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모르면 손해보는 부동산 상식

우리가 집을 사거나 팔때 혹은 전세, 월세를 준다면 부동산을 찾게 됩니다. 거래가 이뤄지면 중개보수(복비)를 지불해야 하는데요, 주택 가격에 비하면 작은 돈이지만 액수는 결코 작은 게 아닌 중개수수료에 대해 알아보도록 하겠습니다.

복비가 반값?

국도교통부는 지난 2016년 5월 17개 광역자치단체에 종개보수 요율을 거래금액별로 조금 더 세분화하여 상한율을 낮추라고 권고했습니다. 이에 서울, 부산, 대구, 대전, 인천, 울산, 세종, 경기, 강원, 경북, 경남 등 11개 시도에서 국토부 안에 따라 '중개보수에 관한 조례'를 개정했습니다.



이에 따라서 매매가 6억~9억원 미만 주택에 적용되던 중개보수 요율은 기존 0.9%에서 0.5%로 낮아졌습니다. 임대 보증금 3억~6억 미만 주택의 중개보수 요율은 기존 0.8%에서 0.4%이내로 낮아졌으며 나머지 구간은 이전과 같습니다. 잘 살펴보면 중개수수료가 반으로 싸진 것이 아닌 신설된 일부 구간에서 상한요율이 낮아졌다는 것이죠.



복비에 부가세가 포함?

가령 매매가격이 4억인 아파트를 거래한 후 120만원의 중개수수료를 지불하기로 하였지만 계약서상에는 부가가치세 10% 별도라는 문구가 있습니다. 부동산 중개업도 서비스업이므로 부가가치세가 붙습니다.


가령 매매 가격이 4억인 아파트를 거래한 후 120만원의 중개수수료를 지불하기로 하였지만 계약서상에는 부가가치세 10% 별도라는 문구가 있습니다. 부동산 중개업도 서비스업이므로 부가가치세가 붙습니다.


즉, 부동산 중개소에서 내가 지급해야할 부가가치세를 대신 납부하고 이를 청구하는 것입니다. 그러나 모든 공인중개사가 부가세를 청구할 수는 없으며 일정 수준의 연매출이 되어야만 청구할 수 있습니다. 

일반 개인사업자와 마찬가지로 일반과세인지 간이과세자인지에 따라 별도로 부가세를 청구할 수 있는 여부가 달라집니다. 국세청에 따르면 연매출이 4,800만원이 넘는다면 일반과세자, 4,800만원을 넘지 않는다면 간이과세자로 분류됩니다.


일반과세자는 거래금액의 10%를 부가가치세 명목으로 거래자에게 받을 수 있습니다. 하지만 간이과세자는 거래금액에 부가세를 포함해 받아야 하며, 금액을 확정한 후 추가로 부가세를 요구할 수 없습니다. 여기서 중요한 것은 간이사업자의 부가세율은 10%가 아닙니다. 10%에 업종별 부가가치율을 곱한 비율이 부가세율이 되며 부동산업의 경우 30%이므로 간이과세자의 부가세율은 중개보수의 3%가 됩니다.

부동산 계약을 할 때 중개보수에 부가세(VAT) 포함 여부를 확인해야 하며 내가 거래하고 있는 공인중개소가 일반과세자인지 간이과세자인지는 중개사무소의 한쪽 벽면에 있는 사업자등록증을 통해 확인 할 수 있으며, 여의치 않다면 사업자 등록번호로 국세청 홈텍스에서도 확인할 수 있습니다.



그럼 부동산 중개보수 계산방법에 대해 살펴 보겠습니다. 먼저 중개보수료는 나라에서 정해주는 주택의 중개보수 등에 관한 조례 및 공인중개사법에 의한 부동산 중개보수·실비의 요율 및 한도액에 의해 정해집니다.

부동산 중개보수 요율 및 한도

주택의 중개보수(부속토지 포함)는 거래금액에 보수 요율을 곱한 금액으로 하되, 보수가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위안에서만 받을 수 있습니다.


 보수 지불시기 - 다른 약정이 없으면 거래대금이 완료된 날에 지불(공인중개사법 시행령 제27조의 2)


 보수 부담 - 중개의뢰인 쌍방이 정해진 요율 및 한도액 범위안에서 협의한 금액을 각각 부담


 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택의 중개보수 요율을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택외의 중개보수 요율을 적용



주거용 오피스텔의 적용기준(아래의 요건을 모두 갖춘 경우)


 전용면적이 85제곱미터 이하일 것


 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함)을 갖출 것



주택외의 중개수수료


 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정


 실제 우리 중개업소에서 받고자 하는 중개보수의 상한요율 : 거래금액의 1천분의 ( )


거래금액 산정 기준


 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우 : 임대보증금 + (월 단위 차임액 x 100)


※ 임대보증금 +(월 단위 차임액 x 100)을 적용하여거래금액이 5천만원 미만일 경우


"임대보증금 + (월 단위 차임액 x 70)"으로 재산정한 금액을 거래금액으로 함.


 교환계약의 경우 : 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액


 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 : 매매계약에 관한 거래금액만을 적용



위 중개보수 요율표는 서울 기준이며 각 지자체 별로 기준이 다르니 다른 지역의 경우 해당 지역 중개보수 요율을 참고해주세요.





1. 2억원의 주택 매도시 중개수수료는 얼마일까요?


매매,교환 중 2억원 이상 6억원 이하는 0.4% 요율이 적용되며 한도액은 없습니다.


거래금액 2억 × 상한요율 0.4% = 80만원

2. 2억원의 주거용 오피스텔 매도시 중개수수료는 얼마일까요?


주거용 85제곱미터 이하 오피스텔의 매매 상한요율은 0.5% 입니다. 주택과 마찬가지로 2억원 이상으로 한도액은 없습니다.

거래금액 2억 × 상한요율 0.5% = 100만원

3. 아파트 보증금 500만원, 월세 30만원의 중개수수료는 얼마일까요?


임대차의 경우 특히 월세의 경우 환산보증금을 알아야만 중개보수료 산정이 가능합니다.

보증금 500만원 + (월세 30만원 × 100) = 환산보증금 3,500만원

여기서 환산보증금이 5,000만원 이하면 다시 70%로 계산합니다.

보증금 500만원 + (월세 30만원 × 70) = 환산보증금 = 2,600만원

중개보수는 환산보증금 × 상한요율이므로 2,600 × 0.005 = 13만원이 됩니다.


계산이 어려우시다면 각 시도 부동산 중개보수 안내란에 있는 계산기를 이용하셔도 됩니다.


지금까지 부동산 중개보수에 대해 알아보았습니다. 많은 도움 되셨나요?

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