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부동산거래 자금조달계획서 작성법 완벽정리

 2020년 3월 13일부터 '주택자금 출처 관리 강화'로 9억 원이 넘는 주택을 구입할 때 자금조달계획서는 물론 증빙서를 함께 제출해야 합니다.


 이전까지는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 살 때만 자금조달계획서를 제출했지만, 이번에 강화된 규정으로 투기과열지구, 조정대상지역은 3억원 이상, 비규제지역은 6억원 이상인 경우 반드시 자금조달계획서를 제출해야합니다.



 조정대상지역인 경기도 구리, 안양, 수원, 의왕 등에서도 자금조달계획서 제출 의무가 생기면서 사실상 자금조달계획서 제출 대상 지역이 수도권 전역으로 확대된 셈입니다.



자금조달계획서 작성 항목 이렇게 바뀌었다?

 주택 구입 자금 중 은행 예금이나 대출뿐만 아니라 가족 또는 지인에게 빌린 돈이나, 상속, 증여 받은 자산이 있으면 누구에게 받았는지에 대한 내용까지 기재해야 합니다. 증여나 상속, 그 밖의 차입금 등에 대한 항목에 자금 제공자와의 관계를 기재하는 항목도 추가되었기 때문이죠.


 만약 조부에게 상속받은 3,000만원을 주택 구입 자금으로 사용할 계획이라면 총액 및 관계를 모두 기재해야 합니다. 또한 금융기관 대출금은 주택담보대출인지, 신용대출인지에 대한 종류도 구분하여 작성해야 합니다.



 참고로 부부간 증여라면 6억원까지 증여세가 면제되지만, 직계존비속 증여라면 5,000만원 까지만 면제됩니다.




1 자금조달계획서 증빙자료 제출 방법

 투기과열지구에서 9억 원 초과 주택거래인 경우 자금조달계획서의 작성 항목에 따라 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 객관적인 증빙자료를 추가로 구비하여 제출해야합니다. 참고로 자금조달계획서 및 증빙서류 또한 실거래 신고와 동일하게 제출기한은 30일입니다.



2 자금조달계획서 제출대상 사례

 일반건축물대장에서 '주용도' 란에 단독, 다가구 등 주택용도에 해당하는 것이 하나라도 표기되어 있다면 총 거래금액에 대한 자금조달계획서를 제출해야 합니다.


 다음은 자금조달계획서 제출대상으로 계약 체결일 및 지역, 물건종류, 거래금액 등에 따른 사례입니다.


 

건축물대장상 일반건축물인 경우 주용도 기준, 집합건축물인 경우 전유부 용도 기준, 단독/다가구/연립/다세대/아파트 중 1개라도 표기되어 있는 경우 주택으로 간주합니다.



3 자금조달계획서 작성 방법

 다음은 개정된 주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식입니다. 색상이 어두운 난은 신청인이 적지 않으며 [ ]에는 해당되는 곳에 표시를 합니다.



 ① 자금조달계획

 금융기관 예금액, 주칙.채권 매각대금, 증여.상속, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금 등, 그 밖의 자산을 종류에 맞게 기재해야 합니다.


 ② 조달자금지급방식

 조달자금지급방식에는 계좌이체 금액, 보증.대출 승계 금액, 현금 및 그 밖의 지급방식 금액을 기재합니다.


기존 주택 보유 여부 항목은 금번 취득 주택의 자금 중 주택담보대출을 이용하여 자금을 조달하려는 경우에만 작성하며, 주택담보대출을 실행하지 않을 경우 기존 주택 보유 여부는 작성하지 않습니다.


 보유 여부에서 [√] 표시를 한 경우 건수는 "신고하려는 주택은 제외, 분양권/입주권을 포함"하여 보유중인 주택(지분 포함) 건수를 기재합니다.


 ③ 입주 계획

 마지막으로 본인 또는 본인 외 가족입주, 임대 또는 그 밖의 재건축 등 상황에 맞는 계획 부분에 체크합니다.


