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임대차 계약서 특약사항에 연말정산을 금지한다면?
부모님 품을 떠나 홀로 타지에서 사회생활을 하다 보면 반드시 지출을 해야만 하는 항목들이 있습니다. 이를 고정비라고 합니다. 일반적인 고정비는 먹고 살기 위한 식비, 먹고는 살아야 하니 식비로 반드시 돈을 써야 하고, 고정비 중 가장 많은 비중을 차지하는 항목 중 하나입니다.
그러나 혼자 자취하는 직장인의 가장 큰 고정지출은 월세일 것입니다.
연말정산 기간에 월세세액공제를 통해 몇 가지 필수 조건만 성립되면 지금까지 지출(750만원 한도)한 월세의 10%(최대 12%)를 세액공제 받을 수 있습니다. 그러나 월세세액공제 신청을 막는 임대인을 종종 만날 수 있는데, 이 때 어떻게 대처해야 할지 사례를 통해 살펴보겠습니다.
처음 연말정산을 하는 사회초년생 A, 매달 납부한 월세 지급액의 세액공제 신청을 위해 임대인에게 연락을 취했지만, 임대인은 “부동산 특약사항에도 기재했고, 월세 세액공제를 신청할 수 없다”라며 못을 박습니다.
이처럼 특약사항에 연말정산 세액공제 신청 시 기존 임대료에 부가세 10%를 부과한다거나, 계약 해지를 할 수 있다는 특약 문구가 기재되어 있다면 어떻게 대처해야 할까요?
홀로서기를 하며 부동산 계약을 처음 해본 대부분의 사회초년생은 연말정산을 해본 적도 없고, 월세 지급액을 현금영수증이나 세액공제를 받을 수 있다는 개념조차 없던 터라 특약사항을 대충 흘려 들은 것이 문제의 발단입니다.
임대차 계약 특약사항에 이러한 문구가 있는 것은 임대인의 탈세를 위한 특약입니다. 특히 연말정산 시 기존 임차료에 부가세 10%를 가산한다는 것은 엄연한 불법으로, 임대인의 부동산 임대 소득 탈세를 위한 도구로 사용하겠다는 확률이 크죠.
만약 임차인이 현금영수증 발행 또는 세액공제를 신청하지 않고, 임대인이 임대소득에 대한 소득신고를 하지 않는다면, 임대인의 소득구간이 낮아져 세율이 낮아지게 되고, 결국 이는 탈세를 하겠다는 의미가 됩니다.
물론 요즘은 임대인이 의도적으로 임대 소득을 숨기더라도 주택임대차정보시스템 구축을 통해 임대소득 추정을 통해 임대소득을 파악하고, 주기적으로 RHMS 자료를 제공 받습니다. 법원의 전세권 및 임차권 등기 자료도 수집해 주택임대소득 자료를 확충, 주택임대소득에 대한 과세를 지속적으로 강화해나가는 만큼 탈세가 근절될 가능성이 높습니다.
그러나 여전히 특약사항을 통해 임대소득을 숨기려는 임대인은 존재하겠죠.
자~ 그럼 우선 연말정산에서 월세세액공제를 받을 수 있는 조건이 되는지 살펴보겠습니다. 세액공제를 막는 특약사항이 없더라도, 임차인이 세액공제를 받을 수 있는 조건을 충족하지 못한다면 안되겠죠?
1. 근로소득 7,000만원 이하 무주택 세대주 (5,500만원 이하 근로자는 12% 우대공제율)
2. 기준시가 3억원 이하 임대차 주택 (전용면적 85제곱미터 이하 거주에서 변경됨)
3. 임대차 계약서 상 주소와 주민등록등본 주소지 동일
연말정산에서 월세세액공제를 받을 수 있는 근로자는 신청인 본인이 무주택 세대주이며, 임대차 계약서의 작성자 명의가 소유주 본인이어야 하고, 연말정산 신청인 명의와 동일해야 합니다.
또한 월세로 거주한 기간 및 전입신고 후 거주 기간이 동일해야 합니다. 이 말은 전입신고 이후 기간에 대해서만 세액공제가 가능하다는 의미입니다.
주의하실 점은 반드시 연말정산 신청인 근로자 명의로 집주인에게 직접 송금해야 합니다. 다만 2017.1.1 이후 개시하는 과세기간에 지급한 월세지급액부터 기본공제대상자명의로 임대차계약을 체결한 경우에도 다른 요건을 충족한 경우 월세세액공제가 가능합니다.
