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2023년 종부세 기본공제액 증가 및 2주택 중과세율 폐지 로고

종합부동산세 기본공제액 증가, 2주택자 중과세율 폐지

 지난해 연말에 국회에서 변경된 세법개정안과 정부에서 발표한 새해 경제정책방향을 살펴보면 실생활에서 절세할 수 있는 힌트를 찾을 수 있습니다. 올해 종합부동산세는 기본공제액 증가 및 2주택자 중과세율이 폐지됨에 따라 전년도 납입 금액에서 얼마나 줄어들지 많은 분들의 관심이 높아지고 있습니다.

 

 먼저 종합부동산세란 무엇일까요? 다음은 종합부동산세 제1장 제1조(목적)의 대한 내용입니다.

 

제1조(목적) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

 그러나 작년 한 해 동안 종부세가 부과되는 '고액의 부동산'의 가격은 얼마부터 봐야 할지, 세금을 부과하는 목적이 '조세부담의 형평성'은 맞는지 정치권은 물론이고 국민들까지 모두 논란이 끊이지 않았습니다.

 

 문재인 정권부터 이어진 민주당의 다주택자=투기꾼, 집 값 상승의 주범 등의 기조가 현재까지 이어지고 있는 탓에 국회에서 여야 간 원활한 합의가 이루어지지 않고 진통도 길었습니다.

 

 다주택자 중과 세율 폐지 및 세율 인하라는 정부안이 모두 수용되지 못했지만, 과표 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택에 대한 중과 폐지 등 다행히 통과된 종합부동산세 개정안은 종부세 부담을 경감하는 내용을 담고 있습니다.

 

 구체적으로 주택 보유자의 종합부동산세 부담이 얼마나 완화되는지 개정안을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

기본공제액 증가, 다주택자 중과세율 완화

기본공제액 증가, 다주택자 중과세율 폐지 서브 로고

 종합부동산세는 주택 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제액을 차감한 후, 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 세율을 적용합니다. 이번 종부세 개정안으로 기본공제액 및 세율에 변화가 생겼습니다.

 

주택 공시가격 합산 금액 - 기본공제액 × 공정시장가액비율(60~80%) × 종합부동산세율 = 종합부동산세액

 

 기본공제액이 6억원에서 9억원으로 증가했습니다. 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 공제액이 늘었으며, 세율도 완화될 전망입니다. 1주택자는 작년 0.6%~3%의 세율이 적용됐으나 올해부터 0.5~2.7%로 경감됩니다.

 

1세대 1주택 다주택
2022년 2023년 2022년 2023년
11억원 12억원 6억원 9억원

※ 주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향, 법인 기본공제 없음

 

 가장 큰 변화는 조정대상지역 2주택 중과세율이 폐지된 것입니다. 조정대상지역 2주택자의 경우 1.2%~6%의 세율로 중과됐지만 올해부터는 1주택자와 동일하게 0.5~2.7%의 세율이 적용됩니다. 3주택 이상 다주택에 대한 중과세율도 완화되어 과세표준 12억원 초과부터 중과세율이 적용됩니다.

 

 응능부담 원칙에 따라 주택 수 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환하는 기존 정부안은 무산됐지만 1세대 1주택 기본공제액인 12억원 이하까지는 3주택(조정대상지역 내 2주택 포함) 이상도 단일 세율을 적용합니다.

 

 즉, 과표 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택에 대한 다주택자 중과 세율은 폐지되었습니다.

 

과세표준 1주택·비조정대상지역 2주택 조정대상지역 내 2주택 3주택 이상
  2022년 2023년 2022년 2023년 2022년 2023년
3억원 이하 0.6% 0.5% 1.2% 0.5% 1.2% 0.5%
6억원 이하 0.8% 0.7% 1.6% 0.7% 1.6% 0.7%
12억원 이하 1.2% 1% 2.2% 1% 2.2% 1%
25억원 이하 1.6% 1.3% 3.6% 1.3% 3.6% 2%
50억원 이하 1.6% 2% 3.6% 1.5% 3.6% 3%
94억원 이하 2.2% 2% 5% 2% 5% 4%
94억원 초과 3% 2.7% 6% 2.7% 6% 5%

※ 주택분 종합부동산세 세율 조정 (정부안) 1.3%~2.7% → (수정) 3주택 이상 2.0~5.0%

 

 세부담 상한율에도 변화가 있습니다. 주택분 재산세액과 종부세액을 합산한 금액이 전년도 주택분 세액 대비 일정 비율 초과분 과세를 제외하는 것이 세부담 상한율입니다. 세 부담이 급격하게 증가하는 걸 완화하기 위한 정책입니다.

