조정대상지역 해제에 따른 부동산 세금 어떻게 변경될까? (11.10 대책)

11.10 부동산 대책에 따른 조정대상지역 해제, 세법 영향은?

 정부는 지난 2022년 10월 27일(11월 14일 0시부터 효력 발생) 기준 제 11차 비상경제 민생회의 후속조치로 다음과 같이 서울 및 수도권 일부(과천, 성남, 하남, 광명)를 제외한 지방지역에 대하여 조정대상지역 해제 발표를 했습니다. 조정대상지역 해제가 중요한 이유는 이로 인하여 각종 규제를 적용받던 부동산 세금 일부가 완화되며, 이를 통해 부동산 세금이 어떻게 변하는지 확인 후 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

구분	조정대상지역
서울	서울특별시 전역(25개구)
경기	과천시, 성남시(분당·수정구), 하남시, 광명시

 지난 9월 26일 기준으로 세종시를 제외한 수도권 외 지방지역에 대해 조정대상지역에서 해제되었으나, 두 달만에 세종시를 포함하여 서울 및 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역이 해제되었습니다.

 

 이번 조정대상지역 해제로 인해 각종 규제를 받던 부동산 세금도 일부 완화되었으니 어떻게 변화하는지 정확히 알고 대처할 필요가 있습니다. 부동산 세법에서 조정대상지역 유무는 굉장히 크다고 할 수 있기 때문이죠. 

 

 다음과 같이 세법에서 가장 중요한 건 조정대상지역 지정 여부입니다.

 

• 2주택 이상자 취득세 중과
• 다주택자 양도소득세 중과
• 장기보유특별세 공제 배제(2주택+20%p, 3주택+30%p)
• 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 (2년이내 양도)
• 1주택이상자 신규 취등록 임대주택 세재 혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
• 법인이 8년 장기 임대등록하는 주택도 종부세 과세

단순히 취득세 중과율만 놓고 보면 최대 12% 세율까지 적용되는 부분이므로, 이번 조정대상지역 해제로 두 번재 주택까지는 기본세율 1~3% 적용이 가능해졌습니다. 따라서 조정대상지역을 먼저 취득하는 것이 유리하겠죠?

 

 이처럼 조정대상지역 해제에 따른 변화를 정확히 이해하고 매수, 매도를 진행하는 것이 불필요한 세금 지출을 피할 수 있습니다.

 

01. 취득세 - 조정대상지역 해제 세법 영향

 먼저 취득세 중과가 완화되는 이점이 있습니다. 현재 부동산 취득 관련 기본세율은 1~3%를 적용하지만 조정대상지역에서 2주택(조정대상지역외 3주택)을 취득할 경우 8%의 세율이 적용되며, 조정대상지역 3주택(조정대상지역외 4주택 이상)을 취득하는 경우 12% 세율을 적용하고 있습니다.

 

 따라서 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득하는 경우 단순히 주택수 기준으로 취득세가 한 단계 낮은 세율을 적용받을 수 있게 되었습니다.

 

 예를 들어 기존의 투기과열 39곳, 조정대상지역 60곳 등 규제지역이 적용된 상태에서 조정대상지역 물건을 3번째 주택으로 취득할 경우 무려 12% 세율이 적용되었지만, 조정대상지역 해제 후 8%의 세율이 적용됩니다.

 

 매매가(과세표준액) 10억원인 주택을 구매할 때 조정대상지역 여부에 따라 부담해야 할 취득세를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

구분	조정대상지역	비조정대상지역
과세표준액	1,000,000,000원	1,000,000,000원
취득세	120,000,000원	80,000,000원
농어촌특별세	0원	0원
지방교육세	4,000,000원	4,000,000원
세액합계액	124,000,000	84,000,000원

 단순히 조정대상지역 여부에 따라 같은 매매가격으로 주택을 구매하더라도 취득세는 큰 차이가 납니다.

 

 물론 이번 조정대상지역 해제에도 불구하고, 4주택 이상자는 여전히 신규주택 취득시 12%의 높은 세율을 부담해야 하는 것은 큰 변화가 없습니다.

