5월 종합소득세 시즌, 주택임대사업자를 위한 종소세 체크리스트

5월 주택임대사업자 종합소득세 필수 체크리스트

 매년 5월은 종합소득세 확정 신고 및 납부 기간입니다. 연말정산을 하지 않는 개인사업자나 프리랜서, 직장 외 소득이 있는 사람 등이 종합소득세 신고 대상이죠. 주택임대사업 등 처음으로 개인 사업을 시작했거나, 종합소득세 신고가 처음이라면 신고 대상자 및 부과 기준은 무엇이며, 또 어떻게 신고해야 하는지 막막하게 느껴질 수 있습니다.

 

 오늘은 종합소득세 신고와 납부에 대해, 특히 주택임대사업자를 위한 체크리스트를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

종합소득세란?

개인이 지난 1년간 경제적 활동을 통해 발생한 소득에 대한 세금을 신고하고 납부하는 것

 

 사업자등록을 한 개인사업자나 사업소득 원천징수자인 프리랜서, N잡러 등이 대표적인 종합소득세 신고 대상입니다. 정기적인 근로소득이 있는 직장인의 경우 연말정산을 마쳤어도 근로 소득 이외 기타 소득이나 주택임대업으로 발생한 임대소득 등은 연말정산과 관계없이 5월에 종합소득세 신고를 해야만 합니다.

 

 또한 연말정산 전 중도 퇴사한 경우 또는 연말정산 기간에 실수나 고의로 공제 관련 서류를 누락하여 신고를 하지 못한 경우에도 종합소득세 신고를 해야만 합니다. 세금은 근로소득, 이자소득, 배당소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등 모든 소득을 합산한 금액에 대하여 산출하며 이때 근로소득, 사업소득, 임대소득 등이 중복으로 있다면 합산신고를 진행해야 합니다.

 

 따라서 주택임대소득 하나만 있어도 종합소득세 신고 대상으로 원래는 사업소득에 해당하여 합산신고 대상이지만, 해당 귀속연도에 임대업으로 발생한 수익이 2,000만원 이하인 경우 신고자가 선택적으로 분리과세 할 수 있습니다.

 

주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~45%)

② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~45%)

 

 

 다만 일반적으로는 분리과세가 유리하지만 상황에 따라 합산하여 신고하는 것이 더 유리한 경우도 있습니다. 참고로 분리과세의 경우 과세표준의 14%의 세율로 세금을 납부하게 됩니다.

 

구분	등록임대주택¹⁾	미등록임대주택
수입금액	월세 + 간주임대료	월세 + 간주임대료
필요경비	수입금액 × 60%	수입금액 × 50%
소득금액(과세표준)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(400만원)²⁾	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(200만원)²⁾
산출세액	과세표준 × 세율(14%)	과세표준 × 세율(14%)
세액감면³⁾	단기(4년) 30%(20%), 장기(8,10년) 75%(50%)	-
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면

1) 등록임대주택 : 지자체 및 세무서에 모두 등록하고 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

2) 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제

3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함

4) (’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설

 

 참고로 인별과세인 종합부동산세의 과세표준과 달리 주택임대소득에 대한 종합소득세 계산은 본인 및 배우자의 주택을 합산하여 계산하며, 무엇보다 1주택자인 경우라도 기준시가 9억원(23년 귀속부터 12억원) 초과 주택에 대한 임대업의 경우 신고 대상이므로 주의가 필요합니다.

 

구분	주택 수 계산 방법
다가구 주택	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산 (주택의 총 임대수입금액 × 지분율) ② 2지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ③ 3지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대 및 전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 - 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

[PROFIT/Realty] - 종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

 

 

 

종합소득세 과세 세율

과세표준에 따라 종합소득세율 적용 (종합소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제액)

 

과세표준	세율	누진공제
1천 2백만원 이하	6%	-
1천 2백만원 초과 4천 6백만원 이하	15%	108만원
4천 6백만원 초과 8천 8백만원 이하	24%	522만원
8천 8백만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원
1억 5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과 10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

 종합소득세 세율은 과세표준에 따라 다르게 적용되며, 말 그대로 세금을 부과하는 기준을 의미합니다.

 

 여기서 소득세에 대한 과세표준은 총급여액에서 각종 공제액을 제외하고 남은 것으로, 과세표준에 정해진 세율을 곱하고 누진공제액을 차감하면 납부해야 할 종합소득세를 산출할 수 있습니다.

 

 소득세법에 따라 과세표준은 구간별로 정해져 있습니다. 예를 들어 과세표준이 7,000만원이라면 24%의 세율을 적용 받겠죠?

 

 그러나 정확히 살펴보면 7,000만원 중 "1,200만원까지 6% 세율을 적용, 7,000만원에서 1,200만원을 뺀 나머지 5,800만원 중 4,600만원까지 15%의 세율 적용, 나머지 1,200만원에 대해서만 24%의 세율이 적용"됩니다.