 

주택수 2022년 2023년
1주택·비조정대상지역 2주택 150% 150%
조정대상지역 내 2주택·3주택 이상 300%

 

 지난해의 경우 1주택자 및 비조정대상지역 2주택자는 150%, 조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 다주택자는 300%의 세부담 상한율이 적용되었으나, 올해는 150%로 통일되었습니다.

공정시장가액비율이 올해 종부세에 미치는 영향은?

공정시장가액비율이 올해 종부세에 미치는 영향은?

 공정시장가액비율도 종합부동산세액에 영향을 주는 중요한 부분이죠. 공정시장가액비율이 높을수록 세부담이 커집니다. 세법에는 공정시장가액비율은 "60~100%로 한다"라고 규정되어 있으며, 정확한 비율은 대통령령으로 규정됩니다.

 

 지난 2022년 8월 정부는 대통령령 개정으로 주택분 종부세에 적용되는 100%의 공정시장가액비율을 한시적으로 60%로 인하했습니다. 다만 이는 공시가격 상승에 따라 종부세 부담이 급증할 것으로 예상된 데 따른 한시적인 조치로, 당시 기획재정부는 2023년부터 80%로 적용할 것을 예고했기 때문에 올해는 지난해보다 공정시장가액비율이 높게 적용될 가능성이 높습니다.

 

 공정시장가액비율이 종부세액에 미치는 영향은 얼마나 될까요?

 

 예를 들어 지난해 주택가격이 공시가 10억원인 경우 공정시장가액비율이 60%라면 과세표준은 6억원이 됩니다. 그러나 올해 80%로 적용될 경우 과세표준은 8억원으로 늘어납니다.

 

 만약 주택가격이 공시가 16억원 이상의 주택을 보유한 1세대 1주택자의 세부담은 공정시장가액비율이 상향에 됨에 따라 기본공제액이 늘어났음에도, 세부담은 오히려 늘어날 수 있습니다.

 

내용 상세 금액
공시가격 합산액 공시가격의 합산액 1,600,000,000원
공제금액 공제금액 6억원+1세대 1주택자 추가공제 5억원 1,100,000,000원
과세표준 (공시가격 합산액-공제금액)×공정시장가액비율 60% 300,000,000원
종합부동산세 3억원 이하 0.6% 1,800,000원
재산세 중복분 공제할 재산세액 540,000원
결정세액 종합부동산세-재산세 증복분 1,260,000원
농어촌특별세 종합부동산세의 20% 252,000원
총납부액 종합부동산세+농어촌특별세 1,512,000원

※ 2022년 종합부동산세 계산 예시

 

 예를 들어 공시가격 16억원의 아파트를 보유한 1세대 1주택자가 80% 공정시장가액비율을 적용받는 것으로 가정해보면, 지난해보다 종부세를 53만원 가량 더 납부해야 합니다. 고가의 주택일수록 종부세 기본공제금액 상향보다 공정시장가액비율 상향의 효과가 크기 때문이죠. (단순 계산으로 정확한 세액은 아닙니다.)

 

내용 상세 금액
공시가격 합산액 공시가격의 합산액 1,600,000,000원
공제금액 1세대 1주택자 공제금액 12억원 1,200,000,000원
과세표준 (공시가격 합산액-공제금액)×공정시장가액비율 80% 320,000,000원
종합부동산세 3~6억원 이하 0.7% 2,240,000원
재산세 중복분 공제할 재산세액 540,000원
결정세액 종합부동산세-재산세 증복분 1,700,000원
농어촌특별세 종합부동산세의 20% 340,000원
총납부액 종합부동산세+농어촌특별세 2,040,000원

※ 2023년 종합부동산세 계산 예시

 

 위 표에서처럼 공정시장가액비율 80% 적용됨에 따라 과세표준은 3억원이 초과됩니다. 따라서 종합부동산세 세율은 0.6%에서 0.7%로 늘어나게 됩니다. 이처럼 기본공제금액은 상향되었지만 공정시장가액비율이 높아지며 오히려 2023년 부담해야 할 종부세액은 더 늘어납니다.

