주택임대소득금 - 종합소득세 부동산 임대보증금 간주임대료 A to Z

 

종합소득세 주택임대소득 간주임대료 완벽정리

 직장생활을 하는 근로자 즉, 근로소득만 있는 자는 연말정산으로 종합소득세 신고를 갈음하고 따로 종합소득세 확정신고를 하지 않습니다. 그러나 부동산임대소득이 있다면, 해당 소득을 근로소득과 합산하거나 임대소득만 분리과세 하여 종합소득세를 신고하셔야 합니다.

 

 직장인 근로자 중 연말정산과는 별도로 종합소득세 확정신고를 진행했던 분들 대부분은 퇴사 후 연말정산을 약식으로 완료한 중도 퇴사자 또는 주택임대소득이 있는 분들로, 연말정산과 별개로 이번 종합소득세 신고기간동안 확정신고를 완료해야 하죠.

 

 국세청(세무서)으로부터 받은 주택임대소득 신고 안내 우편물에서 주택임대 총수입금액 내역을 살펴보면, 월세는 없고 보증금 등에 대한 간주임대료만 있는 경우가 있습니다.

 

 일반적으로 임대소득에 대한 세금을 가리켜 '임대소득세'라고 합니다. 그러나 모든 임대소득자가 이러한 세금을 내야 하는 건 아닙니다. 흔히 알고 있는 '월세 임대소득'이 있으면서 다음 경우에 해당하면 임대소득세를 내야하죠.

 

• 고가 주택 1주택자
• 다주택자
• 전세보증금 합계가 3억원이 넘는 3주택 이상 보유자

 그러나 주택임대사업을 처음 시작한 분이라면, 전세는 매월 월세를 받는 것도 아니고, 보증금을 받고 계약기간이 만료되면 그대로 돌려주기 때문에 보증금에 대한 임대소득세는 없다고 생각하기 쉽습니다.

 

 물론 상황에 따라 임대소득세가 없는 것도 맞고, 있는 것도 맞습니다. '전세보증금 합계가 3억원이 넘는 3주택 이상 보유자'는 월세 임대소득이 없더라도 임대소득세를 내야하기 때문입니다.

 

 3주택 이상, 과세 보증금 합계 3억원 초과(40㎡ 이하 + 공시가격 2억원 이하 주택 제외)인 경우 '간주임대료'를 계산하여 소득세를 산출하기 때문입니다.

 

 참고로 주거전용 면적이 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 '소형주택'은 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 간주임대료 계산 시에만 주택 수에서 제외되는 것으로 소형주택에서 발생하는 월세 임대소득은 수입금액에 포함됩니다.

 

 간주임대료란 용어가 생소한 분들을 위해 간단히 설명하면, 일반적으로 예금을 은행에 넣어둘 경우 이자가 발생합니다. 마찬가지로 전세금을 은행에 넣어둘 경우 발생하는 이자를 소득을 간주합니다. 이때 해당 이자 만큼을 '간주임대료'라고 합니다.

 

 그동안 간주임대료는 크게 신경쓸 필요가 없었습니다. 은행 예금 이자율이 낮아 이자 소득이 크지 않았기 때문에, 이를 환산한 간주임대료 역시 큰 신경이 쓰이지 않았죠. 2022년 귀속 주택임대 총수입금액에서 '보증금 등에 대한 간주임대료' 계산 시 이자율은 1.2%에 불과했습니다.

 

 

간주임대료 : (보증금 - 3억원)적수 × 60% × 정기예금이자율 × 1/365(윤달 366)

 

 간주임대료를 계산하는 방식은 위 계산식과 같지만, 단순 비교를 위해 1억원에 대한 이자율은 1.2% 대입 시 120만원이 됩니다.

 

 그러나 기획재정부는 '2022 세제개편 후속 시행규칙 개정'에서 부동산 임대보증금에 대한 간주임대료를 산정할 때 적용되는 이자율을 연 1.2%에서 2.9%로 올린다고 발표했습니다.

