매매가 대비 전세가율 확인 방법 - 엑셀정리 (부동산 갭투자)

경기도 부동산 매매가 대비 전세가율 확인

오늘은 전세 레버리지 투자 법, 흔히 갭투자로 알고 있는 부동산 투자 방법에 대한 이야길 할까 합니다.

전세 레버리지, 여기서 레버리지(Leverage)는 지렛대를 말합니다. 즉 갭투자는 본인이 보유하고 있는 자금으로는 구입할 수 없는 부동산을 타인의 자금을 이용하여 구입한다는 것이죠. 쉽게 말해 갭투자는 1억원의 자금만 보유하고 있는 사람이 타인의 자금을 이용하여 2억원 상당의 아파트를 구매할 수 있는 것입니다.

또한 최근 몇 년 동안 지속된 저금리 덕분에 비교적 부담 없이 대출을 이용한 투자도 성행했습니다. 타인의 자본 혹은 비교적 낮은 금리로 대출을 받아 부동산에 투자한 후 가격이 오르면 되팔아 시세차익을 남길 수 있었습니다.

갭투자는 금융권 대출을 이용한 방법과 타인의 자본금인 전세를 이용한 투자로 설명할 수 있습니다. 갭투자를 하시는 분은 보통 일반적으로 전세금을 이용한 전세 레버리지 투자 방식을 이용합니다. 전세임대차 권리와 임차인에 대한 의무를 승계하는 방식으로 총 매수 금액에서 전세보증금을 제외한 차액만 지급한 뒤 소유권을 이전 받는 것이 전통적인 갭투자라고 할 수 있는 것이죠.

전세 갭투자는 전세계약 종료 시 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 달리 보면 금융권에서 대출 받은 돈을 상환하는 것과 마찬가지지만, 금융권 대출 이용시 매월 발생되는 대출 이자가 없다는 점은 전세 갭투자의 장점으로 볼 수 있습니다.

즉, 갭투자의 가장 궁극적인 목적은 본인의 자본금이 충분하지 않아도 소액으로 부동산 소유권을 취득하고, 추후 해당 물건의 시세가 상승할 경우 매매 차익을 얻을 수 있습니다. 또한 전세기간 만료시 전세보증금을 상향하여 또 다른 자본금을 마련할 수 있다는 것입니다. 부동산 시장이 활황기라면 전세 갭투자를 이용하면 적은 자본금으로도 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

그러나 장점이 있으면 단점도 있는 법, 은행에서 빌린 것이 아닌 임차인에게 빌린 돈일뿐 언젠가는 반환해야 할 보증금은 투자자 입장에서는 부채가 될 수 밖에 없습니다. 부동산 시장이 활황기일 경우 전세 보증금 역시 올라 또 다른 투자를 위한 시드가 될 수 있지만, 반대로 부동산 경기가 불황이라면 그 손해는 오롯이 투자자에게 돌아오게 됩니다.

이제 레버리지 투자(갭투자)에 대해 어느 정도 이해가 되셨나요? 그렇다면 갭투자를 위한 매매가 대비 전세가율을 쉽게 확인할 수 있는 방법을 설명드리겠습니다. 참고로 오늘 소개드릴 곳은 경기도 부동산 포털 사이트를 이용하는 것으로, 경기도 이외의 지역은 다음 포스트에서 다뤄보도록 하겠습니다.

경기도 부동산포털 확인

경기도 부동산포털 사이트 접속 화면입니다. 경기도에서 직접 운영하는 곳으로 경기도 지역으로 한정되지만, 실거래가의 경우 국토교통부 실거래가 사이트 보다 빨리 업데이트 되며, 다양한 부동산 관련 정보를 얻을 수 있는 곳입니다.

부동산 투자에 관심이 많으신 분들이라면 이미 이용해보신 경험이 있으실텐데요. 

특히 경기도 부동산 시장에 깊은 관심이 있다면 필수로 알아야 할 사이트 입니다. 매매가 대비 전세가율 뿐만 아니라 경기도 지역 실거래 통합 조회, 아파트 거래량 통계, 개별공시지가, 아파트 시세 정보 등 다양한 부동산 가격 정보를 확인할 수 있으며, 각종 개발정보, 지도 서비스 등을 이용하실 수 있습니다.

경기도 부동산포털 사이트 메인 메뉴 중 생활정보 > 매매가 대비 전세가격 비율순위를 눌러주세요.

매매가 대비 전세가격비율순위 화면에 접속되었습니다. 우측 상단의 [매매가 대비 전세가격비율순위] 창이 보이실텐데요. 이곳에서 원하는 지역의 매매가 대비 전세가격을 검색하실 수 있습니다.

시군구 : 안양시동안구 / 읍면동 : 비산동으로 검색해보겠습니다.

지역 선택에 따른 범위에 따라 자료 수집에 다소 시간이 걸릴 수 있습니다. 선택한 지역의 매매가 대비 전세가격비율순위 데이터 수집이 완료되면 위 화면과 같이 전세비중(%) 내림차순으로 목록이 나타나게 됩니다.

안양시 동안구 비산동에 위치한 부동산 중 매매가 대비 전세가격 비율(비중)이 가장 높은 곳은 비산삼성래미안으로 시세는 35,500~33,250만원이지만 전세가격은 33,500~31,500만원으로 시세 대비 무려 94.2%를 보이고 있습니다.

스크롤을 우측으로 움직이면 세대수 및 주소지 확인이 가능합니다. 또한 검색한 결과값은 엑셀로 저장하여 볼수도 있습니다. 리스트 우측 상단에 있는 [엑셀출력] 버튼 클릭 하시면 내 컴퓨터에 저장할 수 있습니다.

※ 매매가 대비 전세가율이 높다(투자금이 적음)고 하여 무조건 좋은 갭투자 방법은 아닙니다. 또한 2017년 부동산 시장의 흐름이 갭투자로 진입하기에는 적기가 아니라고 판단됩니다. 

부동산 시장의 전망과 입지 분석, 수요와 공급, 인구 증가수 추이 등 다양한 경로로 꼼꼼히 확인하신 다음 투자 결정을 하시는 것이 좋습니다.

저장 할 위치를 선택하여 저장하신 다음 엑셀 파일로 열어보겠습니다.

경기도 부동산포털에서 확인할 수 있지만, 관심 지역의 경우 엑셀  파일로 저장하여 두고두고 확인할 수 있어 좋습니다.

엑셀로 저장한 곳에서 주소지 확인까지 할 수 있지만, 아무래도 웹에서 직접 지도로 해당 부동산의 위치를 확인하시는 것이 편리하겠죠? 리스트에서 원하는 아파트를 클릭 하시면 위와 같이 해당 물건의 지도를 확인하실 수 있습니다.

분당 지역의 파크타운(서안) 아파트 선택 시 해당 물건으로 지도가 자동으로 이동하게 됩니다.

앞서 말씀드렸지만 갭투자는 전세가율이 높다고 하여 무조건 잘한 투자가 아닙니다. 다양한 부동산 정보를 습득하시고, 좋은 투자 하시길 바랍니다.