종합부동산세 폭탄, 다주택자 절세 목적 부동산 증여는 얼마로 평가될까? 취등록세 계산

종합부동산세 폭탄, 과연 사실인가?

 종합부동산세 납부고지서가 지난달 22일부터 발송이 시작되었으며, 그동안 부자들이 내는 일명 부유세로 알려져 있던 종부세가 일부 서민들에게도 부과되거나, 기존 납세자 또한 전년도 대비 큰 폭으로 오르는 등 곳곳에서 불만이 속출하고 있습니다.

 

 종합부동산세는 일정한 금액 이상의 부동산 재산을 가진 사람에게 부과되는 세금으로 최근 과세기준 부동산 금액이 9억 원에서 11억 원으로 상향 조정되었습니다. 그러나 정부 발표에 따르면 올해 종합부동산세 납부 대상자는 총 94만 7,000여 명으로 전국적인 부동산 가격 상승 영향으로 기존 전망치를 훌쩍 뛰어넘는 수치입니다.

 

 물론 단순히 부동산 가격이 전국적으로 상승하여 종부세 부담이 가중된 것은 아닙니다. 공정시장가액비율은 21년 95%, 22년부터 100%로 상향되며 사실상 폐지되었으며 세부담상한 역시 조정지역 내 2주택자는 3주택 이상과 동일하게 300%로 상한율이 높아졌습니다.

 

 사실상 수도권 지역 대부분이 조정지역으로 지정됨에 따라 2주택 이상인 경우 세부담상한율 상승, 종과세율 적용 등으로 종부세 부담은 상상 이상으로 높아졌다고 볼 수 있습니다.

 

실제 종합부동산세 부담은 얼마나 늘었는가?

 

 실제로 결혼 전 투자 목적으로 구입한 소형 아파트 한채와 결혼 후 신혼집 구입으로 2주택자가 되었지만, 아이가 태어나며 넓은 집으로 이사 후 기존 집이 팔리지 않아 의도치 않게 3주택자가 되며 2019년부터 종합부동산세를 납부하고 있었습니다. 2020년 기준 종부세는 51만 원이었지만 2021년 부과된 종부세는 342만 원으로 무려 6배 상승했습니다.

 

 참고로 본인에게 부과된 종합부동산세 과세물건에 대한 세액 상세내역이 궁금하다면, 국세청 홈택스 or 손택스에서 [조회/발급 > 세금신고납부 > 종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역 조회]를 통해 확인하실 수 있습니다.

 

 자세히 살펴보면 직전연도 종부세는 511,961원(공정시장가액비율 90%, 세율 0.6%), 올해 종부세는 3,423,082원(공정시장가액비율 95%, 세율 1.6%)이며 그나마 상한비율 300% 혜택(?) 적용으로 총세액 4,437,013원 중 세부담상한 초과세액 1,114,630원이 차감된 금액입니다.

 

종합부동산세 부담, 이게 끝일까?

 

 문제는 이게 끝이 아니라 앞으로 부동산 공시가격 현실화로 2030년까지 실거래 가격 대비 90% 수준까지 지속적으로 오를 것이며 상한비율 또한 300%가 적용되어 종부세 부담은 매년, 앞으로도 꾸준히 높아질 예정입니다. 따라서 세부담이 가중되면서 기존 주택을 매도하거나 증여, 전세를 월세로 전환하는 등의 대책이 필요할 때이기도 합니다.

 

 종부세는 인별과세로 공동명의 or 증여를 고민해볼 수도 있지만 다주택자 취득세 중과로 예를 들어 3주택자가 주택 하나를 배우자에게 증여할 때 부담해야 할 취득세는 무려 12%로 인상되어 이조차 쉽지 않습니다.

 

 다만 매도를 하자니 다주택자 양도세가 추가로 10%~20% 중과되어 증여, 취득세까지 합한 증여세와 양도세가 큰 차이가 없어져 부동산 가격이 지속적으로 상승할 것으로 본다면 차라리 한 번의 취등록세 폭탄으로 증여하는 것이 매년 공포로 다가올 종부세 폭탄으로부터 벗어날 수 있는 훌륭한 대안이 될 수도 있다는 사실입니다.

 

 그렇다면 다주택자의 부동산 증여는 어떻게 접근해야 할까요?

부동산 증여 해당 물건은 어떻게 평가하고 계산해야 할까?

 일반적으로 “증여”는 살아생전에 무상으로 재산을 받는 것을 의미하고, “상속”은 돌아가시면서 재산을 이전 받는 것을 의미합니다. 이때 현금인 경우 증여 및 상속 모두 현금액이 증여 또는 상속재산가액이 되기 때문에 별도의 재산 가치를 평가할 필요가 없습니다.

