계약갱신청구권 사용 후 만기 전 이사 중개보수료는 누가 부담할까?

 

임대차 3법 계약갱신청구권이란?

 임대차 3법이 도입된지도 벌써 2년이 훌쩍 지났습니다. 부동산대책 정보사이트 정책풀이집 사이트에서 자세히 나와있지만 여전히 임대인과 임차인, 계약당사자간의 충돌은 실무에서 여전히 일어나고 있습니다.

 

 대표적으로 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보아야 하는지, 임차인이 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받았음에도 갱신요구권을 사용할 수 있는지 또 계약갱신 청구 후 계약기간이 만료되지 않았을 때 중개보수료 부담을 누가 할 것인지 등 크고 작은 충돌이 있습니다.

 

 아직도 계약갱신청구권에 대해서 정확히 이해하지 못하신 분들을 위해 먼저 "갱신요구권 행사"에 대해 살펴보겠습니다.

 

 임차인은 계약기간이 끝나기 "6개월 전부터 1개월 전까지" 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

 

 예를 들어 "1개월 전까지"의 기간을 계산할 때는 만료일 1개월 전까지 임차인의 계약갱신의 의사가 도달해야 하는데, 만약 만료일이 22년 9월 30일인 경우 22년 10월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 하는 것을 의미합니다.

 

 다만 20년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 "6개월 전부터 2개월 전까지"의 기간에 갱신요구권을 행사해야 합니다. 이때 임차인은 임대인에게 총 1회에 한하여 행사 가능하며, 계약기간은 2년이 보장됩니다.

 

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 임대인 입장에서는 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되므로, 묵시적 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월(20.12.10. 이후 계약 2개월) 전 까지의 기간에 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있음을 유의하셔야 합니다.

 

 마찬가지로 이미 4년 이상을 거주한 임차인 역시 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며 연장 계약, 묵시적 갱신 등 이미 4년 이상을 거주한 것을 이유로 계약갱신 청구를 거부할 수 없습니다.

 

 여기까지는 임차인이 계약기간 만료 이후에도 계속 거주하고 싶을 때 행사할 수 있는 갱신요구권 행사에 대해 살펴 봤다면, 계약갱신요구권 행사 이후 계약기간을 다 채우지 못하고 이사할 때 발생할 수 있는 문제점에 대해 살펴보겠습니다.

계약갱신청구권 사용 후 만기 전 이사 중개보수료 부담은 누가?

 "A씨는 2020년 1월 1일 보증금 1억원으로 빌라를 전세계약하고 만기 한 달 전인 2021년 12월 1일에 계약갱신청구권을 사용하여 재계약(계약서 작성)했습니다. 이때 전세 보증금은 5% 인상하여 1억 5백만원, 만기는 2024년 1월 1일입니다. 그러나 A씨는 회사 전근으로 어쩔 수 없이 타지역에 이사를 가야하는 상황입니다."

 

 주택 임대차법에서 중개보수료는 계약 당사자가 부담하는 것이죠. 임대인과 계약을 할 때 새로운 임차인이 부담하기 때문에 기존 임차인은 이를 부담할 필요가 없습니다.

 

 물론 임대차계약 만기 전 이사를 가는 경우, 계약불이행에 따라 손해배상 즉, 기존 임차인이 새로운 임대차 계약에 대한 중개보수료를 부담할 수도 있습니다. 해당 임차인이 계약기간을 지켰을 경우 계약기간동안 임대인이 중개보수료를 부담할 필요가 없음에도, 임차인이 만료 전 이사를 나감으로써 추가로 임대인이 중개보수료 부담을 지기 때문입니다.

 

 그러나 계약갱신의 경우 조금 달리 봐야 합니다. 주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절을 통지하지 않은 경우, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 전달하지 않은 것으로 보아 그 기간이 끝난 때 계약 갱신이 완료되었다고 볼 수 있습니다.

 

 계약갱신은 묵시적 갱신에 준용하기 때문에 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 따라 임차인이 이사 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 계약갱신 및 묵시적 갱신 후 임차인이 원할 경우 임대차 계약기간 동안 해당 주택에 거주할 수 있는 권한이 있으며, 동시에 언제든지 계약을 종료(통보 3개월 후)할 수 있음을 의미합니다.

 

 결과적으로 임차인은 계약기간 만료일 이전이라도 임대인에게 계약 해지 통보를 하고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 중개보수료도 부담할 필요가 없습니다.

 

 그러나 위 사례에 해당하더라도 예외적으로 중개보수료를 임차인이 부담할 수도 있습니다. 인상된 보증금액으로 계약갱신을 할 때 "갱신계약"이라는 명시 없이 보증금 5% 인상에 대한 신규 임대차 계약서를 작성하거나, "임차인이 기간 만료 전 이사할 경우 중개보수는 임차인이 부담하기로 한다"라고 약정하고 계약서의 특약 사항이 있는 경우 임차인이 중개보수를 부담해야 합니다.

 

 갱신계약이라는 명시 없이 계약서를 작성할 경우 이는 갱신요구권 사용이 아닌 단순 재계약으로 볼 수 있기 때문이죠.

 

 임대차 3법에 따른 갱신권 사용 후 계약 만기 전 이사를 가야 한다면 임차인은 임대인에게 이사를 통보하고 이때 전화 통화 녹취, 서면 등 증빙자료를 만드는 것이 중요합니다. 보증금은 임대인에게 이사 통보한 날로부터 3개월 후 받을 수 있습니다.

 

 반대로 임대인 입장에서는 묵시적 갱신 등의 이유로 갱신요구권을 사용하지 않았음을 임차인이 주장할 수 있으므로, "갱신요구권" 사용에 대한 증빙 자료를 마찬가지로 녹취, 문자, 서면 등으로 확보하는 것이 좋습니다.

 

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 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 따라 상대적으로 약자인 임차인에게 유리한 경우가 많습니다. 따라서 임대인 입장에서는 계약기간 내 이사를 할 때 중개보수료 부담에 대한 특약 사항을 명시하거나, 계약기간 종료 후 묵시적 갱신이 되도록 지켜보는 것보다는 별도의 재계약서를 작성하는 것이 좋겠습니다.