2022년 주택 취득, 보유, 처분 단계별 부동산 세금 완벽정리

2022년 부동산 관련 세금제도 취득부터 보유, 처분까지 완벽정리

 부동산을 거래하며 높은 집값에 한 번 놀라고, 생각보다 많은 세금에 두 번 놀라게 됩니다. 부동산 매매 시 크게 3단계로 세금을 내게 됩니다. 먼저 주택을 매수할 때 내는 "취득세"와 살면서 주택을 보유하고 있어 내는 "재산세" 그리고 보유한 주택을 매도할 때 내는 "양도소득세" 입니다.

 

 지난 정부에서 하늘 높은 줄 모르고 치솟은 집값을 잡기 위해 부동산 관련 세금을 여러 번 변경하고 또 중과 규제도 많아져 복잡해졌습니다. 그러나 주택과 관련한 세금은 크게 취득단계, 보유단계, 처분단계로 나누어져 있으므로 순서대로 살펴보는 시간을 가져보겠습니다.

 

[PROFIT/Realty] - 조정대상지역 해제에 따른 부동산 세금 어떻게 변경될까? (11.10 대책)

조정대상지역 해제에 따른 부동산 세금 어떻게 변경될까? (11.10 대책)

 참고로 현재 서울 및 경기(과천, 성남, 하남, 광명) 일부 지역을 제외하고 조정대상지역에서 해제되어 관련 내용도 함께 살펴봐야 하겠지만, 여기서는 가장 기초적인 것 위주로 살펴보겠습니다.

 

 조정대상지역 해제에 따른 부동산 세금 변화에 대한 부분은 지난 글을 참고하시면 좋겠습니다.

 

부동산 취득단계 세금제도 - 취득세

 취득세란, 토지 및 건축물의 취득에 대해 해당 부동산 소재지의 특별시·광역시·도에서 그 취득자에게 부과하는 세금입니다. 주택을 매입하거나 상속, 증여, 교환 등 취득에 관련되어 있다면 취득세를 부담해야 합니다.

 

구분	취득세 과세대상
부동산	토지, 주택 및 건축물
부동산 외	선박, 차량, 항공기 등
각종 권리	콘도 회원권, 골프 회원권, 요트 회원권, 승마 회원권 등

 

주택 취득에 따른 세금 신고 절차

부동산 거래계약 신고 → 취득세 신고 → 등기신청 단계로 진행

 

① 부동산 거래계약 신고

 주택 매매 계약을 체결했을 경우 30일 이내에 주택 소재지 관할 지자체에 부동산 거래 계약신고를 해야 합니다. 보통 거래 당사자 즉 매도자 및 매수인이 공동으로 신고하지만, 공인중개사법 제2조 제4호에 따라 공인중개사가 거래계약서를 작성 및 교부한 때에는 해당 개업 공인중개사가 신고를 해야 합니다.

 

 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 실제 거래가격 등 일정한 사항을 신고해야 하기 때문이죠.

 

 또한 실거래가 6억원 이상, 투기과열지구 및 조정대상지역의 모든 주택의 경우 지역과 거래가격에 관계없이 모든 주택은 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

 

[PROFIT/Realty] - 부동산 자금조달계획서 작성 방법 (양식 및 증빙서류 준비법)

부동산 자금조달계획서 작성 방법 (양식 및 증빙서류 준비법)

② 취득세 신고

 취득세는 잔금일로부터 60일 이내에 취득세 신고서, 매매계약서, 부동산거래계약, 신고필증, 분양 시 분양계약서 사본, 분양대금납부확인서 등 서류와 함께 신고하시면 됩니다.

 

 참고로 일반적인 매매, 분양, 증여, 부담부증여, 상속 등에 따라 신고 서류가 다를 수 있으므로 유의하셔야 합니다. 예를 들어 상속에 의한 취득세 신고 시 기본적인 취득세 신고서와 함께 망자의 기본증명서 및 가족관계증명서, 상송재산분할협의서가 필요합니다. 다만 상속의 경우 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고 및 납부해야 합니다.

 

③ 등기신청

 등기신청 역시 잔금일로부터 60일 이내에 소유권이등기신청서와 함께 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 대장등본, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증 등의 필요서류와 함께 주택 소재지 관할 등기소에 신청하시면 됩니다.

 

 

 

취득세와 함께 부과되는 세금

취득세와 함께 지방교육세와 농어촌특별세를 부가세로 납부하게 됩니다.

 

 지방교육세는 지방 교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위하여 취득세, 등록면허세, 자동차세, 재산세 등에 부가하여 징수하는 목적세에 해당합니다. 교육세 중 지방세에 부과해 징수하던 것을 2001년부터 지방세 세목 중 일부 세목의 세액에 부과하여 징수하는 방식의 부가세의 일종입니다.