 

 그러나 상장 주식인 경우 증여일 또는 사망일 전후 2개월의 종가 평균으로 가치를 평가해야 하는 등 계산이 복잡해지게 되는 등 꽤 까다롭습니다. 물론 부동산에 비교할 정도는 아닙니다.

 

 증여, 상속 재산 중 가장 까다롭게 평가를 받아야 하는 것이 바로 부동산입니다. 부동산을 매매할 경우 “매매계약서”에 매도 금액이 정해져 있기 때문에 큰 어려움이 없지만 무상으로 증여, 상속받은 부동산은 과연 얼마로 계산하고, 세금은 얼마나 매겨야 하는지 까다롭기 때문이죠.

매년 오르는 종부세, 증여도 고려할 수 있습니다.

 

 개인적으로는 매년 올라가는 종합부동산세, 즉 종부세로 인하여 배우자에게 증여를 생각하고 있습니다. 부부가 소유한 주택은 일반적으로 재산세, 양도세 계산 등 주택 수에는 포함되지만, 종부세는 인별과세로 부부가 합산하여 계산되지 않기 때문입니다.

 

 잠시 종합부동산세에 대해 살펴보면, 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 국내소재 주택, 토지를 유형별로 구분하여 인별로 과세되는 보유세입니다. 일명 부자세로 불리기도 합니다. 예를 들어 종부세 납부대상인 주택을 7월에 매도한 경우 종부세 부과는 12월에 이루어지지만, 6월 1일 기준으로 주택의 소유자에게 과세됩니다. 재산세와 동일하게 보면 됩니다.

 

 즉, 종부세 부담으로 매도를 고려하고 있다면 5월 31일 이전, 매수자라면 6월 2일 이후로 등기하면 그 해 보유세는 과세되지 않습니다.

 

 종부세는 1차로 시,군구에서 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액 초과 부분에 대해 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과하게 됩니다. 2021년 기준 종합부동산세 과세대상은 주택 기준, 1주택자는 공시가격 9억 원 초과, 다주택자는 주택합산 공시가격 6억 원 초과인 경우 과세됩니다. 다만 앞서 이야기했듯 종부세는 인별과세로 부부가 각각 6억 원을 공제받을 수 있습니다.

 

 종합부동산세를 줄이기 위해 명의를 어떻게 할지 고민한다면, 인별 6억원이 공제되므로 종부세 공제액 측면에서는 공동명의가 유리합니다. 적용 받는 종부세 세율 또한 과세표준이 높을수록 높은 세율을 적용받기 때문에 공동명의로 과세표준이 나눠지면 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문이죠. 따라서 기본적으로는 공동명의가 조금 더 종부세에 한해서 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

 그러나 공동명의가 모든 과세에 대해 유리한 것은 아닙니다. 공동명의인 경우 고령자, 장기보유공제를 받을 수 없으므로 1주택자인 경우 단독명의가 공동명의보다 유리할 수도 있기 때문이죠.

 

종합부동산세 VS 증여세 및 취등록세

 

종합부동산세 계산 방법

 ((합산공시가격 - 공제액) × 공정시장가액비율) × 세율(%) = 종합부동산세액

 종합부동산세액 - 재산세(재산세 부과된 금액 중 종부세 과세 표준금액에 부과된 재산세상당액) = 산출세액

 

 산출세액 - 세액공제(%) - 세부담상한 초과세액 = 납부할 종합부동산세

 

 ① 시세가 아닌 공시가격을 기준과세로 합니다. (공시가격도 점차 현실화), ② 공정시장가액비율 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100% 적용으로 2022년 과세분부터 사실상 폐지. ③ 종합부동산세율은 조정대상지역 1주택 + 비조정대상지역 1주택 또는 비조정대상지역 2주택인 경우 일반세율, 조정대상지역 2주택이상 또는 비조정대상지역 3주택이상인 경우 중과세율이 적용됩니다. ④ 세부담상한 증가, 작년에 낸 세금은 올해 계산된 세금을 낼 때 세부담 상한이 있으나 2021년부터 세부담상한율이 높아졌습니다.

 

세부담 상한비율	2020년	2021년 개정
2주택 이하	150%	150%
조정지역 내 2주택	200%	300%
3주택 이상	300%	300%

 

 참고로 종합부동산 과세대상자 중 다주택가구는 부부 모두 종부세 중과세율이 적용될 수 있습니다.

 

 예를 들어 조정대상지역 두 채 중 한 채는 남편 명의, 다른 한 채는 아내 명의라면 종부세는 인별과세로 부부가 각각 1주택 세율을 받게 됩니다. 그러나 조정지역 주택 두 채 모두 부부 공동명의인 경우 지분도 주택 한 채로 판단하므로 남편도, 아내도 각각 조정지역에 두 채가 있는 것으로 보아 중과세율이 적용됩니다.