 증여.상속 현금 등 그 밖의 차입금 작성 시 자금을 제공하는 자의 관계를 기재합니다. 자금 제공자가 다수인 경우 해당하는 칸을 모두 체크하고 관계를 기재하며, 차입금은 합산 금액을 기재하면 됩니다.



 조달자금 지급방식 난은 매수인 즉 신고서를 작성하는 본인이 매도인에게 자금을 지급하는 구체적인 방식을 기재합니다. 계좌이체, 보증금.대출 승계, 현금 및 그 밖의 지급 등 해당하는 금액을 각 입력난에 기재하고, 향후 소명을 요청할 경우 반드시 입증해야 합니다.


 ① 계좌이체 등 금액

 은행 등 금융기관을 통해 자금을 이체하는 경우 해당 금액을 기재합니다.


  보증금.대출 승계 등 금액

 계약 시 매도인의 대출금 또는 임대차 계약의 보증금을 기재하면 됩니다.


  현금 및 그 밖의 지급방식 금액

 현금 또는 기타 자산으로 지급하는 경우 해당 금액을 기재하고, 계좌이체를 활용하지 않고 현금으로 지급한 사유를 구체적으로 기재합니다.



4 자금조달계획서 작성 사례

 다음은 사례를 통해 자금조달계획서 작성 방법을 살펴보겠습니다.

 ▷ A가 투기과열지구 내 10억원의 주택을 구입하며 금융기관 예금액 3억 원, 주택담보대출 3억 원, 부동산 처분대금 4억 원으로 자금을 조달한 경우

아래와 같이 조달계획서 작성 후 증빙자료로 예금잔액증명서 및 금융거래 확인서, 부동산 매매계약서 총 3개를 제출합니다.




 ▷ B가 투기과열지구 내 11억원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 4억 원, 주식 매각대금 1억 원, 증여(부) 3억원, 주택담보대출 2억 원(잔금 지급 시 실행), 회사지원금 1억 원(잔금 지급 시 실행)으로 자금을 조달할 계획인 경우의 사례입니다.



 증빙자료는 예금잔액증명서, 주식거래내역서, 증여세 신고서 총 3개 서류와 금융거래확인서 및 회사지원금대출확인서는 대출 실행 즉 잔금 지급 후 소명을 요구할 시 증빙하면 됩니다.



5 항목별 제출서류 (증빙서류 제출 대상인 경우 활용)

 자기자금 및 차입금 등 관련 증빙서류 제출 대상이지만 미제출한 경우 다음 항목별로 확인하고 참고하세요.


 가령 증여.상속인 경우 증여(상속) 절차 진행 중이며, O개월 이내 증여 신고 예정이라거나, 부동산 처분대금인 경우 부동산 매매계약 체결 전으로, O개월 이내 매물 등록(또는 계약체결) 예정 등의 내용을 작성하시면 됩니다.




6 자금조달계획서 제출방법

부동산거래계약 신고서와 함께 제출하는 방법은 다음과 같습니다.


 투기과열지구 9억 초과 주택거래인 경우 징빙서류를 포함해야 합니다.

 만약 부동산거래계약 신고 후 매수인 별도 제출하는 방법은 방문 제출 시 해당 서류를 관할 신고관청에 직접 방문하여 제출, 대행을 이용할 경우 매수인의 자필서명 위임장과 매수인이 신분증 사본을 제출하며 매수인 또는 대행인 신분증을 지참해야 합니다.

 인터넷 제출인 경우 부동산 거래관리 시스템(http://rtms.molit.go.kr) 접속 후 매수인의 공인인증서 로그인, 신고 이력조회를 통해 자금조달 계획서 작성 후 전자서명하면 됩니다.


 자금조달계획서나 증빙자료를 제출하지 않을 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제2항제4호 위반에 해당하여 500만원 과태료 처분대상이 됩니다. 단순히 불법행위가 없더라도 증빙자료를 제출하지 않는 것에 대한 처분이니 주의하시길 바랍니다.

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