 

 다음으로 일시적 2주택자에 대한 취득세 중과 처분기한이 완화되는 이점이 있습니다. 신규주택 취득당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역내에 있는 경우 2년 이내에 종전주택을 처분해야만 일시적 2주택으로 보아 신규주택에 대한 취득세가 중과되지 않았습니다.

 

종전주택	신규주택	취득세율	종전주택 처분기한
조정대상지역 외	조정대상지역 외	1~3%	없음
조정대상지역 외	조정대상지역 내	8%	3년
조정대상지역 내	조정대상지역 외	1~3%	없음
조정대상지역 내	조정대상지역 내	8%	2년

 그러나 조정대상지역에서 해제된 지역에서 추가로 주택을 취득할 경우 2주택으로 기본세율이 적용되므로 취득세 중과를 피하기 위한 처분요건이 존재하지 않게 됩니다. 또한 조정대상지역에서 해제된 지역에 주택을 보유하고 있는 경우 조정대상지역내 신규주택을 추가로 취득할 경우, 일시적 2주택으로 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용되는 점도 있습니다.

 

 마지막으로 증여로 인한 취득세 중과도 배제됩니다. 예를 들어 다주택자가 소유하고 있는 조정대상지역내 공시가격 3억원 초과 주택을 중여로 취득할 경우 12%의 취득세율이 적용되지만, 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 증여로 취득할 경우 이보다 훨씬 낮은 3.5%의 취득세율이 적용됩니다.

 

 추가로 분양권 취득 문제는 조금 복잡합니다. 분양권 취득시 "주택수 판정"은 분양권 취득일을 기준으로 하지만, "조정대상지역에 대한 판단"은 주택 취득일을 기준으로 합니다.

 

 예를 들어 1주택자가 취득한 분양권이 취득 당시에는 조정대상지역이었지만, 준공 후 잔금을 지급하거나 등기를 접수하기 전 조정대상지역에서 해제된 경우 2주택이라도 8%가 아닌 기본세율로 취득세를 낼 수 있습니다. 따라서 잔금지급일이나 등기 이전에 조정대상지역 여부를 잘 확인하는 것이 중요합니다.

 

02. 보유세 - 조정대상지역 해제 세법 영향

 투기과열, 조정대상지역내 주택을 소유한 다주택자에게 최근 가장 큰 걱정거리는 종합부동산세일텐데요. 종부세의 경우 조정대상지역 2주택 보유 또는 3주택 이상 보유할 경우 1.2%~6.0% 중과세율을 적용하고 있습니다.

 

구분	2020년		2021년 이후
과세표준	세율		세율
	일반	조정 2주택/비조정 3주택	일반	조정 2주택/비조정 3주택
3억원 이하	0.5%	0.6%	0.6%	1.2%
6억원 이하	0.7%	0.9%	0.8%	1.6%
12억원 이하	1.0%	1.3%	1.2%	2.2%
50억원 이하	1.4%	1.8%	1.6%	3.6%
94억원 이하	2.0%	2.5%	2.2%	5.0%
94억원 초과	2.7%	3.2%	3.0%	6.0%

 그러나 이번 조정대상지역 해제로 인해 조정대상지역 외의 지역에서만 2주택을 보유하는 경우 0.6%~3.0%의 일반세율을 적용받을 수 있습니다.

 

 예를 들어 서울 1주택 및 안양 1주택인 경우 비록 2주택에 불과하더라도 종부세 중과세율이 적용되어 1.2~6.0% 중과세율이 적용되지만 이번 조정대상지역 해제로 안양은 조정대상지역이 아니므로 종부세 중과세율은 적용되지 않아 과세표준에 따라 0.6~3.0% 일반세율이 적용됩니다.

 

 법인의 경우 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택을 보유한 경우 6%, 2주택 이하 법인은 3% 세율을 적용하고 있지만, 조정대상지역 해제로 인하여  비조정대상지역의 2주택을 보유할 경우 0.6%~3%의 일반세율을 적용받을 수 있습니다.