 

㉮ 조정지역 두 채(남편 1, 아내 1) + 비조정 한 채(남편 1)  = 일반세율 적용

㉯ 조정지역 두 채(남편 2) + 비조정(아내 1) = 남편 중과세율, 아내 일반세율

 

 이처럼 종합부동산세만 놓고 봤을 때 명의를 어떻게 하는지에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.

 

[PROFIT/Realty] - 2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 완벽정리

2021년부터 달라지는 종합부동산세 및 양도소득세 완벽정리

 증여할 때 그 가액은 증여일 현재 "시가"로 평가

 

 종부세 대해 대략적인 확인이 끝났다면, 실제로 어떻게 종부세 부담을 줄일 것인가에 대한 고민이 필요합니다. 예시로 설명 드렸던 부부간 증여에 대한 것 역시, 문제는 부동산 가격이 지속적으로 꾸준히 올랐기 때문에 증여할 때 그 가액을 얼마나 계산해야 하는지에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

 

 기본적으로 증여(상속) 대상의 가치는 증여 및 상속일 현재의 “시가”로 평가하는 것을 원칙으로 합니다. 시가란 '증여일 전 6개월부터 증여 후 3개월 이내의 기간 내에 발생한 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등의 가액'을 의미하며, 추가로 상속인 경우 피상속인의 사망일 전 6개월부터 사망일 후 6개월까지의 기간 동안 증여와 마찬가지로 여러 가지 유형의 거래가 있는 경우 그 가액이 시가액이 됩니다.

 

 시가 계산을 위해 산정하는 이 기간을 “평가기간”이라고 하며, 이 기간 내에 매매인 경우 ‘매매계약일’, 감정평가인 경우 ‘가격산정 기준일’ 및 ‘감정가액평가서 작성일’, 보상 및 경공매가액이 결정된 날이 포함되어야 합니다.

 

 만약 종부세 부담을 낮추기 위해 증여를 생각한다면, 아파트는 계산이 비교적 쉽습니다. 일반적으로 매도, 매수를 할 때 적정 가격을 확인하기 가장 쉬운 물건이 바로 아파트입니다. 마찬가지로 시가 또한 아파트는 계산하기가 수월한 편입니다.

 

 대부분의 빌라, 주택 등의 상속받은 부동산의 시가는 찾기가 어렵습니다. 따라서 증여나 상속이 있을 때 “매매, 수용, 경매, 공매, 감정가액”이 있다면 가액 또한 시가로 판단하기도 합니다. 이러한 것을 “유사매매사례가액”이라고 합니다.

 

 특히 아파트는 동일한 단지에서 전용면적의 차이가 5% 이내이며 기준시가의 차이가 5% 이내인 경우를 유사 재산으로 봅니다. 즉, 아파트는 증여일 전 6개월 또는 3개월까지 유사한 아파트의 거래가 있었다면, 그 가액도 시가로 볼 수 있는 유사 매매사례가액이 됩니다.

 

 만일 이 요건을 충족하는 아파트 거래가 2건 이상이라면 평가대상 주택과 기준시가 차이가 가장 작은 아파트의 매매가액을 시가로 보며, 기준시가가 동일한 건이 여러 건이라면 이때는 증여일 또는 상속일과 가장 가까운 날짜의 매매의 가액을 시가로 봅니다.

 

 그렇다면 종부세 부담으로 증여를 고려하고 있다면 일일이 부동산 실거래가격을 찾아 계산해야 할까요?

 

 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 사이트 또는 손택스 앱에 접속하면 간편하게 확인할 수 있습니다.

 

 국세청 홈택스 상단 메뉴에서 [조회/발급 > 세금신고납부 > 상속·증여재산 평가하기]를 클릭하고 상속이나 증여한 또는 받은 아파트의 주소를 입력하면 해당 아파트의 유사매매사례가액을 조회할 수 있습니다.

 

재산종류 선택 및 소재지 입력

당해 재산의 매매등 가액

유사매매사례가액 찾기

유사매매사례가액 주의사항

(유사)매매 공동주택 입력 및 선택

(유사)매매 시가(평가기간 내,외 유사 물건)

※ 증여재산 평가액과 함께 취득세 기준이 되는 공시가격도 함께 확인할 수 있습니다.

 

 예로 기준시가 기준 A 아파트 2억, B 아파트 3억, C 아파트 4억을 단독명의로 보유하고 있다면, A 주택을 아내에게 증여하여 일반세율을 적용, 남편은 중과세율을 적용받더라도 과세표준을 낮춰 세부담을 줄일 수 있습니다.