 

 물론 공정시장가액비율 80% 적용은 아직 정확히 정해진 것은 아닙니다. 또한 공시가 역시 지난해 대비 5.95% 내릴 전망입니다. 특히 현재 거래 절벽 상황에서 시세를 어떻게 판정할 것인지, 실거래가 하락 폭이 더 가팔라질 것인지는 두고봐야 할 문제이므로 내년 공시가는 더 큰 폭으로 하락할 가능성도 있습니다. 결국 공시가 현실화율은 적어도 2020 수준으로 떨어지는 효과를 볼 수도 있습니다.

2023년 종합부동산세 부담, 얼마나 줄어들까?

종합부동산세 부담, 얼마나 줄어들까?

 먼저 공시가격 12억원 이하 단독명의 1세대 1주택자는 지난해 종부세를 납부했지만 올해는 종부세 납부 대상이 아닙니다. 1세대 1주택자에 대한 기본공제금액이 지난해 11억원에서 올해 12억원으로 늘어났기 때문입니다.

 

 또한 부부공동명의로 공시가격 18억원 이하 1주택을 보유한 경우 올해는 종부세를 납부하지 않습니다. 공동명의 1주택자는 부부가 각각 9억원씩 공제를 적용받아 총 18억원이 기본 공제되기 때문이죠.

 

 조정대상지역 내 2주택자는 지난해와 달리 중과세율을 적용받지 않기 때문에 세부담이 현저히 줄어들 수 있습니다. 또한 3주택 이상 다주택자의 경우에도 올해부터 기본공제금액 6억원에서 9억원으로 조정되며, 과세표준 12억원 초과에 대해서만 중과세율을 적용받습니다.

 

국세전자납부확인서 (세목: 종합부동산세)

 보유하고 있는 주택에 변화가 없지만 2020년 이후부터 지속적으로 종합부동산세가 가파르게 오른 것처럼, 공시가 현실화율은 적어도 2020 수준으로 떨어지는 효과를 볼 수 있을 것으로 예상됨에 따라 2023년 납부해야 할 종부세는 현저히 줄어들 것 같습니다.

 

 그런데 위 납부확인서를 살펴보니, 2020년 종부세 납부금액 대비 2021년 납부금액은 무려 418% 상승한 것으로 보여집니다. 2021년 당시 다주택자의 세부담 상한율이 300%인것을 감안하면 세액산출이 잘못된 것은 아닌가 생각되네요.

 

 참고로 '세부담상한 초과세액'은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

(재산세 + 세부담상한전 종부세액*) - {전년(재산세 + 종부세) × 150~300%}**
*(과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)
** 토지 및 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 300%, 3주택 이상 300%

 

 다행인 것은 종합부동산세를 부과 및 고지받아 납부한 납세자에게도 경정청구권을 부여토록 하는 안이 잠정의결 됐기 때문입니다. 그동안 종부세는 부과·징수가 원칙이고, 신고납부방식은 납세자가 선택할 수 있는 사항입니다.

 

 그러나 납세자가 부과받은 종부세를 그대로 납부한 경우 90일 이내 불복 신청만 가능하고, 신고·납부한 경우 법정신고기한이 지난 후 5년 이내까지 경정청구를 할 수 있었습니다. 이러한 문제 때문에 일부 납세자는 경정권청구를 확보하기 위해 신고서에 고지분과 동일한 금액을 기재하여 신고하는 경우도 있었습니다.

 

 다행이 이러한 방식은 제도적으로 문제가 있기에 이를 개선하였으며, 신고·납부뿐만 아니라 부과·고지받아 납부한 경우에도 경정청구권을 부여하여 형평성을 제고하고, 경정청구권 확보를 위해 고지와 동일한 내용을 신고하는 불편을 더이상 겪지 않아도 됩니다.

 

국세청홈택스 > 신고/납부 > 국세납부 > 납부내역 조회

 참고로 종합부동산세 납부 내역은 국세청 홈택스에서 [신고/납부 > 국세납부 > 납부내역 조회]에서 확인하실 수 있습니다.

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