 

 다만 올해 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하고 있었다면 해당 사항은 없습니다. 종부세 과세기준일이 6월 1일이라는 점이 중요하기 때문이죠. 즉, 6월 1일 기준으로 조정대상지역인지를 판단하고, 9월 26일 또는 11월 10일 조정대상지역에서 해제된 경우라면 이미 올해 종부세는 결정된 이후이기 때문에 당장의 종부세는 변동사항이 없습니다.

 

03. 양도세 - 조정대상지역 해제 세법 영향

 앞서 살펴봤던 것처럼 조정대상지역의 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 2년 거주요건이 있습니다. 그러나 조정대상지역 해제 이후 취득한 1세대 1주택은 2년 거주요건이 적용되지 않습니다. 반면 조정대상지역이었던 시점에 취득한 후 조정대상지역에서 해제되었다면 2년 거주요건이 제외되지 않으므로 주의하셔야 합니다.

 

 많은 분들이 혼동할 수 있는 부분이므로 "취득" 및 "양도"에 따른 거주 요건이 어떻게 다른지 다시 한 번 짚고 넘어가겠습니다.

 

 취득당시 조정대상지역인 경우 비과세를 적용받기 위해서는 반드시 "2년 거주" 요건을 충족해야하며, 이때 기준은 "취득시점"입니다. 따라서 매수한 주택이 조정대상지역에 해제되었더라도 취득 시점에 조정대상지역인 경우 2년 거주 요건은 그대로 유지됩니다. 만약 2년 거주 요건을 충족할 수 없는 경우 조정대상지역에서 해제된 후 일반과세를 받거나, 조정대상지역에서 해제 후 거주요건이 발생하지 않도록 기다린 후 취득하는 것이 유리합니다.

 

 그러나 양도세 중과 여부는 "양도당시"를 기준으로 판단합니다. 취득 시점에 해당 물건의 조정대상지역 여부는 중요하지 않으며, 양도시점의 조정대상지역 여부가 중요합니다. 조정대상지역이고 다주택자인 경우 중과가 적용, 2년 이상 보유한 경우 조정대상지역이 아니라면 일반과세가 됩니다.

 

 또한 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 판단시에도 처분기한이 완화됩니다. 신규주택 취득당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년 이내에 종전주택을 처분해야만 일시적 2주택으로 보아 양도소득세가 비과세 되었지만, 종전주택이 조정대상지역 해제되는 경우 신규주택 취득시 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위한 처분기한은 3년으로 늘어납니다.

 

 다음으로 다주택자의 조정대상지역 주택을 처분할 때 양도소득세 중과가 완화되는 효과가 있습니다. 현재 조정대상지역의 2주택은 20%p 추가과세, 3주택 이상 30%p 추가 과세하는 것뿐만 아니라 장기보유특별공제를 배제합니다.

 

 다만 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 다주택자의 조정대상지역 보유 주택의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하고 있습니다. 그러나 조정대상지역 해제로 인하여 해당 지역의 주택을 2023년 5월 10일 이후 즉, 양도세 중과 배제 기한을 넘기더라도 양도소득세는 중과가 배제되고 기본세율을 적용받을 수 있습니다.

 

 물론 내년 5월까지 한시적으로 적용되는 조정대상지역 중과 배제 조치도 현재 기조로는 연장될 가능성이 높습니다. 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용되기 때문이죠.

 

 또한 앞으로 조정대상지역으로 재지정되지 않는 한 해당 지역에서는 중과 규제가 사실상 폐지된다고 볼 수도 있습니다. 부동산 거래가 급감하고 수도권을 포함하여 전국에서 가격 하락세가 이어지는 것도 자칫 시장에 부담을 줄 수 있기 때문입니다.

 

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 지금까지 살펴본 취득단계(취득세), 보유단계(종합부동산세), 양도단계(양도소득세) 순서로 표로 요약하면 다음과 같습니다.

