람이 없습니다.

양도소득세 관련 글에서 양도소득세, 과세대상, 세율, 세액 계산 흐름도 등을 다룬적이 있습니다. 그러나 과세표준 세율, 장기보유공제, 필요경비 등 양도소득세 계산을 위해 알아야 할 것들도 많고, 헷갈리는 부분이 많았습니다. 

간편하게 취득가액, 보유기간, 양도가액 등 기본적인 정보 입력만으로 계산할 수 없을까? 하시는 분들을 위해서 오늘은 간편하게 사용할 수 있는 양도소득세 계산기 사용법을 알려드리겠습니다.

※ 세금(세액)을 계산하기 위해서는 두가지만 기억하시면 됩니다. 바로 과세표준과 세율이죠. 그 중에서도 과세표준은 세법의 종류에 따라 다르기 때문에 종합소득세, 양도소득세 등 세목에 따라 달리 적용하셔야 합니다. 

양도소득세란 토지나 건물 등 유상으로 취득한 자산을 다른 사람에게 매도시 발생한 차액(수익)에 대한 세금을 부과하는 것으로 취득가액과 양도차액이 크면 클수록 부과되는 세금은 커지게 됩니다. 물론 보유기간, 과세표준, 누진공제 등에 따라 같은 차액이 발생하더라도 달리 부과됩니다.

그럼 양도소득세 계산기를 이용해 손쉽게 계산하는 법을 시작해볼까요?

양도소득세 계산기, 우리집을 팔면 양도세는 얼마?

부동산 114에 접속하신 뒤 상단 메뉴 중 서비스 > 부동산 계산기를 선택합니다.

부동산 매도, 매수시 관련된 양도소득세, 취득세, 중개보수, 매수총비용 등 부동산과 관련된 세금 계산기를 제공하고 있습니다. 

복잡했던 세금 계산, 이제 쉽게 계산할 수 있겠죠? ① 양도소득세를 선택해주세요.

양도소득세 계산기에서는 주택규모 및 보유주택수, 취득 및 양도정보 입력만으로 손쉽게 세금 계산을 할 수 있습니다.

예시로 경기도 성남시 소재의 전용면적 85㎡, 현재 보유주택수 1주택, 실거주 여부는 예 및 거주기간 24개월을 선택합니다. (양도세 면제 충족)

취득 및 양도정보란에서 ② 취득일 2013년 6월, 양도일 2018년 6월, 취득가액 21,000만원, 양도가액 45,000만원, 자산등기 여부는 등기로 선택한 뒤 다음 버튼을 클릭해보겠습니다.

필요경비 및 기본공제금액을 입력하는 단계로 이동 되었습니다. 

취득 관련 비용 및 양도관련 비용, 기본 공제액은 직전 입력한 주택규모 및 보유주택수, 취득 및 양도정보를 기준으로 자동으로 입력되어 있습니다. 

※ 필요경비로 지출한 금액이 많으면 그만큼 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 하지만 모든 비용이 인정되는 것은 아닙니다. 

취득세, 각종 수수료, 샷시, 발코니개조(확장), 보일러 교체, 상하수도 배관공사 등은 인정 받을 수 있지만, 도배 및 장반, 보일러 수리, 씽크대 교체, 기타 소모성 경비들은 불인정 되는 것을 유의해주세요!

보유 관련 비용 항목에서 ④ 수리비용으로 발생한 샷시 교체, 보일러 교체 등으로 지출된 수리비용 금액만 입력하신 뒤 계산 버튼을 선택하여 결과를 확인합니다.

보유기간이 60개월이며 1주택자이므로 비과세에 해당되는 것을 확인할 수 있습니다. 만약 보유주택정보 입력시 양도주택소재지가 조정대상지역에 해당하고, 실거주 여부 기간을 충족하지 못한다면, 1주택자라도 양도세가 부과됩니다.

※ 2017.8.2. 이후 조정대상지역 내 주택 취득시 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주요건이 추가되었습니다. 즉 기존과 달리 거주 없이 2년 보유만 했다면 양도세를 비과세 받지 못합니다.

물론 2018.8.2. 이전 매매계약 체결 당시 무주택자는 2년 거주요건이 적용되지 않습니다.

그렇다면 동일 조건으로 2주택자가 양도한다면 세금은 얼마나 나오는지 확인해보겠습니다. 주택규모 및 보유주택수와 취득 및 양도정보 모두 동일하게 입력하신 다음 ⑤ 현재 보유주택수를 1주택에서 2주택으로 실거주 여부를 아니오로 변경했습니다.

취득 및 양도 관련 비용, 기본 공제액은 자동 계산값이 입력되고 ⑥ 보유 관련 비용만 입력하여 계산 버튼을 클릭해봅니다.

계산과정과 함께 산정 기준에 따른 결과값을 확인하실 수 있습니다. 

2주택자이므로 비과세 여부는 해당되지 않고, 양도가액 - 취득가액 - 필요경비를 계산하면 양도차익으로 22,305만원이 됩니다. 

여기서 60개월간 보유하고 있어, 장기보유특별공제로 추가공제를 받을 수 있었지만 현재는 개정된 법에 따라 아무런 공제를 받을 수 없습니다.

양도차액 22,305만원에 대해 양도소득기본공제 250만원을 적용 받아, 22,055만원이 과세표준으로 잡히게 됩니다. 

그렇다면 세율은 어떻게 적용된 것일까요? 

세율 항목 우측의 ⑦ 적용세율 버튼을 선택하시면 위와 같이 등기/미등기 및 보유기간과 보유주택수에 따라 적용되는 세율을 확인할 수 있습니다. 

2주택자의 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 과세표준에 따라 누진세율 6~42%를 적용 받지만, 예시에서 살펴본 성남시는 조정대상지역으로 2주택의 경우 추가로 10% 중과세를 받게 됩니다.

즉 마지막 산출세액 8,646만원 + 지방소득세 865만원을 더한 9,511만원이 양도소득세가 됩니다. 장기보유특별공제를 논외로 하더라도 최소 951만원을 추가로 더 부과 받게 된 것입니다.

확실히 부동산 대책 발표 후 다주택자의 늘어난 세금을 감당하기가 버거워 보입니다. 부동산 투기 수요를 막기위한 강도 높은 정책이지만, 별 다른 수익 없이 노후로 마련한 임대 주택을 통해 오랫동안 임대를 해왔던분들은 장기보유특별공제 혜택을 더 이상 받을 수 없어, 최소 몇 천만원의 손해를 볼 수 있다는 의미이기도 합니다.

즉, 양도시 손해를 최소화하기 위해서는 임대주택 사업자 등록을 하라는 의미가 되겠죠. ^^;

지금까지 양도소득세 계산기 사용법에 대해 살펴봤습니다. 어렵고 복잡하게만 느껴졌던 양도소득세 계산 참 쉽죠? 

물론 편하게 계산하는 것도 좋지만, 부동산 세금이 계산법이 복잡하여 관심 조차 가지지 않는 것보단 조금씩 조금씩 접하다 보면 세금 계산뿐만 아니라 절세를 위한 본인만의 노하우도 터득할 수 있지 않을까 생각됩니다.