 

 농어촌특별세는 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보함을 목적으로 부과되는 국세로서 취득세, 등록면허세, 레저세 등 신고납부시 같이 신고납부합니다.

 

 주택 매매 시 산출한 취득세액을 기준으로 부과(10%)되거나 감면세액을 기준으로 부과(20%)되는 농어촌특별세로 구분됩니다. 다만 국민주택(85㎡ 이하) 규모나 농가주택은 비과세 대상입니다.

 

 다음은 2022년 현재 취득세 표준세율표입니다.

과세표준		취득세	지방교육세	농어촌특별세
6억원 이하		1.0%	0.1%	전용면적 85㎡ 초과 시 0.2% 과세
6억원 초과 9억원 이하	6.5억원	1.33%	0.1~0.3%
	7억원	1.67%
	7.5억원	2.0%
	8억원	2.33%
	8.5억원	2.67%
	9억원	3.0%
9억원 초과		3.0%	0.3%
원시취득(신축), 상속		2.8%	0.16%	0.2%
무상취득(증여) 3.5%		3.5%	0.3%	0.2%

※ 2023년까지 생애 최초 주택구입자 취득세 감면 (취득가액 1.5억원 이하 면제, 1.5억원 초과 시 50% 경감)

 

 만약 전용면적 85㎡ 이하 규모의 주택을 7억원에 취득한 경우 취득세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

① 취득세 과세표준 : 700,000,000원 (매수가)
② 취득세 적용세율 : (700,000,000원 × 2/300,000,000원 - 3) × 1/100 = 1.67% (소수점 다섯째 자리 반올림)
③ 산출세액 : ① 과세표준 × ② 세율 = 11,690,000원

④ 농어촌특별세 : 0원 (85㎡ 이하)

⑤ 지방교육세 : ③ 산출세액 × 10% = 1,169,000원 (과세표준의 0.167%)

⑥ 총납부액 : 취득세 + 농어촌특별세 + 지방교육세 = 12,859,000원

 

 취득세는 11,690,000원이며, 농어촌특별 및 지방교육세를 합한 총납부액은 12,859,000원이 됩니다.

 

 다만 이는 1주택자에 대한 단순 계산식이며 조정대상지역 여부 및 주택 수에 다라 달라질 수 있습니다. 자세한 내용은 조정대상지역 해제에 따른 부동산 세금 관련 글에서 자세히 다뤘지만, 다주택자 및 법인이 취득하는 주택의 취득세율에 대한 표는 다음과 같습니다.

 

구분	주택 수	비조정지역	조정지역
개인 (1세대)	1주택	1~3%	1~3%
	2주택	1~3%	8%
	3주택	8%	12%
	4주택 이상	12%
법인 취득 및 증여 취득		12%

 

 다주택자의 경우 취득하는 두 번째 주택부터 취득세율이 인상되며, 비조정대상지역의 주택은 3주택부터 중과세율이 적용됩니다. 내용을 간략히 살펴보면 다음과 같습니다.

 

① 1세대 2주택 이상, 비조정지역의 3번째 주택은 8%(일시적 2주택 제외), 단 조정대상지역 외 지역의 주택은 2주택에 해당하는 주택을 취득하더라도 1~3%의 취득세율 적용.

② 1세대 3주택 이상, 법인이 취득하는 주택은 12% 취득세율 적용.

③ 1세대가 조정대상지역의 주택으로서 일정 가액 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우 12% 취득세율 적용.

 

부동산 보유단계 세금제도 - 재산세·종합부동산세

 재산세란, 토지나 건축물, 주택, 항공기 및 선박과 같은 재산에 대해 정기적으로 부과되는 지방세를 말하며, 과세대상이 되는 주택의 종류는 다음과 같습니다.

 

구분		종류
주택	단독주택	단독주택, 다가구주택, 다중주택
	공동주택	아파트, 연립주택, 다세대주택

 

재산세 세율 및 계산 방법

시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액

 

 2022년 현재 재산세 세율을 살펴보면 다음과 같습니다.

과표	표준세율 (공시가 9억원 초과·다주택자·법인)	특례세율 (공시가 9억원 이하 1주택자)
6,000만원 이하	0.1%	0.05%
6,000만원~1억 5천만원 이하	6만원+(6,000만원 초과분의 0.15%)	3만원+(6,000만원 초과분의 0.1%)
1억 5천만원~3억원 이하	19만 5천원+(1억 5천만원 초과분의 0.25%)	12만원+(1억 5천만원 초과분의 0.2%)
3억원~5억 4천만원 이하	57만원+(3억원 초과분의 0.4%)	42만원+(3억원 초과분의 0.35%)
5억 4천만원 초과		-

 

 재산세 세율을 확인했다면 다음과 같이 재산세를 계산할 수 있습니다.

