주택 구입 시 단독명의가 좋을지, 공동명의가 좋을지 고민이라면?

단독명의 VS 공동명의, 절세 측면에서 어떤 것이 유리할까?

 Q. 결혼 후 신혼집을 매수하려고 합니다. 주변에서 공동명의로 할 때 세금을 줄일 수 있다고 조언하는데, 공동명의로 하는 것이 좋을까요? 단독명의 대비 장단점이 궁금합니다.

 

 A. 곧 결혼을 앞두고 신혼집으로 아파트를 매수하려고 할 때 공동명의로 할지, 단독명의로 할지 고민인 분들이 많습니다. 보통 1주택자인 경우 부부 공동명의로 할 경우 단독명의보다 세금 부분에서 유리한 것은 사실입니다. 그러나 많은 분들이 주택 ① 매수, ② 보유, ③ 처분 시 공동명의와 단독명의로 할 때 어떤 부분이 유리한지 정확히 모르는 분들이 많습니다.

 

 공동명의는 단순히 재산세 부담이 덜하다더라 정도로 알고 있는 경우가 많죠. 오늘은 주택 구입을 앞두고 공동명의로 할지, 단독명의로 할지 고민인 분들을 위해 취득세 및 종부세(재산세), 양도소득세 등 세금 부분을 비교하고 살펴보는 시간을 갖겠습니다.

 

 먼저 주택 취득 시 부담하는 ① 취득세는 과세표준 금액에서 단일 세율이 적용되므로 부부가 공동명의로 하더라도 절세되는 부분은 없습니다. 따라서 취득세만 고려한다면 단독명의와 공동명의는 차이가 없습니다.

 

 집을 보유할 때 발생하는 ② 종합부동산세는 사람별로 과세되는 즉, 인별과세라 단독 or 공동명의인지에 따라 과세표준 금액이 달라질 수 있습니다. 기본적으로 1가구 1주택자는 단독명의인 경우 기본공제 9억원, 장기 보유 및 나이에 따른 세액공제를 모두 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 그러나 공동명의는 인당 6억원에 한해서 기본공제만 적용받게 됩니다.

 

 

단독명의일 때 종부세 세액공제

 공동명의인 경우 고령자 및 장기보유자 공제혜택을 받지 못하기 때문에 계산을 잘 하셔야 합니다. 고령자 공제는 만60세 이상일 때 적용되며 장기보유 공제 혜택은 주택을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있습니다. 연령이 높아질수록 또 보유기간이 길수록 공제율은 높아집니다.

 

 가령 만70세이면서 15년 이상 주택을 보유했다면 올해 고령자 공제율은 40%, 장기보유 공제는 50%입니다. 합산 공제율은 90%지만 총 공제한도가 80%로 묶여 있어 80%를 공제받을 수 있습니다.

 

 예를 들어 종부세 1,000만원이 부과됐을 때 만70세 이상 단독명의자가 15년 이상 주택을 보유했다면, 80% 공제율을 적용받아 200만원만 납부하면 됩니다. 공동명의자는 이런 혜택을 받을 수 없습니다.

 

고령자 공제			장기보유 공제		총 공제한도
연령	2020년	2021년	보유기간	공제율	2020년	2021년
60~65세	10%	20%	5~10년	20%	70%	80%
65~70세	20%	30%	10~15년	40%
70세 이상	30%	40%	15년 이상	50%

 

※ 재산세는 별도로 말씀드리지 않고 종부세만 언급한 것은, 재산세율은 과세표준의 0.1%~0.4%로 해당 주택이 종부세 대상이라면 공동명의와 단독명의에 따른 재산세는 큰 차이가 없기 때문입니다. 3억 초과 구간에서는 0.4%로 같기 때문이죠.

 

 예전에는 1주택인 경우라도 공동명의일 때 단독명의보다 더 많은 종합부동산세를 부담했습니다. 그러나 올해부터 이러한 점을 개선하기 위해 1가구 1주택을 공동명의로 보유한다면, 앞서 살펴본 단독명의 or 공동명의 두 가지 과세 방법 중 유리한 것을 선택할 수 있도록 개정되었습니다.

 

 단독명의 기준으로 변경하고 싶다면 매년 9월 16일~30일 관할 세무서에서 신청이 가능합니다. 한 번 변경하면 다음해에도 별도 신청이 없을 경우 변경된 기준이 계속 변경되며, 단독명의 신청 후 공동명의로 기준을 변경하는 것도 가능합니다.

 

 따라서 공동명의라면 예상 세액을 산출해보고 조금 더 유리한 방향으로 고르는 것이 좋습니다.