 

과세표준	2주택 이하 (조정지역 2주택자 제외)		3주택 이상 (조정지역내 2주택)
3억 원 이하	0.5	0.6	0.6	1.2
3~6억 원 이하	0.7	0.8	0.9	1.6
6~12억 원 이하	1.0	1.2	1.3	2.2
12~50억 원 이하	1.4	1.6	1.8	3.6
50~94억 원 이하	2.0	2.2	2.5	5.0
94억 원 초과	2.7	3.0	3.2	6.0

 다만 부부간 증여세에 대한 걱정은 차치하더라도 다주택자는 증여일지라도 취등록세라는 큰 벽을 만나게 됩니다.

 

 매매 없이 부부간 명의변경을 계획하고 있다면 이는 부부간 증여로 보아야 합니다. 부부간 증여에 대해서는 ① 증여에 따른 증여세와 ② 증여취득에 따른 취득세가 부과될 수 있습니다.

 

증여세

 이미 잘 알고 계시는 것처럼 배우자로부터의 증여는 총 6억 원의 증여재산공제가 가능합니다. 따라서 최근 10년 이내 배우자로부터의 증여가 없었다면 실거래가가 6억 원 미만 아파트를 배우자에게 증여하는 경우에는 증여세가 부과되지 않습니다.

 

 다만 주택담보대출과 같은 채무를 부동산과 함께 증여하는 부담부증여의 경우에는 양도소득세가 과세될 수 있으니 유의하셔야 합니다.

 

취득세

 일반적으로 주택을 증여로 취득하는 경우에는 3.5%의 증여 취득세율이 적용됩니다. 그러나 다주택자 주택 취득세 강화로 조정지역 2주택, 비조정지역 3주택 취득시 8%, 조정지역 3주택, 비조정지역 4주택 이상시 12%로 인상되었습니다.

 

구분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택 이상
조정대상지역	1~3%	8% (일시적 2주택 제외)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 증여세는 증여일 현재 시가이므로 A 아파트의 가격은 '증여일 전 6개월부터 증여 후 3개월 이내의 기간 내에 발생한 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등의 가액'을 찾아보면 대략 "5억 원"으로 확인됩니다.

 

 그러나 취등록세는 돈을 주고 주택을 매입하는 유상취득은 시가를 기준으로 취득세를 내고 있지만, 대가를 지급하지 않고 상속·증여로 집을 받는 무상취득은 공시가격을 기준으로 취득세를 납부하고 있습니다. 일반적으로 공시가격은 실거래가 대비 30~50% 늦은 수준으로 현재 A 아파트의 공시가격 2억 3천만 원에 대한 12%가 취등록세로 부과됩니다.

2023년 이전 취등록세 = 공시가격 230,000,000 × 12% =  27,600,000원

 

 물론 2,700여만 원(지방교육세 제외)이 작은 돈은 아닙니다. 그러나 매년 공시가격 현실화 및 부동산 가격 상승분을 고려해보면 한 번의 취등록세 폭탄으로 장기 보유를 고려하고 있다면 "미래 부동산 가격 상승 기회 + 종부세 부담 감소" 효과를 동시에 누릴 수 있습니다.

 

 현재 본인이 보유중인 부동산의 조정대상지역 여부, 주택수, 공시가격 등 여러가지를 고려하여 장기적인 보유 목적으로 계속 주택 수를 유지할 계획이라면 매년 부담해야 할 종부세액과 비교하여 증여를 생각해보는 것도 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

 

 또한 지금 증여를 고려하는 것이 가장 적기인 이유는, 2023년부터 상속 및 증여 시 취득세가 증가될 예정이기 때문입니다. 증여 및 상속에 대한 취득세 부과가 기존 공시가격 기준에서 실거래가 기준으로 변경되어 세금 부담이 크게 늘어나기 때문이죠.

 

 결론부터 말하면 2023년부터 상속과 증여를 통한 부동산 취득 시 취득세는 증가할 것으로 보이므로 증여를 계획중이라면 2022년 이내에 하는 것이 절세 측면에서 유리합니다.

2023년 이후 취등록세 = 실거래가 500,000,000 × 12% = 60,000,000원

 

 단편적으로 현재 부동산 가격이 하락 또는 상승하지 않는 가정하에 현재 2,700여만 원에 불과(?)한 취득세가 2023년부터는 무려 6,000만 원으로 뛰게 됩니다. 물론 정권이 변경되어 부동산 관련 정책에 많은 변화가 생길지 알 수는 없으나, 단순히 종부세 부담으로 증여를 고려하고 있었던 분들이라면 생각의 정리가 쉽게 되셨으리라 봅니다.

---

[PROFIT/Realty] - 다주택자 절세를 위한 증여, 세대분리하면 2년 보유 안 따질까?

다주택자 절세를 위한 증여, 세대분리하면 2년 보유 안 따질까?