 

 예를 들어 '20년 및 '21년 시가표준액이 350,000,000원인 1세대 1주택의 재산세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

 

① 과세표준 : 350,000,000원 × 45% = 157,500,000원
② 산출세액 재산세 : 157,500,000원 - 150,000,000원 × 0.2% = 135,000원
③ 산출세액 도시지역분 : 157,500,000원 × 0.14% = 220,500원
④ 산출세액 지방교육세 : 135,000원 × 20% = 27,000원
⑤ 산출세액 합계 : 382,500원
⑥ 직전연도 부가세액 합계 : 708,000원

 

 참고로 세부담상한제도는 공시가격 상승 등으로 인한 세 부담을 완화하기 위해 다음과 같이 적용됩니다.

 

공시가격	세부담상한
300,000,000원 이하	105.00%
300,000,000원 초과 600,000,000원 이하	110.00%
600,000,000원 초과	130.00%
법인 소유	150.00%

 

 당해연도 공시가격을 바탕으로 산출한 세액과 직전연도 부가세액에 대한 주택가격별 세부담상한율을 적용한 세액을 비교하여 적은 세액을 과세합니다. 따라서 공시가격은 동일하지만 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자 특례세율을 적용하여 직전연도 대비 더 낮은 세액이 산정되었으며, 세부담상한 역시 위 사례에서는 적용할 필요가 없습니다.

 

 일반적으로 공정시장가액비율은 토지 및 건축물의 경우  시가표준액의 100분의 70, 주택은 시가표준액의 100분의 60을 적용합니다. 다만, 2022년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 제11조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액 9억원 초과 주택 포함)에 대해서는 시가표준액의 100분의 45로 계산하게 됩니다.

 

 

재산세 납부 방법 및 시기

주택은 매년 7월 16일부터 31일까지 1기분, 매년 9월 16일부터 30일까지 2기분을 납부

 

 재산세 납부는 토지의 경우 매년 9월 16일~9월 30일까지, 주택의 경우 1기분은 매년 7월 16일~7월 31일, 2기분은 매년 9월 16일~9월30일까지, 건축물의 경우 매년 7월 16일~7월31일까지 인터넷 지로, 위택스, 은행 방문을 통해 납부할 수 있습니다.

 

 지금까지 살펴본 재산세는 지방세로 1차로 부동산 소재지 관할 시군구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 관할세무서에서 종합부동산세를 부과하는 국세입니다.

 

 

종합부동산세란

과세기준일(매년 6월 1일) 국내 소재한 과세대상 주택을 인별 합산하여 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 경우 부과

 

 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 국내 소재의 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금으로, 국내 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 사람에 해당합니다. 다만 1세대 1주택자는 11억원, 법인은 공시가격 전체에 대해 과세됩니다.

 

 여기서 6월 1일은 과세기준일이며 세법에서 규정하는 과세대상 또는 과세요건, 합산배제요건 등을 판단하는 기준 일을 의미합니다. 따라서 종합부동산세 납부는 12월이지만, 과세기준을 12월이 아닌 매년 6월 1일을 기준으로 판단합니다.

 

 참고로 지난 11월 10일 이후 소유 주택의 소재지가 조정대상지역에서 해제되었더라도 "조정 2주택 or 비조정 3주택자"는 종합부동산세 중과세율에서 자유롭지 못합니다. 앞서 설명드렸듯이 과세기준일은 12월이 아닌 6월 1일 기준이기 때문이죠.

 

{(𝛴인별 주택 감면 후 공시가격) - 6(11)억원} × 공정시장가액 비율

 

주택분 종합부동산세
과세표준	일반(2주택 이하)			3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자
	개인		법인	개인		법인
	세율	누진공제		세율	누진공제
3억원 이하	0.6%		3%	1.2%		6%
6억원 이하	0.8%	60만원		1.6%	120만원
12억원 이하	1.2%	300만원		2.2%	480만원
50억원 이하	1.6%	780만원		3.6%	2,160만원
94억원 이하	2.2%	3,780만원		5.0%	9,160만원
94억원 초과	3.0%	11,300만원		6.0%	18,560만원

 

부동산 처분단계 세금제도 - 양도소득세

 마지막으로 부동산을 타인에게 양도하려고 할 때 발생하는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 소득세법 시행령이 개정될 때마다 산정기준이 달라질 수 있으므로, 양도소득세 요건에 대해 알아두고 적절하게 활용하는 것이 중요합니다.

 

 양도소득세란, 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않죠.