 

 집을 처분할 때 발생되는 ③ 양도소득세는 누진세율이 적용되어 공동명의가 단독명의보다 훨씬 많은 절세를 할 수 있습니다. 매수 금액 대비 매도 금액이 상승했을 때 양도차익이 공동명의에서 부부가 각자 보유한 지분 비율대로 분산되기 때문입니다.

 

 공동명의는 보유한 지분대로 나뉜 양도차익에 대해서 소득세율이 결정되지만, 단독명의는 과세표준이 낮아져 결과적으로 세 부담이 커질 수 밖에 없습니다.

 

 물론 매도 금액이 9억원을 넘지 않고, 비과세 요건*을 충족한다면 공동명의나 단독명의나 큰 차이가 없습니다. 어차피 비과세로 세 부담이 전혀 없기 때문입니다. 일반적으로 공동명의가 절세에 유리하다고 하는 이유는 명의자 지분 비율대로 양도차익에 누진세율을 적용하는 양도소득세 특징 때문입니다.

 

 다만 1가구 1주택자가 받는 양도소득세 감면 요건이 많이 까다로워진 탓에 주의가 필요합니다. 아파트 가격이 상상 이상으로 가파르게 오르며 자칫 1주택자는 양도세가 없다고 단순하게 생각했다가 막대한 세금이 부과될 수 있기 때문이죠.

 

 먼저 9억원 초과분에 적용하는 장기보유특별공제 적용 방식이 크게 달라졌습니다. 기존 1가구 1주택자 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유가 필수였지만, 보유뿐만 아니라 거주 2년을 채워야만 합니다.

 

 기존에는 다주택자가 다른 물건을 매도 정리하고, 마지막 주택을 파는 시점에 비과세 요건(보유 2년)만 판단했습니다. 예를 들어 A 주택을 팔고, B 주택을 팔면 마지막 물건인 B 주택은 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 절세하기 참 쉬웠죠?

 

 그러나 변경된 비과세 요건*으로 살펴보면 "1주택자가 된 날로부터 새로 보유한 기간을 계산해 2년을 채워야 비과세 요건을 충족" 한 것으로 봅니다. 물론 일시적 2주택자는 예외입니다.

 

 또한 "보유 2년"뿐만 아니라 "거주 2년"을 충족해야만 비과세가 가능한 집, 지난 8·2 대책 이후(2017년 8월 3일부터) 취득한 주택의 경우 거주기간도 다주택일 때는 인정되지 않습니다. 즉 "1주택이 된 이후 거주기간 2년"을 충족해야 비과세가 가능합니다.

 

 

장기보유특별공제 방식 변화

 기존에는 보유 기간만 따져 장특공제를 적용했지만 현재는 보유와 거주를 분리해 계산합니다. 아무리 오래 보유하고 있더라도 거주하지 않았던 집은 최대 40%까지만 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. (2021년 1월 1일 이후)

 

보유기간		3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년 이상
1주택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%

※ 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유하면 최대 30% 공제 가능. 다만 조정대상지역에서는 불가능.

 

 간단히 요약하여 "1세대 1주택 양도소득세 비과세" 판단은 취득할 당시 조정대상지역 여부를 판단하여 적용받으며, 일반지역의 경우 정책시행 이전인 2017년 8월 2일, 정책시행 이후인 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택 모두 "2년 보유"로 동일합니다. 그러나 조정대상지역의 경우 8.2 대책 이전 취득인 경우 2년 보유, 이후 취득인 경우 "2년 보유 + 2년 거주"가 필요합니다.

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 부동산 관련 정책이 손바닥 뒤집듯 바뀌는 탓에 앞으로 이러한 고민도 계속 변화하겠지만, 현재로서는 공동명의를 택할 경우 낮은 종부세율 구간 적용에 따른 이득과 장기 보유 및 나이에 대한 공제 혜택을 받지 못하는 불리한 점을 함께 고려해야 합니다.

 

 물론 공동명의로 주택을 보유한 부부는 매년 9월 단독명의 기준으로 종합부동산세를 내겠다고 신청할 수 있기 때문에 선택의 폭은 이전보다 많이 넓어졌다고 볼 수 있습니다. 그러나 언제 이러한 정책 역시 변화가 있을지 모르기 때문에 신중하셔야 합니다. 공동명의가 불리하여 단독명의로 변경하려면 적잖은 비용이 발생되기 때문입니다.

 

 정리하면 요즘 신혼 부부는 절세와 무관하게 공동명의를 선호하는 편이지만, 현재 주택 가격 및 향후 상승분에 대한 공시지가 반영에 따라 미래에 발생 할 수 있는 세금 부담에 대한 것도 함께 생각하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

 

 다음은 부동산 취득시 참고할 수 있는 관련 글입니다.

 

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