 

 이자율은 매년 정기예금 평균 이자율을 고려하여 조정되며, 최근 금리인상 추이를 반영하여 2014년 2.9% 이후 가장 높은 수준으로 올린 것이죠. 따라서 동일하게 1억원에 대한 2023년 간주임대료 이자율 2.9%를 대입하면 290만원이 됩니다.

 

 예금 이자율이 늘어남에 따라 간주임대료 또한 2022년 대비 2배 이상 늘어난 것을 확인할 수가 있습니다.

 

 

2023년 간주임대료 이자율 기준 계산 사례

 

 보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우, 보증금의 적수가 큰 주택의 보증금부터 3억원을 차감합니다. 참고로 다음 사례에 대한 계산식에 산입된 '정기예금이자율'은 2023년 기준 2.9%를 적용한 것으로, 2022년 기준 1.2%입니다. 착오 없으시기 바랍니다.

 

 사례 1. 간주임대료 계산

 

• A, B, C 주택 보유 중 2주택(A, B)을 임대한 경우
• A 주택 : 보증금 3억, 임대기간 12월 1일 ~ 12월 31일 (31일)
• B 주택 : 보증금 4억, 임대기간 1월 10일 ~ 12월 31일 (355일)

A 주택의 보증금 적수는 '3억 × 31일 = 93억', B 주택의 보증금 적수는 '4억 × 355일 = 1,420억' 입니다. 따라서 3억원은 B 주택의 보증금에서 먼저 차감합니다.

 

• B 주택 : (4억 - 3억) × 355일 × 60% × 2.9% × 1/365 = 1,692,328원
• A 주택 : (3억 - 0억) × 31일 × 60% × 2.9% × 1/365 = 443,342원

 따라서 해당 간주임대료를 주택임대소득에 대한 소득세 신고 시 월세 등 수입금액에 반영해야 합니다.

 

 

사례 2. 간주임대료 계산

 

• A, B, C 주택 보유 중 2주택(A, B)을 임대한 경우
• A, B, C 주택 모두 부부공동명의 50:50 지분율
• A 주택 : 보증금 3억원, 임대기간 1월 1일 ~ 12월 31일 (윤달 366일)
• B 주택 : 보증금 3억원, 임대기간 1월 1일 ~ 12월 31일 (윤달 366일)

 A 및 B 주택 모두 보증금 적수는 동일합니다. 따라서 A+B 주택 합산 보증금액에서 3억원을 차감하고 계산하시면 됩니다.

 

 또한 부부공동명의 주택의 임대 보증금에 대한 간주임대료 계산은 부부 지분 비율에 따라 나눠서 계산하는 것이 아닌, 전체지분(부부 합산 보증금)을 기준으로 합산하여 계산한 뒤 지분율대로 소득금액을 계산합니다.

 

• A + B 주택 : (6억 - 3억) × 366일 × 60% × 2.9% × 1/366 = 5,220,000원
• 남편 수입금액 : 5,220,000원 ÷ 2 = 2,610,000원
• 배우자 수입금액 : 5,220,000원 ÷ 2 = 2,610,000원

 위 사례로 살펴보면 부부 공동명의 보다 각각 단독명의로 1주택씩 소유하는 것이 종합소득세 세액만큼은 유리할 수 있습니다.

 

 종합소득세 과세 대상인 주택수는 부부합산 기준, 간주임대료는 개인별 3억 차감이 가능하지만, 부부공동명의인 경우 합산 보증금액에서 3억원이 차감되기 때문이죠.

 

 주택임대소득이 있는 분이라면 보유하고 있는 주택에 대한 임대소득의 과세대상 여부를 파악하고, 월세 및 보증금에 대한 간주임대료의 계산 방법을 이해하고 신고를 하시는 것이 좋습니다. 만약 간주임대료 계산이 복잡하고 어렵다면 국세청 홈택스에서 세금모의계산 서비스를 이용하여 보다 간편하게 계산해보실 수 있습니다.

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