 

세목	구분	조정대상지역 해제 전	조정대상지역 해제 후
취득세	다주택자 취득세 중과(매매)	▷ 1주택 세대가 조정지역 주택 취득시 8% 중과세 적용. ▷ 2주택 세대가 조정지역 주택 취득시 12% 중과세 적용.	▷ 1주택 세대가 비조정지역 주택 취득시 1~3% 기본취득세 적용. ▷ 2주택 세대가 비조정지역 주택 취득시 8% 중과세 적용.
	다주택자 취득세 중과(증여)	다주택자가 시가표준액 3억원 이상 조정대상지역 주택을 증여할 때 12% 중과세 적용.	다주택자가 시가표준액 3억원 이상 비조정대상지역 주택을 증여할 때 3.5% 기본세율 적용.
	일시적 2주택 취득세율	신규주택 및 종전주택 모두 조정대상지역인 경우 2년내 종전주택을 양도해야 1~3% 기본취득세 적용.	신규주택 및 종전주택 모두 비조정대상지역인 경우 3년내 종전주택 양시 1~3% 기본 취득세 적용
종부세	다주택자 종부세 중과	매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택을 보유한 경우 1.2%~6% 중과세율 적용.	2주택 중 1주택이 조정대상지역에서 해제된 경우 0.6%~3% 기본세율 적용. 다만 23년 현재 6월 1일 기준으로 종부세 부과되므로 올해 해당 사항 없음.
	주택임대사업자 종부세 합산배제	18.9.14. 이후 취득한 조정대상지역내 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 불가.	장기임대주택 종합부동산세 합산 혜택 적용 가능.
양도세	1세대 1주택 비과세	17.8.3. 이후 취득한 조정대상지역내 주택을 비과세 받기 위해서는 2년 거주 요건 충족 필요.	비조정대상지역 주택 취득시 2년 보유 요건 충족 필요.
	일시적 2주택 비과세	신규주택 및 종전주택 모두 조정대상지역인 경우 2년내 종전주택을 양도해야 비과세 가능. 다만 신규주택 취득일 현재 조정대상지역이라도 18.9.13. 이전 매수계약 또는 계약일 현재 조정대상지역에서 해제된 경우 3년 적용.	비조정대상지역 신규주택 취득 후 3년내 종전주택 양도시 비과세 적용 가능.
	다주택자 양도소득세 중과	2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하는 경우 중과세율 적용. 다만 23.5.9.까지 양도하는 경우 한시적으로 중과유예.	기본양도세율 적용. (일반세율 적용 및 장기보율특별공제 가능)
	주택임대사업자 중과배제	18.9.14. 이후 취득한 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 중과배제 적용 불가.	장기임대주택 중과배제 혜택 적용 가능.

 

 이번 서울 및 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역에 대한 조정대상지역 해제로 인하여 부동산 관련 일부 세금이 완화될 것으로 보입니다. 그러나 여전히 재산세+종부세에 따른 이중과세와 취등록세 중과, 대출 규제 및 금리 인상 등의 이유로 부동산 거래는 쉽지만은 않은 상황입니다.

 

 또한 등록임대사업제 정상화 소식은 듣던 중 반가운 소리입니다. 다만 현재와 같이 끝을 모르고 오르는 금리 상승 시기에는 다소 조심스러운 것이 사실입니다. 여러가지 세제혜택은 분명 유리하지만 길어진 의무임대기간과 함께 깐깐한 요건이 문제입니다.

 

 예를 들어 임대료 인상은 5% 제한을 받지만, 대출 금리가 5% 이상 제한 없이 오르는 등 오히려 주택임대사업자를 하지 않는 것만 못한 상황이 발생할 수도 있는 것이죠. 따라서 아파트 등 등록임대사업자로 등록이 가능하더라도, 혜택과 제한이라는 양날의 검을 어떻게 손에 쥐어야 하는지에 대한 고민도 필요합니다.

 

2022.08.31 - [PROFIT/Realty] - 조정대상지역이 해제되면 어떤 세법을 적용 받을까?

조정대상지역이 해제되면 어떤 세법을 적용 받을까?