 

 따라서 단순히 4,600만원 이상 근로소득이 있으니 분리과세가 무조건 유리하다고 볼 수는 없습니다. 또한 근로소득 없이 임대소득만 있는 경우에도 분리과세가 아닌 종합과세가 더 유리할 수 있습니다. 자세한 내용을 다음 글을 살펴보시면 도움이 됩니다.

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

주택임대 종합소득세 종합과세 VS 분리과세 세율 및 세액 비교 계산

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대소득 종합·분리과세 세액비교 모의 계산기 사용 방법

주택임대소득 종합·분리과세 세액비교 모의 계산기 사용 방법

 

 

 

주택임대사업자 종합소득세 절세 방법

 

 개인사업자나 프리랜서의 경우 종합소득세 신고 시 "필요 경비"를 제하여 소득 금액을 줄이면 그만큼 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있으므로, 필요 경비를 정확히 계산하는 것이 좋습니다.

 

 주택임대사업자의 종합소득세 신고 시 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목은 수도광열비, 건물수선비, 재산세, 이자비용, 임대차 중개수수료, 광고선전비, 건물감가상각비 등을 경비로 인정받을 수 있습니다.

 

 다만 연간 2,000만원 이하 분리과세의 경우 필요경비 인정비율은 등록임대사업자(지자체)는 60%, 미등록 임대사업자는 50%만 인정받을 수 있습니다.

 

연간 2,000만원 이하 (지자체 등록하지 않고 분리과세)	연간 2,000만원 이하 (지자체, 세무서 등록하고 분리과세)
기본공제 200만원 적용	기본공제 400만원 적용
세액감면 불가	단기임대 30%, 장기임대 75% 세액감면 가능

※ 양도세 계산 시 취득가는 최초 최득가액에서 감가상각비를 차감하여 재산정하게 됩니다. 감가상각처리되면 취득가가 낮아지기 때문에 양도차익이 증가하여 양도세는 더 높아질 수밖에 없습니다. 세액감면을 받게 되면 감가상각비로 처리한 것으로 간주되어, 향후 양도 시 건물취득가격이 낮아져 불리하게 적용될 수 있습니다.

 

 

종합소득세 신고 방법

 

 종합소득세 신고는 주소지 관할 세무서에서 세무 대리인을 통해 하거나 직접 할 수 있습니다. 직접 신고 시 국세청 홈택스 사이트 또는 모바일 홈택스(손택스)를 통해 전자신고하거나 국세청 누리집에서 신고식 서식을 내려받거나 세무서에 비치된 신고 서식을 작성하여 서면신고할 수 있습니다.

 

<분리과세 주택임대소득 모두채움>

 처음 신고하는 경우 종합소득세 신고도움서비스를 통해 기본사항(신고안내유형 등)과 신고 시 유의 사항, 참고 자료 등을 살펴볼 수 있으며, '모두채움신고서'를 받은 경우 홈택스에서 사전에 국세청 보유자료로 미리 작성된 맞춤형 신고서를 통해 간편하게 신고하실 수 있습니다.

 

<국세청 보유 자료로 미리 작성된 신고서>

 

[PROFIT/Wealth Mgt] - 주택임대소득과 세금, 처음 종합소득세 신고하는 사람을 위한 가이드

주택임대소득과 세금, 처음 종합소득세 신고하는 사람을 위한 가이드

[PROFIT/Realty] - 2021년 귀속 종합소득세 주택임대소득 ARS 간편 신고 방법 (V유형)

2021년 귀속 종합소득세 주택임대소득 ARS 간편 신고 방법 (V유형)

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<국세청 홈택스 - 사업장현황신고서>

 참고로 이러한 모두채움신고서 안내를 받기 위해서는 소득 다음 해 2월 10일까지 사업장 현황신고서를 작성해야 합니다. 물론 단순히 신고의 간편함 때문만은 아니며, 다주택자뿐만 아니라 2천만원 이하 임대소득자도 신고 대상이기 때문에 사업장현황신고는 매우 중요합니다.

 

[PROFIT/Realty] - 주택임대 사업자 홈택스 '사업장 현황신고' 완벽정리 (feat. 재계약 및 갱신계약)

주택임대 사업자 홈택스 '사업장 현황신고' 완벽정리 (feat. 재계약 및 갱신계약)

 

 추가로 주택임대차계약신고도 반드시 필요합니다. 일명 전월세 신고제라고도 불리우며, 보증금 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 임대인과 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 한 제도입니다.

 

 2021년 6월 1일부터 전월세 신고제를 시행하며 지난해 6월 말까지 1년 계도기간을 운영했으며, 임대차 3법 개정 요구 및 임대인과 임차인의 자발적 신고도 미흡하여 올해 5월 31일까지 1년간 더 연장되었습니다. (Update : 2024년 5월 31일까지 추가 연장)

 

 따라서 내달부터 신고 기간 내 전월세 거래(시행령 이후 기존 미신고분 포함) 신고를 하지 않은 경우 과태료가 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.