 

양도소득세 장기보유특별공제

자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대해 일정액을 공제하여 주는 제도

 

 양도소득세 장기보유특별공제는 취득일로부터 양도일을 보유기간으로 계산하며, 1세대 1주택인 경우와 1세대 1주택이 아닌 경우로 나뉠 수 있습니다. 현재 장기보유특공제율은 다음과 같습니다.

 

1세대 1주택 외의 토지·건물	1세대 1주택 (공제율 = 보유기간 + 거주기간)
보유기간	보유기간	거주기간
3년 이상 ~ 15년 이상	3년 이상 ~ 10년 이상	(*)3년 이상 ~ 10년 이상
6%~30%	12%~40%	12%~40%

(*) 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우 8% 적용

 

 

양도소득세 계산 방법

예시 : 1세대 2주택자, 매수 2억원, 매도 10억원, 필요경비 5천만원, 보유기간 14년, 기본공제 250만원 적용

 

양도소득세를 다음과 같이 직접 계산해보도록 하겠습니다.

 

• 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 250만원
• 양도소득 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 - 누진공제

 먼저 양도차익을 계산해보면 다음과 같습니다. 2억원에 매수한 주택을 10억원에 양도하게 되었을 때 필요경비는 5천만원이었습니다. 그리고 해당 주택을 14년동안 보유하였으며, 앞서 언급했듯이 1세대 2주택으로 해당 물건지에서 별도 거주기간은 없습니다.

 

10억원 - 2.5억원(취득가액 + 필요경비) = 7.5억원

 

 다음은 양도소득금액을 구하기 위한 장기보유특별공제액을 계산해보겠습니다. 장기보유특별공제는 "양도차익 × 장기보유특별공제율"로 계산할 수 있으며, 여기서는 다주택자 또는 주택 외 보유기간 14년을 적용받아 공제율은 28%입니다.

 

7.5억원 × 28%(다주택 or 주택 외 보유 14년) = 2.1억원

 

 따라서 양도소득 과세표준은 "양도차익 7.5억원 - 공제액 2.1억원 - 기본공제 250만원 = 537,500,000원"입니다. 이제 양도소득세율을 확인해봐야겠죠? 양도소득 산출세액은 다음 표를 참고하여 계산할 수 있습니다.

 

과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

 방금 계산한 양도소득 과세표준은 "537,500,000원"으로 "10억원 이하" 입니다. 따라서 기본세율은 42%, 누진공제액 3,540만원에 해당됩니다.

 

과세표준 537,500,000원 ×세율 42% - 누진공제액 35,400,000원 = 190,350,000원

 

 양도소득세는 190,350,000원이며, 여기서 지방소득세(양도소득세의 10%) 19,035,000원을 더하여 총 납부하실 금액은 209,385,000원이 됩니다.

 

 물론 여기서는 1세대 2주택자를 기준으로 계산한 것으로, 1세대 거주자가 국내 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 경우(취득 당시 조정대상지역에 있는 경우 보유기간 2년 이상, 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상) 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

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 지금까지 2022년 주택 관련 세금 정보를 취득 단계부터 보유, 처분단계까지 나눠서 살펴봤습니다.

 

 물론 기본적인 사항만 알아본 것으로 1주택자, 2주택자, 3주택자 또는 취득, 양도시점의 조정대상지역 여부 등 함께 고려해야 할 것들이 많습니다. 그러나 부동산 시장 상황에 따라 관련 세법도 자주 변경되는 탓에 기본만 정확히 알고 있다면 어렵지 않게 이해하시리라 생각됩니다.

 

 특히 지난 정부에서 집값 상승을 부추긴다는 비판을 받으며 임대사업자 혜택을 대거 축소했습니다. 지금은 기존 4년·8년 등록임대사업은 폐지됐고, 아파트를 제외한 단독·연립주택만 10년 등록임대사업자를 허용하고 있습니다.

 

 그러나 최근 아파트를 등록 임대 범위에 포함하고 장기 임대사업자에 대해서는 종합부동산세뿐 아니라 양도소득세 혜택도 주는 등의 방안이 필요하다는 지적이 나오고 있으며, 실제 현 정부에서도 부동산 시장 상황에 따라 등록임대사업제 정상화 방안을 연내 마련하겠다고 밝힌 바 있죠.

 

 아파트 또한 등록임대사업자로 등록할 수 있는 길이 열릴 수 있다는 기대감도 높아지고 있습니다.

 

 그러나 각종 보유세, 양도세만 고려할 것이 아니라 임대료 인상을 5%까지만 해야 하는 등의 의무가 있는 만큼 요즘 같이 높은 대출 금리에 단순히 세제 혜택만 보고 등록임대사업자로 등록하는 것은 오히려 아니한 만 못할 수도 있습니다.

 

 현재 보유하고 있는 주택과 세금 상황 등을 정확히 파악하고 절세할 수 있는 방안을 선택하시기 바랍니다.