월세세액공제 조건 때문에 임대인이 처음부터 월세 세액공제를 받지 못하도록 전입신고를 못하게 막는 경우도 있습니다. 월세세액공제를 받기 위한 요건 중 3번에 해당하는, 임대차 계약서 상 주소와 주민등록등본 주소지가 동일해야 한다는 것을 임대인도 알기 때문이죠.
뻔히 보이는 편법에 왜 당하는지 이해할 수 없다는 반응도 있지만, 지방에서 직장 때문에 당장 수도권으로 이사하는 경우도 있고, 임대인과 마찰을 피하기 위해서 알면서도 그냥 지나치는 경우가 있기 때문입니다.
임대인의 탈세 꼼수를 피하기 위한 특약사항을 반드시 Check!
1. 전입신고 불가 특약사항 확인
2. 현금영수증 또는 월세세액공제 불가 등 연말정산 신청을 막는 조건
연말정산 월세세액공제의 경우 임대인의 허락을 구할 필요가 없고, 앞서 살펴본 임대인의 탈세를 위한 각종 특약사항도 엄연한 불법이기 때문에 효력이 없습니다. 또한 세액공제 탈세를 일삼는 임대인을 신고할 경우 보상금을 최대 10억까지 받을 수 있습니다.
물론 임대인과의 마찰을 피하기 위해 연말정산 신청을 포기하는 분들도 있지만, 이 경우 임대차 계약 종료 후 경정청구를 통해 100% 환급 받을 수 있으므로 염려하지 않으셔도 됩니다..
간혹 연말정산 월세세액공제 받는 법이란 블로그 글을 보면, 국세청 홈택스를 통해 현금영수증을 발급 받는 방법으로 소개하는 분들이 많습니다. 연말정산을 한 번이라도 해보신 분이라면 알겠지만, 현금영수증은 소득공제를 위해 발급 받는 것으로, 세액공제를 받을 수 없습니다.
만약 현금영수증 신청 후 세액공제를 신청한다면 중복공제(과다공제) 신청으로 불이익을 당할 수 있으므로 피해야 할 방법이죠. 물론 현금영수증 신청으로 세액공제가 아닌 소득공제로 연말정산에서 환급 받을 수 있는 지급액이 줄었다면, 이 또한 경정청구를 통해 바로 잡을 수 있습니다.
월세세액공제 VS 소득공제 중 선택에 어려움이 있다면, 세액공제와 소득공제의 분명한 차이점을 알고 있어야 합니다. 월세 지급액이 소득공제인지, 세액공제인지 개념을 정확히 파악하고 자신에게 맞는 방법을 선택하는 것이 좋습니다. (함께보면 좋은 TIP ②번에서 자세히 다룹니다.)
소득공제 감면 세금 (소득공제 = 소득공제금액 X 과세표준 세율)
세액공제 감면 세금 (세액공제금액)
과세표준 세율은 단순히 세금만 계산했을 때 소득공제는 소득이 많은 근로자일수록 세율이 높아 감면 받는 세금이 많을 수 있어 유리하고, 세액공제는 소득과 무관하게 공제율에 따라 동일하게 공제됩니다.
소득이 많지 않으면 대부분 소득공제보다 세액공제가 유리합니다. 그러나 가능한 직접 어떤 것이 본인에게 유리한지 계산해보는 것이 좋겠죠?
월세 지급액을 현금영수증 발행으로 소득공제에 포함시켰을 때 감면 받는 금액과 월세세액 공제로 감면 받을 수 있는 금액을 비교하여 본인에게 유리한 것을 선택하면 됩니다.
또한 급여가 7,000만원이 넘거나, 유주택자 등 월세세액공제를 받을 수 없는 근로자라도 월세 지급액에 대해 현금영수증을 발급 받아 소득공제를 받을 수 있습니다.
월세 지급액에 대해 세액공제를 받는 것은 임차인의 권리입니다. 간혹 임대인이 임대소득이 들어나길 꺼리거나, 탈세를 목적으로 월세세액공제(또는 소득공제)를 막는 것은 엄연한 불법입니다.
특약사항 등 임차인에게 불리한 계약을 하더라도, 이는 아무런 효력이 없으므로 반드시 신청하여 풍족한 연말정산을 받으시길 바랍니다.
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